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借名买房成立的条件是什么?

2019-07-08 18:27:43 2 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  管某诉称:2009年12月19日,我和被告刘某签订了《房屋买卖三方合同》,合同约定:被告刘某将位于北京市通州区某涉诉房屋(56平米)以51.5万元的价格卖给我。合同签订后,我于2009年12月19日、20、21日分三次将购房款共计51.5万元支付给刘某,刘某给我出具了收条。但因为房价上涨,经过我多次催促,刘某至今未为我办理房屋过户手续,为维护我的合法权益,故我起诉至法院要求:1、判决二被告协助办理北京市通州区某涉诉房屋过户手续;2、本案诉讼费由二被告承担。

  2、被告辩称

  刘某辩称:我不同意原告管某的诉讼请求,管某所述与事实不符。第一,管某作为北京某地产经纪有限公司的法定代表人,我们只是委托其将本案涉诉房屋对外进行出售,并没有将该房屋出售给管某,管某当时根本没有买房的意思;第二,2009年12月19日,我与管某签订的《房屋买卖三方协议》及《售房协议》实际目的是委托管某出售本案诉争房屋,并不是将房屋卖给管某。而且上述合同及协议上明确约定需要由甲乙丙三方签字盖章后生效,但作为丙方的北京某地产经纪有限公司并未盖章,所以上述合同及协议实际上并未生效;第三,2010年1月14日,也就是我和管某签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》后不久,管某作为我的代理人即将本案涉诉房屋出售给许某夫妇,此举更说明管某只是一个代理人,而非房屋买受人。另外在民事判决书中,管某也一直承认本案涉诉房屋与其无关,其只是作为我的代理人出售房屋,显然管某并没有认为自己买了房屋;第四,我与许某夫妇签订的《北京市房屋买卖居间合同》及《北京市存量房屋买卖合同》已经被法院判决解除,如果上述合同未解除,双方已经履行并完成过户的情况下,管某是否还会要求我将房屋过户给她呢?第五,假设我以51.5元的价格将房屋卖给了管某,之后又以63.5万元的价格卖给了许某夫妇,作为我来讲房屋卖的价格是越高越好,我也能够获得更大的利益,那么在我与许某夫妇解除合同后为什么还要将房屋低价卖给管某呢?此举不符合正常人的逻辑。综上请求法院驳回管某的诉讼请求。

  某公司辩称:我公司相关股东与原某地产经纪有限公司股权人管某按工商局相关规定于2012年3月28日完成相关公司转让手续。在整个转让过程中,管某未向我方进行有关该案的任何相关告知。我公司按照工商局相关规定已于2012年11月28日完成公司名称和主营业务内容的变更。目前我公司从事的主营业务内容为文化艺术品收藏和鉴赏类业务,与房地产经济业务无关。我公司法定代表人朱某与刘某互不认识,与管某也只是在办理交接时的一面之缘,事后无任何联系。房产专业律师哪个好?

