购房宝典

买受方未提供证据证明所买房屋返潮是因为房屋质量问题,要求出卖方赔偿损失的诉求未获法院支持

2019-07-08 19:14:30 3 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  郭某、王某诉称: 原告郭某和原告王某系夫妻关系,2015年8月9日,二原告同被告通过中介共同签订了《存量房屋买卖合同》,原告购买被告名下涉案房屋,双方约定:“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系”。该房屋购买后为原告夫妻共有产权。2015年9月底被告交付房屋后,原告只对该房屋墙面进行了粉刷随即入住。2015年秋冬季房屋内较为湿冷,次卧较重,主卧阳台出现明显结露、地面积水,但二原告以为旧房本该如此,并未考虑其他原因。2016年10月原告生子,原告王某的母亲居住于次卧,发现次卧存在返潮,墙体有水珠、发霉,衣物及家具潮湿,导致原告王某的母亲多次感冒生病,到医院就医,同时主卧阳台地面积水更加频繁、程度更重。经某教委基建房管中心确认,该房屋的原始结构设有外墙内保温,房管中心证实该房屋外墙内保温结构已被拆除,房屋内外温差过大,从而导致目前房屋湿冷,结露,发霉。后原告多次与被告及其女儿徐某进行沟通,被告承认房屋在交易时内保温结构已被拆除且交易时并未告知原告,但谈及责任及赔偿问题时,被告拒绝再沟通。被告在出售房屋时故意隐瞒该房屋内保温结构被破坏的事实,违背了诚实信用原则,且交易后房屋在秋冬季因无内保温结构导致屋内湿冷、结露、发霉,严重影响到原告及其家人的居住质量,给原告造成的各项损失,应予以赔偿。为维护原告之合法权益,故诉求:1)被告承担内保温结构恢复费用以及因恢复该保温层装修期间的租房费用(6个月×4500元/月)共计30900元;2)判令被告赔偿原告因内保温结构破坏而导致的家具、墙面损失及其他损失,共计46685.17元。专业房产律师哪个好?

  2、被告辩称

  宋某辩称:不同意原告诉求,外保温在哪被告并不知道,房屋是教委的房屋,1992年至2000年是别人居住,2000年由被告宋某居住,入住15年期间没有任何问题。2015年要换房出售了涉案房屋,2015年8月在中介成交,合同履行过程合规,原告也多次看房,才签订合同,房屋的现状、图纸、改造的地方均有告知原告。2015年11月3日交房,现在已经经过了3个采暖季,原告进行装修,是因为原告装修不当造成的返潮问题。合同履行的合理合法,是双方自愿签的二手房买卖合同,出售的时候房屋并没有返潮。

  二、法院查明

  2015年8月9日,(买受人)郭某、王某与(出卖人)宋某签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定宋某将涉案房屋出售给郭某、王某,产权证明所载建筑面积共59.25平方米。房屋无抵押、无出租,房屋成交价格为150万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价46万元;第五条、房屋产权及具体状况的承诺,(一)出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有产权人均知晓并同意本次房屋交易,认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权;买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易,且认可本合同及其他相关文件的约定……,(二)出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一并转让给买受人,买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解,自愿买受该房屋……;第六条、房屋的交付,出卖人收到买受人全部购房款后10个工作日内将该房屋交付给买受人;(二)该房屋交付时,应当履行下列第1、2、3项手续;1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收……;2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。

  2015年9月25日,郭某、王某取得涉案房屋的产权登记。

  2015年10月,郭某、王某对涉案房屋进行装修。在次卧装修榻榻米及墙面顶面硅藻泥。收据显示装修榻榻米花费46685.17元。

  2015年11月3日,宋某与郭某和王某就涉案房屋的交接进行了物业交割。宋某向郭某和王某介绍了房屋装修变更情况,房屋的前后、尺寸、墙之间的距离等。交房时房屋内贴的墙纸,无反潮的情况。

