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借名买房中涉及到遗产继承应该如何处理?

2019-07-08 18:13:31 0 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某、金某甲、金某乙起诉称:原告李某和丈夫金某有三个女儿,分别是原告金某甲、金某乙及被告金某丙,金某于2011年5月13日去世,未留遗嘱。金某生前自有住房一套,位于北京市某区某房屋。2003年,金某获悉该区房屋将被拆迁,便决定另购住房一套,同年7月,金某购买了北京某房地产公司开发的诉争房屋,但因贷款资格问题,以被告的名义签订了诉争房屋的买卖合同。2004年8月14日,金某作为x房屋的被拆迁人,取得拆迁人支付的房屋补偿款,搬家补助费及拆迁补助费共计437032.15元,诉争房屋的首付款、装修款、部分银行贷款等均出自x房屋的拆迁补偿款,诉争房屋于2005年5月交付使用,金某、李某夫妇一直居住在诉争房屋内,直至金某去世。2006年4月,被告金某丙以缺钱为由,称要将诉争房屋退还给开发商,因诉争房屋系以被告金某丙的名义购买,为避免自己和李某居无定所,金某向原告金某甲求助,经几方商议,原告金某甲向被告金某丙支付了25万元,被告金某丙将其用于偿还诉争房屋剩余贷款,并且被告金某丙与原告金某甲于2006年4月10日签署了一份《协议书》,被告金某丙承诺,若一年内未还清向金某甲所借费用25万元,则诉争房屋归还金某所有,之后,金某丙未偿还金某甲25万元,并多次表示该房产与自己无任何关系。自2006年7月起,原告金某甲一直与父母金某、李某共同居住在诉争房屋,金某于2011年5月13日去世至今,诉争房屋由原告金某甲与母亲李某共同居住。2011年8月,开发商通知住户,诉争房屋开始办理房产证,当原告李某、金某甲向被告金某丙提出办理房产证时,遭到被告金某丙的拒绝,原告认为,诉争房屋系金某出资首付款购买,由原告金某甲偿还贷款,并实际由金某甲、李某及金某共同居住,诉争房屋应属于金某和原告钟李某及金某甲的共同财产,金某去世后,在未留有遗嘱的情况下,金某甲对涉案房屋的所有的份额应作为金某的遗产由其法定继承人继承,其中被告金某丙已从原告金某甲处获得了相应补偿,并承诺放弃诉争房屋的相关权益,诉争房屋有关金某的遗产部分应由原告共同继承。原告为了维护合法权益,起诉至法院。诉讼请求:1、确认北京市某区某房屋为原告李某、金某、金某甲的共同财产;2、判令金某丙对北京市某区某房屋享有的份额由原告李某、金某甲和金某乙共同继承,并确定各自继承份额;3、诉讼费用由被告承担。专业房产律师哪个好?

  2、被告辩称

  金某丙辩称:不同意原告的诉讼请求。第一,诉争房屋是以金某丙个人名义申请的经济适用房,所有的房款都是由金某丙自己支付,2006年4月10日的协议书,并没有实际履行,而且约定明显显失公平,协议书对房屋的约定是担保的性质,法律禁止这种情况下的约定。从协议书内容看,金某对金某丙是房屋的所有权人的身份没有异议。诉争房屋是经济适用房,符合一定条件才可以获得购房资格,金某没有办理经济适用房的申请手续,金某没有权利直接将房屋的产权人变更。2003年7月14日,金某丙与开发商签订购房合同,合同约定,以现金方式支付首付款,被告支付首付款的时间是2003年7月,根据原告提供的拆迁协议,该货币补偿协议是2004年签订的,首付款不可能出自拆迁款,偿还尚未贷款也不可能出自拆迁款,被告按月偿还银行贷款。所有的价款都由被告支付。针对2006年4月10日金某甲与金某丙的协议中写明25万元用于偿还所余房屋的贷款,但截至2006年4月10日,诉争房屋还差14万多元贷款没有偿还,并不是25万元。诉争房屋的购房款是43万元,至2006年房屋价格超过43万元,被告不会因14万元的价款就将房屋的所有权转移,诉争房屋现没有办理房产证,原告的诉讼请求没有法律依据。

