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产权人意见不合导致房屋协议无法继续进行下去,法律应该如何处理?

2020-02-29 17:26:24 4 admin


  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王某诉称:1、被告张某继续履行原告王某、被告张某与某公司签订的《房屋买卖居间合同》,将北京市东城区某涉诉房屋交付原告王某;2、被告张某、第三人徐某协助办理上述房屋的产权转移登记手续,将上述房屋产权登记至原告王某名下;案件受理费由二被告承担。事实及理由:2007年3月26日,王某与张某、某公司签订《房屋买卖居间合同》。合同约定,王某以935000元的价格购买张某位于北京市东城区某涉诉房屋(以下简称涉诉房屋),房屋建筑面积86.36平方米。张某于三个月内清空涉诉房屋,房屋产权登记之日需一次性付清余款。王某按约定支付定金90000元。为了购买涉诉房屋,王某在签订《房屋买卖居间合同》后即卖掉原有住房备足了购房款,但张某不履行合同义务,至今未按合同约定为王某办理涉诉房屋的产权转移登记手续,未将涉诉房屋交付王某。王某为了购买涉诉房屋出售原有住房,却无法得到涉诉房屋,给王某造成损失。2009年6月4日,王某致函张某,催促张某尽快履行义务。张某仅在王某的信函中签字确认,但仍未履行合同。张某还多次单方提出想要终止合同,但王某未予认可。2011年3月21日,王某再次去函要求张某履行合同义务,但张某回复王某要求解除《房屋买卖居间合同》。王某认为,王某按照合同约定履行了义务,张某不履行合同义务构成违约,给王某造成重大经济损失。张某在不具备合同解除权的情况下单方作出解除合同的意思表示,不符合合同约定及法律规定。专业房产律师哪个好?

  2、被告辩称

  张某辩称:王某所述王某、张某与某公司签订《房屋买卖居间合同》的情况属实。根据《房屋买卖居间合同》,三方在自愿协商的基础上,就某公司接受王某、张某双方的委托促成王某与张某签订房屋买卖合同并完成委托服务事项订立本合同。张某认为,签订《房屋买卖居间合同》不等同于双方已经订立房屋买卖合同。《房屋买卖居间合同》具有预约性质。根据有关会议纪要,预约合同不具有强制履行的效力。王某起诉要求履行《房屋买卖居间合同》于法无据。此外,《房屋买卖居间合同》约定,三方协商一致因不可抗力及遇政府主管机关政策调整导致合同不能继续履行的,三方均不承担责任。《房屋买卖居间合同》的补充协议第二条约定,张某于三个月内清空涉诉房屋,逾期未清空,退还王某全部定金或双方协商。2007年4月18日,案外人刘某因涉诉房屋起诉张某,要求确认其对涉诉房屋具有优先购买权。这是张某在与王某订立合同时没有预见的情况。刘某起诉张某一案经过一审、二审,刘某又提出了再审申请。2009年6月4日,王某要求张某交付涉诉房屋,张某已经向王某告知合同不能履行的原因。2011年3月21日,王某再次要求张某履行合同。基于此,张某代表某公司对王某的通知进行了回复,告知王某因不可抗力,合同无法继续履行,要求终止合同。2011年,王某起诉要求确认解除通知无效。2012年1月19日,王某撤回起诉。同日,王某起诉张某要求继续履行合同。2012年4月,本院裁定该案中止审理。2012年5月,王某撤回了要求继续履行合同一案的起诉。2015年3月,王某提起本案诉讼。张某认为,《房屋买卖居间合同》已通过法定途径解除,原告没有在法律规定的期限内对解除合同问题进行起诉,《房屋买卖居间合同》已经解除。综上,被告张某不同意原告的全部诉讼请求。

  某公司辩称:同意张某的答辩意见。

  二、法院查明

  被告张某与第三人徐某系夫妻关系,二人于1980年4月25日结婚。位于北京市东城区某涉诉房屋系张某通过拍卖取得房屋,房屋建筑面积85.36平方米。2007年1月12日,张某取得涉诉房屋所有权证。