  二、法院查明

  原告管某原系北京某地产经济有限公司法定代表人。2009年12月19日,管某与被告刘某及北京某地产经济有限公司签订了《房屋买卖三方合同》及《售房协议》,《房屋买卖三方合同》内容为:出售方刘某(以下简称甲方)、买受方管某(以下简称乙方)、居间中保方(以下简称丙方)北京某地产经纪有限公司。第一条,房屋坐落:北京市通州区某房屋建筑面积56平米;第二条,甲乙双方确认该房屋甲乙价格为人民币51.5万元;第八条,因履行本合同而产生争议,三方应协商解决。协商不成,三方均可在该房屋所在地人民法院提起诉讼;第九条,本合同履行期间,甲乙丙三方因履行本合同而签署的补充协议、合同附件及其他书面文件均为本合同不可分割的一部分,具有同等法律效力;本合同自三方签字盖章之日起生效,一式三份,三方各执一份,具有同等法律效力。该合同落款处,甲方签字处签名为刘某,乙方签字处签名为管某,丙方签字处印刷为北京某地产经纪有限公司,而经纪人签字处签名为管某,并且在丙方签字处并未加盖北京某地产经纪有限公司公章。《售房协议》内容为:出售方(甲方)刘某,买受方(乙方)管某,居间方(丙方)北京某地产经纪有限公司。鉴于乙方已实地勘察本合同项下的房屋情况,查验甲方提交该房屋相关的手续、合同和证件,明确熟知该房屋的权属情况;充分保护双方的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲、乙、丙三方经友好协商,对所签订的关于北京市通州区某房屋房产买卖事宜的《房屋买卖三方合同》作如下补充协议:第一条,丙方见证乙方购买甲方位于北京市通州区某房屋房产,建筑面积56平米,成交价格为51.5万元;第七条,此售房协议与《房屋买卖三方合同》具有同等法律效力,此合同一式三份,三方各执一份,签字盖章后生效。甲方:刘某,乙方:管某,丙方:北京某地产经济有限公司。在甲方及乙方签字处,均按有手印,但丙方签字处未加盖北京某地产经济有限公司公章。2009年12月19日,管某给付刘某购房定金3万元。刘某为管某出具收条,内容为:今收到管某购买某房屋楼房定金叁万元整。2009年12月20日,管某给付刘某购房首付款18.5万元,刘某为管某出具收条,内容为:今收到管某购买某房屋楼房首付款壹拾捌万伍仟元整。2009年12月21日,管某给付刘某剩余全部购房款30万元,刘某为管某出具收条,内容为:今收到管某购买某房屋余款叁拾万元整,全部结清。2010年1月14日,案外人许某作为乙方与刘某作为甲方经某房地产公司居间介绍三方签订《北京市房屋买卖居间合同》(以下简称《房屋买卖居间合同》)一份,《房屋买卖居间合同》约定由许某购买刘某所有的×号房屋一套,即本案诉争房屋,建筑面积为56平方米。该《房屋买卖居间合同》第四条约定,经甲乙双方同意该房屋的出售价格为63.5万元(以下简称“约定价格”,该价格为卖方净得价,不包含该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额及代理费),该房屋办理产权过户应交纳的各项税金、费额由乙方承担。《房屋买卖居间合同》第五条约定,合同签订当天,为了确定交易,乙方向甲方支付购房定金2万元(定金自动转为首付款),甲方须提供房产证、身份证及户口本等相关证件原件;贷款购房,贷款金额为26万元,乙方应于7日向甲方支付首付款35.5万元,并甲乙双方相互配合到银行办理贷款手续。《房屋买卖居间合同》第八条约定,甲乙双方定于办理完该房屋产权过户手续后七日进行该房屋交验,房屋交验前该房屋产生的费用,如水、电、煤气、物业、供暖、电话、有线电视等一切费用由甲方承担,交验后房屋所产生的上述费用由乙方承担,该房屋交验完毕以甲、乙双方在《物业交验单》上签字确认为准;在双方资料齐全情况下,保证甲方在2010年2月13日之前拿到全款。《房屋买卖居间合同》刘某一方的签字由刘某一方代理人管某代签。签订《房屋买卖居间合同》当日,许某给付刘某购房定金2万元,管某代刘某为许某出具了收据。后因贷款问题,杨某、许某与刘某、某房地产公司协商同意改由以杨某的名义办理×号房屋的贷款手续。杨某、许某系夫妻关系。2010年2月2日,刘某与杨某网签《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《网签合同》)一份,《网签合同》约定×号房屋的买受人为杨某,交易价格为43万元。后刘某实际配合杨某办理银行贷款面签手续。2010年3月2日,刘某与杨某在《网签合同》上签字,双方到通州区房地产交易大厅办理×号房屋的产权变更登记手续,杨某交纳购房契税4300元,杨某与刘某在《存量房交易结算资金自行划转声明》上签字,刘某在房屋所有权转移登记申请书上签字,而杨某因获知该房屋的买卖可能存在中介公司吃差价的问题,拒绝在房屋所有权转移登记申请书上签字,后离开通州区房地产交易大厅。2010年4月2日,杨某、许某将刘某、管某、北京某房地产经纪有限公司、北京某地产经纪有限公司诉至本院,要求继续履行2010年2月2日与刘某签订的《网签合同》,以43万元购买×号房屋。在该案审理过程中,管某称其与刘某系远房表姐妹关系,虽然其为某地产公司法定代表人,但其代表刘某在《房屋买卖居间合同》上签字只是为刘某帮忙。2010年12月20日,本院依法做出判决,内容为:一、自本判决生效之日起解除被告刘某、被告北京某房地产经纪有限公司与原告许某于二〇一〇年一月十四日签订的关于北京市通州区某涉诉房屋的《北京市房屋买卖居间合同》及被告刘某与原告杨某于二〇一〇年二月二日网签的《北京市存量房屋买卖合同》;二、被告刘某于本判决生效之日起七日内退还原告杨某、许某已付购房定金人民币二万元;三、驳回原告杨某、许某的诉讼请求。杨某、许某对上述判决结果不服上诉至北京市第二中级人民法院。2011年5月20日,北京市第二中级人民法院做出民事判决,内容为:驳回上诉,维持原判。2011年6月13日,许某不服二审判决,向本院提交民事再审申请书。2012年5月8日,在本院与管某进行递进式化解谈话中,管某表示关于本案的诉争房屋是刘某委托其出售的,其并未向刘某支付过购房款51.5万元。因为该房屋的房源系北京某地产经纪有限公司提供的,如果交易成功,北京某房地产经纪有限公司、北京某地产经纪有限公司将一同分配出售该房屋的中介费。现该房屋并未出售,且房屋所有权人仍是刘某,其与刘某商量等事情处理完后再继续出售该房屋。房地产律师哪个好?