  二、法院查明

  金某与李某系夫妻关系,二人育有三个子女:金某甲,金某乙,金某丙,金某于2011年5月13日去世。

  2003年7月14日,出卖人北京某房地产公司与买受人金某丙签订《商品房买卖合同》,金某丙购买位于北京市某区某房屋,该商品房合同约定建筑面积共128.07平方米,该商品房总购房金额为413660元,合同附件四合同补充协议第二条约定,买受人按商业贷款方式按期付款,其中约定:买受人于本合同签订后10日内向出卖人支付本合同总价款的约20%,即83666元整,其中含定金10000元。买受人于本合同预售登记完成后40日内负责办理完商业贷款手续,交付本合同价款的余款330000元。原告同时提交金某与李某申请北京市经济适用住房购买资格的审核表,主张因贷款资格问题,房屋买卖合同以金某丙的名义签订,购房合同、首付款发票由原告持有,实际房屋由金某购买。被告对此不认可,在金某在世时,因办理房屋的有关手续,将首付款凭证等给付金某。原、被告均确认商品房买卖合同中的房屋即为诉争房屋。

  原告提交2003年8月7日购房款金额为83666元和2003年9月28日购房款金额为330000元的发票,该发票付款人载明为金某,原告主张83666元为首付款,其中金某支付5.4万元,剩余首付款由金某丙支付,金某丙支付首付款的原因是金某丙要与金某共同生活,被告对此不认可,主张首付款全部由金某丙支付。

  原告提交2004年8月7日北京某房地产公司与金某就涉诉房屋签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,该协议其中载明,乙方现有正式户籍6人,分别是李某、金某、金某甲、金某乙,王某乙、王甲、陈某。被拆迁房屋补偿款410185.35元,拆迁补助费26846.80元,共计437032.15元,乙方应在2004年8月12日前完成搬迁。该补偿协议第二页右上方有北京市某区地方税务局的减免契税章,内容为:购房人金某房价413666元,补偿费使用金额413666元,尚余23366.15元,减免契税12409.98元,北京市某区地方税务局,2005年3月28日。同日,北京市地方税务局出具诉争房屋的契税减税免税证明,该证明载明诉争房屋应征契税12409.98元,按照有关政策规定,同意免契税12409.98元。原告主张减免契税章和证明可以说明诉争房屋的首付款,部分贷款及装修款是使用拆迁补偿款支付,被告对原告的证明目的不认可,根据拆迁补偿协议,金某户籍在被拆迁房屋内,享有部分拆迁款,拆迁款实际发放时间是在首付款支付之后,房屋不是金某使用拆迁款购买,减免契税章只是为享受减免税费的优惠政策。

  原告提交信汇凭证及相应费用收据,载明,2004年8月18日金某使用中国银行账户向金某丙交通银行账户汇款160000元,2004年8月31日金某丙使用该账户偿还银行贷款160000元,原、被告均认可金某丙交通银行账户系诉争房屋的还贷账户。原告提交2003年至2004年金某交通银行还贷账户的存款单11张,证明存款单中的现金是金某存入,诉争房屋的大部分按揭贷款由金某使用被告账户偿还,被告对此不认可。房产纠纷律师哪个好?

  原告提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及相应收据、收条,证明,北京市家具买卖合同、木地板买卖合同、发票、订货单、销售单等,证明诉争房屋系金某进行装修,被告对此不认可。

  2006年4月10日,借款人金某丙与付款人金某甲签订协议书,金某丙已购买北京市某区楼房一套,此房购买使用了银行贷款形式,到目前为止银行贷款还未还清,由于本人资金不够,现借金某甲人民币25万元整用于还清所欠贷款等费用,所借费用金某丙将在壹年内还清给金某甲,如在壹年内金某丙未还清向金某甲所借的25万元,其所购住房的全部产权归还金某所有。此协议自签订之日起生效。金某丙主张该协议是金某甲代表金某所签订的,协议中的25万元已经给付金某甲。金某丙对此不认可,并主张该协议书显示公平,该约定中诉争房屋具有担保性质,协议约定担保债权未偿还直接将担保物转移给债权人的约定不符合法律规定,应为无效。

  原告提交2006年4月14日诉争房屋偿还银行贷款148143.37元的还款凭证,主张该笔还款的款项来源于金某按照2006年4月10日的协议书支付给金某丙的借款16万元,系通过现金存入按揭贷款账户的方式支付,协议中剩余的款项通过现金方式支付给金某丙本人,但金某未向金某丙出具收条。金某丙对此不认可,主张该贷款系金某丙本人使用银行信用卡部贷款后偿还。

