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拆迁置换房无法进行过户,造成买方损失,卖方如何赔偿?

2019-07-08 20:02:34 0 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告海某诉称,2013年2月经中介居间介绍,海某与明某就系争房屋签订了房地产居间合同,约定总房价为人民币145万元。后海某按约付清了135万元并约定剩余房款10万元于过户当天全部付清。嗣后,明某向海某交付系争房屋,海某装修后入住至今。双方原先约定等系争房屋可以办理产权证时,尽快将系争房屋过户给海某。但明某一直推脱,期间因为政策变化要求购房人社保缴纳满5年,海某因不符合过户条件未能办理过户至今。2016年,明某将岑某的名字加到了产权证上,并以此理由要求海某增加30万元房款,并表示如若不支付便不同意出售房屋。2017年9月,海某再次要求被告办理过户手续,但是两被告还是拒绝。现海某已经满足购房资格,社保缴纳满5年,故为了维护自身权益,向法院提出诉讼请求:1、要求两被告继续履行房地产居间合同,将系争房屋过户至原告名下。

  2、被告辩称

  被告明某辩称,系争房屋是动迁房,签订协议时,海某并没有说明其没有购房资格。到现在没有过户,也是因为海某没有满足购房条件。且现在系争房屋上还有岑某的名字,实际上也已经无法过户了。

  被告岑某辩称,系争房屋是动迁安置房,家庭成员都有权利,其对本次合同自始至终毫不知情,合同应为无效。对本次交易的所有材料都不清楚,且不具备履行条件。房产纠纷律师哪个好?

  二、法院查明

  2006年5月25日,甲方(拆迁人)某公司与乙方(被拆迁人)明某签订征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议,明某获得三套动迁安置房(包括系争房屋)。嗣后,拆迁人某公司等出具配套商品房供应单,载明,所购房屋地址为系争房屋,购房人为明某。2009年6月17日,买方(乙方)明某与卖方(甲方)A公司签订动迁房屋认定协议书,载明乙方凭分房结算单自愿购买甲方提供的系争房屋。乙方在支付结清房款时必须确认该房屋的产权人,一经确认后不得更改或转让于他人。当日,A公司出具分房结算入住通知单,就系争房屋已结清所有房款,给予办理相关的房屋入住手续。2013年2月23日,海某与明某签订房地产居间合同,约定,房地产为人民币145万元。补充条款约定:1、2013年2月23日70万元整;2、2013年2月28日之前付余款65万元整;3、尾款10万元到过户当天全部付清;4、任何一方违约、付违约金总房价的百分之叁佰。合同末尾处甲方由明某签字,乙方由海某签字,居间方加盖公章。2013年2月23日、2月26日,海某通过银行转账分别支付明某66万元及69万元。2013年2月26日,明某出具收条载明,今收到海某买房款135万元。2015年8月10日,明某(乙方)与A公司(甲方)签订商品房出售合同,约定,乙方向甲方购买房屋,建筑面积为120.02平方米。2016年5月16日,明某、岑某申请变更系争房屋产权人,说明事项为明某同意增加配偶岑某为该产权的共同共有,登记种类为配偶之间变更。2016年5月30日,明某、岑某核准登记为系争房屋权利人。

  海某累积缴纳社保为60个月。截止目前,海某还有尾款10万元未付。

  三、法院判决

  1、被告明某、岑某将房屋权利转移至原告海某名下;

  2、原告海某于房屋过户同时,向被告明某、岑某支付尾款10万元。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,海某与明某之间签订的合同虽名为房地产居间合同,但其中的条款分别对房屋的坐落、价款、付款条件等都进行了约定,故该合同实为就系争房屋达成的房屋买卖合同。该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律强制性规定,当属有效,双方均应遵照履行。岑某现以系争房屋是家庭共同财产,其对明某卖房不知情等为由进行抗辩,可庭审中又表示知道动迁。且根据查明的事实,明某拿到系争房屋后即交付给了海某,海某一家装修后入住至今。通常情况下对于出售房屋这种家庭重大财产的处置行为,夫妻间不可能不商量,且如果不知道已出售系争房屋,作为配偶也会对自有房屋到底处于何状态,是否出租,租金收取等相关事项进行询问,然岑某长久以来对此没有表示过任何疑问,故岑某表述的其对明某卖房不知情显然与常理有悖,对于岑某的上述抗辩意见,法院实难采纳。在海某与明某签订了系争房屋买卖合同并交房后长达4-5年时间里,岑某并未提出任何反对意见,其已默认了明某的售房行为,故海某与明某签订的房屋买卖合同对岑某同样有效。北京房产律师哪个好?根据本市相关规定,系争房屋已符合权利转移登记的条件,且海某已具备购房资格,现海某要求明某、岑某办理过户手续的请求,应予支持。鉴于法院已经认定明某、岑某两人均明示或默示出售系争房屋,故对该两人认为目前系争房屋登记在夫妻二人名下,无法办理过户的意见,法院不予采纳。另根据双方合同补充条款约定,尾款10万元于过户当天全部付清;第一本产权证由甲方承担,第二本产权证由乙方承担,该条款即是对交易税费的分担予以了明确,故海某应承担本次交易所有的税费,并于过户当日将尾款10万元支付给明某、岑某。

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