法律学苑

北京房产律师靳双权:借名买房关系确认后如何处理

2019-07-08 15:29:14 3 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告吴先生起诉称:我与被告为表兄弟关系,2008年我想在甲市购买L公司拆迁安置的经济适用房,但我是外地户口没有资格购房,于是我找到被告协商,我借用被告的名义买房,等到房屋满5年后,再将房屋过户到我名下,经协商,被告表示愿意帮助我,于是我就借用被告的名义购买了位于甲市乙区A地XX小区5栋1002号的经适房 ,并且支付了全部购房款、税费、物业费等与诉争房屋有关的所有费用。接收房屋后,我便一直居住在诉争房屋内到现在。诉争房屋是我借用被告名义购买的,与诉争房屋有关的所有费用均由我实际支付,房屋交付后,又是由我进行装修并占有、使用、出租至今。我才是诉争房屋的实际所有权人,被告理应按照当年的口头约定,协助我办理诉争房屋产权的过户手续。因甲市房屋买卖限购政策,我目前没有购房资格,无法办理诉争房屋的过户。所以请求法院判令:1、判令被告归还我购买甲市乙区A地XX小区5栋1002号房屋支付的所有费用共计375818.6元和利息; 2、被告赔偿我购买甲市乙区A地XX小区5栋1002号房屋的增值损失400.55万元;3、归还我多支付的购房款195678元;4、被告承担本案诉讼费及鉴定费。

  二、被告辩称

  被告林先生答辩称:不我方是拆迁安置房的安置对象,有资格获取诉争房屋,2008年7月25日与开发商签订购房合同,支付了304322元房款,2008年11月17日缴纳13802元维修基金,2012年1月18日缴纳契税3022.64元,办理了产权证,准确反映出我买房的真实情况。我与原告是表兄弟,原告刚毕业,在甲市没有房,我同意将房屋借给原告使用,没有买房约定,2017年才发现原告把房屋出租了,然后我才收回房屋。原告入住之后,为了办理入住证手续,我们才把购房的原件交给了原告,这只是方便原告使用,出于善意,不是因为有间接买房约定。我没有收到原告说的购房款,原告的诉求没有任何证据证明,我是产权人,原告没有权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。

  三、法院查明

  2008年10月28日,王女士代林先生与甲市L公司签订《商品房预售合同》,约定林先生购买甲市L公司开发的甲市乙区A地XX小区5栋1002号房屋,建筑面积69.48平方米,总价款304322元。甲市L公司与王女士签有扣款协议,约定王女士同意甲市L公司从其账户代扣304322元,2008年10月29日,王女士账户中被划走304322元。2010年9月30日,吴先生从甲市L公司接收诉争房屋,并向甲市L公司交纳了13852元(其中含公共维修基金13802元)。此后,吴先生对诉争房屋进行了装修,并交纳了诉争房屋截至2018年的物业费等各项费用。2012年1月18日,吴先生向甲市L公司交纳了契税3022.64元。2012年1月20日,诉争房屋取得房屋所有权证,登记产权人为林先生。2017年林先生将诉争房屋所有权证挂失,并重新申领了房屋所有权证。

  另,经原告吴先生申请,经甲市Z房地产评估有限责任公司评估诉争房屋市场价值为400.55万元,吴先生支付鉴定费11000元。

  四、法院判决

  1、林先生于本判决生效之日起十五日内返还吴先生购房款三十万四千三百二十二元;

  2、林先生于本判决生效之日起十五日内补偿吴先生房屋增值款二百六十万元;

  3、林先生于本判决生效之日起十五日内给付吴先生鉴定费一万一千元;

  4、驳回吴先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产律师靳双权认为:本案争议焦点为吴先生、林先生之间就诉争房屋是否存在借名买房关系。首先,关于诉争房屋房款支付的问题,根据林先生一方证人王女士的证言,有理由相信购买诉争房屋虽然以林先生名义购买,但实际付款人和联系人均为林先生的母亲,因此吴先生一方提交了其母亲向林先生母亲转账50万元的证据。可以初步认定属于吴先生向林先生一方支付的购房款,虽然林先生一方提交了吴先生母亲和林先生母亲的多次转账记录,但该证据尚不足以否定前述证据的效力,同时吴先生举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用,而林先生虽然主张其以现金形式偿还了上述费用,但未向法庭举证,综上,有理由相信涉案吴先生实际支付了诉争房屋的购房款;其次,关于诉争房屋居住使用的问题,诉争房屋自开发商交付房屋起就由吴先生居住使用,而林先生虽然解释为其将诉争房屋借给吴先生居住,但需要注意的是如双方确存在借住关系,则林先生一方无需将诉争房屋的全部相关手续原件交给吴先生,即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能,其亦应在完成相关事项后收回相关材料。但上述材料确一直由吴先生一方持有,此情况和林先生一方主张借住关系显然不符,同时林先生在2017年通过挂失的方式重新办理房屋所有权证的行为更与借住关系矛盾;最后,关于林先生向吴先生出具售房委托书的问题,如林先生确为房屋产权人,如其需出售房屋,则仅需将诉争房屋挂到中介出售,并要求房屋借用人吴先生配合即可,正常情况下是不需要向房屋借用人吴先生出具委托书的。而如吴先生为实际购房人,其想出售房屋正常情况下确需要房屋登记权利人林先生配合出具委托书,因此更倾向于相信吴先生所述情况属实。综上,虽然吴先生、林先生之间不存在书面的借名买房协议,但通过本案中房款支付、房屋占用等细节,有理由相信吴先生、林先生之间确就诉争房屋存在借名买房关系。

  现林先生坚持否认双方的借名买房关系,且吴先生不具备在甲市购房资格,吴先生不再要求诉争房屋的相关物权,转而要求林先生返还已付购房款304322元及支付的相关费用的请求,应予以支持。吴先生主张的鉴定费于法有据,予以支持;吴先生要求林先生赔偿房屋增值损失400.55万元的请求,因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任,故根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。吴先生要求林先生返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费,因上述费用属于吴先生为实现借名买房目的的必要花费,而法院已判决返还已付款、赔偿增值损失,即吴先生已基本实现借名买房目的,故该部分花费无需返还。吴先生要求林先生返还房屋装修费,因该费用已计入房屋市场价值,故对此不再单独支持。吴先生要求林先生返还物业费,该费用属于吴先生占有使用房屋的必要花费,理应自行承担,故该部分诉讼请求,不予支持。

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