  2007年3月26日,张某(卖方、甲方)、王某(买房、乙方)与某公司(居间方、丙方)签订《房屋买卖居间合同》。合同约定,依据国家有关法律、法规和北京市的有关规定,三方在自愿、平等和协商一致的基础上,就丙方接受甲、乙双方的委托,促成甲、乙双方订立《房屋买卖合同》,并完成委托的服务事项达成一致,订立本合同。委托期限自本合同签订之时起,至甲方取得全部售房款和乙方领取新的房屋所有权证止。甲方认可出售的房屋根据国家相关规定,已依法取得北京市东城区某涉诉房屋所有权证,该房屋建筑面积85.36平方米。乙方对该房屋情况已充分了解,认可购买该房屋并进行了实地考察。甲、乙双方确认该房屋成交价为人民币935000元。丙方受托事项为促成甲、乙双方达成该房屋买卖意向后,组织双方签订本合同及《房屋买卖合同》。负责办理该房屋的产权变更及贷款事项。收取乙方支付的定金、房款并按照有关约定支付甲方。保管甲、乙双方交付的该房屋产权变更以及贷款所需资料,直至委托事项完成。协调和督促甲、乙双方履行本合同及《房屋买卖合同》。乙方需要贷款的,需于签署银行贷款协议同时向丙方交纳除贷款额之外全部首付款及贷款服务费人民币3000元/件(贷款额超过30万的每超出1万元加收50元)。该房屋转移登记所需缴纳的相关税费(营业税、个人所得税、土地增值税、契税、土地出让金、印花税、综合地价款、供暖及物业费用等)由乙方依照国家规定于转移登记时缴纳。乙方采取贷款方式支付房款的,应自行承担因贷款而产生的相关费用,如律师费、评估费、保险费、公积金贷款担保费等,由丙方收取并代付。乙方于签署本合同时需将购房定金90000元交付甲方。乙方为一次性付款的客户,于约定进行该房屋转移登记之日将除定金外全部剩余购房款划转至丙方账户,由丙方于该房屋转移登记之日划转至甲方账户。丙方负责根据本合同署名的联络方式联系甲、乙双方,甲、乙双方应提交房屋产权证书、原租赁或买卖合同、身份证及户口、物业供暖结清等资料,依据《房屋买卖合同》的相关规定继续配合办理贷款申请、权属过户、房屋抵押登记等各项事宜。如任何一方未能完成有关事宜的办理,则丙方可确认办理该事宜的最终合理期限,丙方书面通知从寄出快递即视为送达。乙方或其代理人、亲属、关系人在看过丙方介绍的甲方的该房屋后六个月内,与丙方介绍的甲方完成买卖交易,或利用了丙方提供的信息、机会等条件,与甲方通过第三方完成买卖交易的,应向丙方支付购房款6%的居间服务费。若因甲、乙任何一方违约而导致本合同不能履行,违约方仍需向丙方支付本合同第三条款下除首付款外约定的全部款项;违约方是甲方的,乙方支付的定金甲方应双倍返还乙方,乙方已发生的税费及因贷款发生的各项费用等也由甲方承担;违约方是乙方的,无权索回已交定金及已发生的税费及因贷款发生的各项费用;同时,守约方支付的各项其他费用有权向违约方追索。违约方应在丙方通知后三个工作日内付清具体费用。如守约方根据需要请求违约方履行本合同的,违约方仍有义务向守约方履行本合同。因不可抗力及遇政府主管机关政策调整而导致合同解除的,三方均不承担违约责任。本合同未尽事宜,三方可签订补充协议。补充条款为本合同不可分割的组成部分,具有同等法律效力,补充条款与合同格式条款不一致的以本合同为准。本合同签订日乙方先付定金15000元整,于十日补齐90000定金。甲方于三个月内清空本房,逾期未清空,退还乙方全部定金或双方协商。上述合同签订后,王某支付某公司定金共计90000元。后王某与张某未签订《房屋买卖合同》及其他合同,王某未支付剩余购房款。