  原告提交书证一份,该书证载明:首付83666,保险费1392元,律师费330,共85718,其中,金某丙付31718,金某付54000,房价413666,贷款330000。2004年8月,金某一次性付贷款16万元,截止到2004年12月份,金某付贷款24000元,金某丙付贷款2200元,剩余16万元由金某负担,每月大约1250*12=15000*15.7年=235500元,家具、装修等一切费用由金某负担,所有房屋现价为692418元:金某丙出资,351200+36000=387200元,金某出资291218元+14000=305218元。原告主张该书证系金某所书写,记载了诉争房屋出资情况,被告对此不认可。

  原告申请证人张某出庭作证,该证人陈某,李某和金某曾告诉她,因已退休无法申请贷款,拆迁款没有下来,就和金某丙商量,以金某丙的名义申请贷款购买房屋,购房时曾一同去现场看房,金某甲、金某乙均向证人表示,购房款是金某和金某丙共同支付的,贷款也是金某和金某丙共同偿还的。交付后,李某、金某及其子女居住在诉争房屋内,金某使用退休工资支付水电费、物业费、供暖费,共同居住期间金某与金某丙产生矛盾,金某丙表示要把房子卖掉,金某找到金某甲让其把房子买下,把金某甲购房支付的钱给金某丙,金某丙也表示同意,金某甲给付金某丙时其不在场,但事后金某甲、金某丙都告诉证人给了25万元,之后,金某丙就搬离了诉争房屋,金某甲搬进诉争房屋。但之后因为房产证过户问题没有彻底解决,证人曾某和白某,2012年12月份左右,金某丙表示,想把25万元退给金某甲,金某甲不同意。被告表示的内容是传来证据且不明确,对证人证言不认可。

  庭审中,原告主张与被告之间是借名买房关系,故持有诉争房屋的买卖合同、首付款发票、贷款账户的部分存款凭证、还款凭证的原件,首付款、按揭贷款大部分由金某支付,金某甲按照协议已向金某丙支付了25万元。被告对此不认可,房屋交付时,因为需要办理入住手续,将购房手续给了金某和李某,之后没有要回。金某丙因与父母关系不和搬离诉争房屋,金某甲搬进诉争房屋,金某持有购房手续,之后金某丙向金某索要,金某拒绝给付。

  上述事实,有商品房买卖合同、购房发票、信汇凭证、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、协议书及当事人陈某等证据在案佐证。

  三、法院判决

  北京市石景山区人民法院经审理后判决:

  驳回李某、金某甲、金某乙的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为房屋所有权争议,现三原告主张诉争房屋属共有的诉讼请求中,主张金某与金某丙之间存在借名买房合同关系,金某丙对诉争房屋享有所有权,但由于金某在原告起诉之前已经去世,故应依法发生继承,且金某丙已经通过签订协议并履行完毕的方式取得诉争房屋的所有权,因此,要求确认诉争房屋为三原告所有。

  原告主张金某与金某丙之间存在借名买卖关系,借名买房系指以他人名义购买房产,名义买房人和实际买房人签订合同,约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房,等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下,借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中,原告虽持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等,但自认金某丙对诉争房屋亦支付了部分首付款和按揭贷款,因此,原告所自认的该事实不符合借名买房应由实际卖房人进行出资的构成要件。原告取得拆迁款的时间系在诉争房屋首付款支付之后,对原告主张诉争房屋首付款系原告使用拆迁款出资的事实无法认定,原告提交的减免契税证明仅能证明诉争房屋使用了相应的契税减免的优惠政策,不能证明诉争房屋的实际出资为金某。专业房产律师哪个好?

  综合以上分析,依据现有证据,无法认定金某与金某丙之间存在借名买房关系。对于金某甲与金某丙所签协议书,金某丙对该协议书中诉争房屋具有担保性质为由对协议的效力提出异议,且即使该协议合法有效,根据现有证据,亦无法证明金某已按该协议书履行了全部义务,因此,对于原告以该协议主张诉争房屋为原告所有的请求,应无法支持。结合以上分析,根据现有证据,三原告主张的诉讼请求无事实及法律依据,应对此不予支持。

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