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卖方拒不履行过户义务导致合同无法进行,买方可以解除合同吗?

2019-07-08 19:41:20 3 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告盛某诉称,原告与被告罗某系朋友关系。2002年7月,原告名下房屋遇动拆迁。本次动迁,原告可按动迁政策及拆迁安置协议购买402室房产。后经协商,原告与被告约定,原告将此购房名额让与被告,由被告出资购买402室房产,原告配合被告办理402室的房地产登记手续。同时约定,待被告房屋动迁时,被告将其能取得的一套配套商品房购买名额让与原告。2003年,原告如约将402室房屋交由被告购买,并配合被告办理产权登记,被告出资人民币417,957元取得该房屋产权。2007年,被告名下房屋遇动拆迁。按动迁政策及拆迁安置协议,被告可购买102室等三处房屋产权。按原、被告的前述约定,该102室房产应由原告出资购买。2009年11月21日,原告向被告罗某支付102室的购房款人民币338,778.32元,由被告代原告将购房款支付给拆迁单位。同时,被告将102室房屋钥匙交付原告。原告随即对102室房屋进行装修并入住。因被告不同意配合原告办理102室房产的过户登记手续,故原告无奈而提起诉讼:判令两被告配合将房屋产权过户登记至原告名下。

  2、被告辩称

  被告罗某辩称,不同意原告的诉请。原告在前后两起案件中起诉所称的30余万元的性质不同。本次起诉时,原告称该款项是原告委托被告代付给拆迁单位的,此说与前案之说矛盾。原告支付该笔款项时,被告早已与拆迁单位结清房款,故原告支付的30余万元钱款的性质约定不明,原、被告对房屋总价未达成一致意见。因原告不同意配合被告签订正式的房屋买卖合同及支付其余的房款,故被告不同意配合原告办理房屋产权过户手续。从购房价格清单的组成来看,清单涉及了不同面积对应的拆迁购买价格及所缴纳的公共事业费用,说明该清单系被告罗某对自己购房成本的罗列,如对外出售,则不可能将价格的组成详细罗列。原、被告之间不存在拆迁安置房置换的事实,在此情形下,被告罗某不可能以自己的购入成本价对外出售房屋。原告明知涉案房屋为拆迁安置房,被告罗某转让系争房屋也未征得共有人同意,在此情形下,原告贸然签订购房清单,原告存在过错。正式的房屋买卖合同未能签订的过错在于原告。被告罗某碍于朋友面子且已经收取了30多万元款项后才默许原告居住在涉案房屋内。依普通大众的观念,在拆迁安置房可以办理房地产权证时,买卖双方应另行签订房屋买卖合同,故原告对涉案房屋的实际使用并非被告罗某对房屋买卖关系履行的认可,涉案房屋买卖关系的履行需要进一步约定房屋的价款及履行方式。综上,被告不同意原告的诉请。房产专业律师哪个好?

  被告何某辩称,被告何某系102室房产的共有人,原告自述其认识被告何某,但原告购买该房屋时未经被告何某同意,说明原告未尽到相应义务。被告罗某与原告签订的购房价格清单仅为被告罗某购买该房产的成本,清单中未约定房产的交付、办理产权证等事项,故原、被告之间房屋买卖合同未成立。即使合同成立,按相关规定,配套商品房三年内不得转让,故对合同效力不予认可。被告罗某告知被告何某102室房屋出租他人使用,故被告一直认为原告系租用102室。综上,原告的诉请应当驳回。

  二、法院查明

  2002年7月,原告名下房屋遇动拆迁。原告获得房屋拆迁补偿款374,271.59元。同时,拆迁单位向被拆迁人提供配套商品房源,402室即系拆迁单位向原告户提供的可购买房屋。因原告欲购买他处商品住房,故放弃购买402室房屋,并将402室房屋的购买权无偿让与被告。2004年4月,两被告及案外人罗某某共同与某公司签订商品房预售合同,双方约定由两被告及案外人罗某某共同向某公司购买402室房屋产权,房屋总价为417,957元。2004年11月,402室房屋产权登记至两被告及罗某某三人名下。此后,原告又对先前放弃购买402室房产的事实后悔,并多次找到被告罗某,要求受让被告罗某户名下房屋动迁后配得的房屋。2007年8月,被告罗某作为被拆迁人代表与拆迁单位签订拆迁房屋补偿安置协议,同时,由拆迁单位提供配套商品房源,102室即拆迁单位向被告罗某户提供的可购买配套商品房。此后,经被告罗某户的被拆迁人共同商定,102室房屋产权由两被告购买。2009年11月中旬,拆迁单位向被告罗某户交付102室等配套商品房钥匙,被告罗某户向拆迁单位订购102室等配套商品房。期间,原告与被告罗某商定,由原告向被告购买102室房产。2009年11月21日,被告罗某收取原告之女罗小某338,778.32元。同日,被告罗某向原告交付102室房屋钥匙,原告随即装修并入住。2011年7月,两被告与A公司签订商品房出售合同,合同约定由两被告以310,031.49元的总价向A公司购买102室房屋产权。2011年10月11日,102室房屋产权登记至两被告名下。

  三、法院判决

  被告罗某、何某协助原告盛某办理将房屋产权过户登记至原告盛某名下的手续。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,本案争议焦点之一,原告与被告罗某之间的房屋买卖合同关系是否依法成立?原告曾将可购买配套商品房402室的资格无偿让与被告,被告以等同于被拆迁人可购拆迁配套商品房的优惠价格受让取得402室房屋产权;在此情形下,原告与被告罗某口头商定由原告购买被告名下的拆迁配套商品房102室,房价款约等于两被告为购买102室房产而向A公司支付的房款,原告之女罗小某受原告的委托向被告罗某支付房款后,被告罗某向原告之女罗小某出具《购房价格清单》一份,被告随即向原告交付102室房屋钥匙,原告随即装修入住。原、被告之间虽未订立书面的房屋买卖合同,但以上事实足以证明原告与被告罗某之间关于102室的房屋买卖合同关系成立,且房屋买卖合同已实际履行。原、被告之间的房屋买卖合同系基于双方当事人真实意思表示而成立,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,被告罗某应按约履行。本案争议焦点之二,被告何某对被告罗某将102室房产转让给原告是否明知且同意?两被告系夫妻关系,且无分居事实。房产纠纷律师哪个好?原告于2009年11月下旬获得102室房屋的钥匙,随即对102室房屋进行装修,装修完毕后即入住使用。被告何某对原告装修并入住使用102室的事实自始知情,在长达近七年的时期内,被告何某从未对原告装修并入住使用102室的事实提出异议,法院推定其对被告罗某已将102室房产转让给原告的事实是明知且同意的。即便当年被告罗某属擅自处分系争房屋,以上事由亦足以使原告有理由相信房屋买卖是两被告的共同意思表示,在原告已支付相应合理对价的前提下,被告罗某的行为构成表见代理,原告与被告罗某之间的房屋买卖合同关系亦对何某发生法律效力。综上,原告作为系争房屋的买受人,在自己已履行付款义务的前提下,要求合同相对方协助办理产权过户手续,合法合理,应予支持。

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