  2009年6月4日,王某向张某致函,催促张某尽快交付涉诉房屋。2011年3月21日,王某向张某发出《关于要求立即履行合同的通知》,要求张某立即履行合同,将涉诉房屋交付王某,并承担相应违约责任。2011年3月26日,张某发出《回复通知》,就王某2011年3月21日《关于要求立即履行合同的通知》答复称,关于涉诉房屋王某在通知中说明了张某不能履行合同的原因,合同中约定因不可抗力,合同不能履约的应双方不承担违约责任;合同因履行过程中发生诉讼,张某已经通知王某,涉诉房屋处于诉讼中,无法履行合同;张某多次通知王某终止合同,但王某始终不予回复。张某及公司再次通知王某终止合同,退还定金。王某收到该通知。2011年6月,王某将张某、某公司诉至本院,请求确认张某、某公司于2011年3月26日给王某的解除合同通知无效。2012年1月,王某撤回对张某、某公司的起诉。

  另查,2007年4月,刘某将某有限公司、张某等诉至原北京市崇文区人民法院,要求确认某有限公司与某甲公司、某乙公司与张某之间的房屋买卖无效;确认刘某与某有限公司之间的房屋转让关系成立,确认刘某享有对涉诉房屋的优先购买权,并以同等价格购买涉诉房屋。原北京市崇文区人民法院民事判决书,驳回刘某的全部诉讼请求。刘某不服判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理,作出民事裁定书,撤销民事判决,发回北京市东城区人民法院重审。本院经审理,作出民事判决书,判决驳回刘某的全部诉讼请求。刘某不服判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理,于2014年12月17日民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。2015年1月,张某将刘某诉至本院,要求刘某腾退涉诉房屋。2016年,刘某与张某就涉诉房屋腾退问题达成和解。

  庭审中,原、被告均认可双方并未对下一步交付房屋,办理涉诉房屋所有权转移登记协商达成一致。张某称,其至今未退还王某定金90000元。关于剩余购房款支付问题,王某称剩余购房款在过户当日支付,其在本市有购房资格。经询,原、被告均认可涉诉房屋无查封、抵押。经询,徐某不同意协助王某办理涉诉房屋所有权转移登记手续,称其不知道张某与王某之间签订了《房屋买卖居间合同》。原告称,在签订《房屋买卖居间合同》时未见过徐某,二被告也未向其提及徐某,不清楚徐某是否同意出售涉诉房屋。张某称,其与王某签订《房屋买卖居间合同》时未告知徐某,直到2007年4月徐某才知道张某出售涉诉房屋。

  三、法院判决

  北京市东城区人民法院经审理后判决:

  驳回原告王某的全部诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  依法的成立的合同,对当事人具有法律约束力。根据本案查明的事实,王某、张某及某公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。《房屋买卖居间合同》虽然明确约定了拟出售房屋的基本状况及价款数额,并约定了定金数额。但同时约定某公司促成王某、张某达成买卖涉诉房屋意向后,组织双方签订《房屋买卖居间合同》及《房屋买卖合同》,《房屋买卖居间合同》中,未约定交付购房款及房屋所有权转移登记等的具体时间,且约定张某三个月内清空涉诉房屋,逾期未清空,退还王某定金或双方协商。现王某支付定金90000元之后,双方并未另行签订《房屋买卖合同》,亦未对购房款支付、房屋所有权转移登记手续办理、清空涉诉房屋等履行的具体内容做进一步约定。故从《房屋买卖居间合同》的名称、内容及履行上可以看出,双方签订《房屋买卖居间合同》时的意思表示是约定将来一定期限内按照《房屋买卖居间合同》约定的价格订立关于涉诉房屋的《房屋买卖合同》。因张某于2011年3月向王某发出通知,明确张某及某公司要求解除与王某签订的《房屋买卖居间合同》,王某已收到该通知。后王某对解除通知有异议,并起诉要求人民法院确认解除合同无效,但其后又撤回起诉。故张某、某公司与王某之间的《房屋买卖居间合同》已经解除。房产专业律师哪个好?现王某依据《房屋买卖居间合同》要求二被告交付涉诉房屋并要求张某、徐某协助办理涉诉房屋的产权转移登记手续,没有依据,应当不予支持。


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