  2017年10月9日,某区教育委员会基建房管中心出具情况说明:涉案房屋楼系某教委的教工住宅楼,具体房屋产权已出售给个人。该栋为六层砖混结构住宅楼,设有外墙内保温,90年代初期竣工,工程质量按照建筑工程质量标准进行验收为合格。其建筑结构、水暖、电、卫符合设计图施工要求。自2016年该住户反应一处外墙内侧发生返霉析水现象,影响居住,我单位为此对外墙外侧进行防水处理,但住户所反应现象无法根治。

  宋某提供证人谢某出庭作证称:涉案房屋是商品房,交房交钥匙时双方均在场,办理了交接手续。签订房屋买卖合同时原告已看房,之前装修情况已经告知了原告,交付的时候去房管科进行物业交割。签订房屋买卖之后2016年、2017年年初原告找过我联系返潮赔偿的问题,但因为房屋年限无法赔付。原被告对此真实性认可。

  2018年1月18日,李某出具证明,我是X号户主,我家的户型与涉案房屋的户型一样,我的次卧外墙内保温已去掉,但墙壁没有发霉潮湿的现象。原告对此真实性认可,关联性不认可。房产纠纷律师哪个好?

  2018年1月16日,尹某出具证明:我是X1房主,宋某自2000年搬入涉案房屋,入住时此房屋已装修,她女儿的两个孩子都在此房屋出生,坐月子,大人孩子一切均好。我曾多次去她家串门,没发现她家有潮湿发霉现象。1994年至2000年期间,此房屋另有他人居住。特此证明。原告对此真实性认可,关联性不认可。

  2018年1月16日,李某1出具证明,我是Y房主,宋某自2000年搬到涉案房屋,入住时已装修。因为我经常去她家串门,未发现她家墙面等发霉现象,也不潮湿。特此证明。原告对此真实性认可,关联性不认可。

  庭审中,原告主张其买房后开始装修,拆掉了所有墙体的墙纸,使用了硅藻泥,并按照房屋的尺寸定制了家具,2016年其发现次卧存在返潮,墙体有水珠、发霉,衣物及家具潮湿的情况,与被告联系,被告告知其涉案房屋无外墙内保温层,其主张造成房屋现状系涉案房屋无内保温的原因导致,对此法庭向其释明后,其坚持对造成涉案房屋现状的原因不申请鉴定。被告对此不予认可,被告主张买卖涉案房屋时原告多次看房,双方已经交接完毕,其自住期间并无返潮现象发生,且不认可是自己拆掉了外墙内保温层,认为返潮的原因与外墙内保温层没有必然关联,可能是装修或者装修使用的材料导致的返潮,经释明被告对其主张系装修造成返潮的原因亦不申请鉴定。

  庭审中,原告提供硅藻泥施工工艺流程、外墙内外保温的节能差异分析、《硅藻泥装饰壁材》行业标准,证明内保温的作用和装修与返潮发霉没有关系,被告对上述证据的关联性和证明目的均不予认可。被告提供居住建筑节能设计标准和住建委关于加强老旧小区房屋建筑抗震节能综合改造工程质量管理的通知,证明内保温容易造成结露,老旧小区内保温不符合节能要求才改造成外保温,原告对上述证据真实性认可,关联性不认可。

  三、法院判决

  驳回郭某、王某的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为

  原告郭某、王某购买被告宋某名下涉案房屋,双方之间成立房屋买卖合同关系,该房屋买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,原告主张被告承担内保温结构恢复费用及因恢复该保温层装修期间的租房费用,但依据双方的房屋买卖合同,并无明确内容约定该房屋必须带有内保温结构,被告已经向原告交付了房屋,原告也接受了房屋并进行了物业交割、装修、入住。且原告主张修复内保温结构的主要原因系房屋存在返潮、结露积水,但其并未提供充分证据证明返潮、积水的原因就是缺少内保温结构,亦不能证明被告存在违反合同约定的行为,故对于原告主张被告修复内保温结构的费用及修复内保温结构期间的租房费用的诉讼请求,法院均不予支持。对于原告主张的因内保温结构破坏而导致的家具、墙面及其他损失,因为该项损失的直接原因系原告所述返潮、结露积水,而原告并未举出充分证据证明返潮、结露积水的原因系内保温结构的缺失,且内保温结构并非依据合同约定交付房屋时应交付的内容,故对于该项诉讼请求法院亦不予支持。

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