  另查:20×年3月28日,管某与案外人朱某、周某、徐某分别签订三份《股权转让协议》,约定根据北京某地产经纪有限公司章程规定和股权转让方的申请,股权转让方、受让方双方于2012年3月27日,在“北京市通州区某涉诉房屋”自愿签订了本股权转让协议书。转让方管某在“北京某地产经纪有限公司”拥有的全部股权100万元人民币,分别转让给受让方朱某30万元、周某40万元、徐某30万元。转让双方自签字之日起,股权交割清楚,股东管某不再享有股东权利承担股东义务,股东朱某、周某、徐某分别以其出资额享有股东权利和承担股东义务。20×年×月6日,北京某地产经纪有限公司已将公司名称变更为某(北京)珠宝有限公司,其主营业务内容也变更为:销售珠宝首饰、玉器、工艺品(不含文物)、文化用品、家具;维修家具;承办展览展示;组织文化艺术交流活动(不含棋牌);产品设计;模型设计;展厅的布置设计;经济贸易咨询;家庭劳务服务。

  三、法院判决

  北京市通州区人民法院经审理后判决:

  驳回原告管某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋。当事人采用合同书形式订立合同的,应当签字或盖章,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实,2009年12月19日,管某在作为北京某地产经纪有限公司法定代表人期间,其作为刘某的房地产经纪人代理刘某与自己签订了《房屋买卖三方合同》及《售房协议》,约定由其自己购买刘某所有的位于通州区某房屋一套。管某的上述购房行为违反了房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋的规定。2010年1月14日,在刘某将上述房屋出售给许某、杨某过程中,管某在明知刘某将该房屋出售给许某和杨某后未表示反对,而是再次作为刘某的代理人代理刘某处理与许某和杨某购买上述房屋的相关事宜。2012年5月8日,在法院进行的递进式化解谈话中,管某明确表示关于本案的诉争房屋是刘某委托其出售的,其并未支付给刘某购房款51.5万元。同时,管某与刘某签订的《房屋买卖三方合同》与《售房协议》中均规定三方签字盖章之日起生效,但是北京某地产经纪有限公司作为丙方均未在上述《房屋买卖三方合同》与《售房协议》上加盖该单位公章。上述事实及管某本人的陈述均表明管某通过与刘某签订《房屋买卖三方合同》及《售房协议》购买本案诉争房屋并非其真实意思表示。故对于管某主张判决二被告协助其办理北京市通州区某涉诉房屋过户手续的诉讼请求,应当不予支持。

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