购房宝典

由于未及时备案而造成的物业损失,由开发商还是业主承担?

2019-07-08 19:28:09 3 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告宋某诉称,原告、被告系朋友关系。2017年4月24日,原、被告就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》。被告于2017年3月22日向原告支付定金、首期房屋价款共计人民币70万元。在系争房屋过户手续办理过程中,因原告已经购置其他房屋,急需办理系争房屋过户手续,且因原告、被告做生意相识多年原告相信被告人品,就在被告没有支付完房款的情况下办理了系争房屋的过户手续。2017年3月22日,原告、被告在房地产交易中心办理了房屋转让过户手续,并完成了系争房屋的交付。原告曾多次致电被告向其催讨房款,被告以各种理由搪塞原告,导致原告至今仍然未收到被告支付的房款。因此,原告为维护自身的合法权益,向法院提出诉讼请求:被告支付原告房款人民币239万元。

  2、被告辩称

  被告程某辩称,系争房屋在2002年5月办理产证时,产权人系第三人。2008年夏季,原告要开发停车场,第三人和原告有生意来往,原告让第三人一起投资开发。因为原告缺少资金,第三人与原告达成借款协议,并由第三人以系争房屋买卖形式套取银行贷款68万。后第三人将银行贷款68万交由原告使用,原告每月给第三人两分利,银行贷款由第三人偿还,2016年原告还清了所有的借款本金和利息,第三人也把银行贷款还清了。原告在房屋交易中从未付过房款,且在房屋买卖合同上双方亦约定系争房屋不得转让、抵押或变卖,房屋市场价格高低均与原告无关。后第三人要求原告归还系争房屋,但当时第三人名下已经有两套房屋,属于限购对象,系争房屋不能再过户到第三人名下,故第三人和原告达成协议,将系争房屋过户到第三人的弟弟即被告名下。两次房屋买卖都没有支付房款。综上,被告不同意原告的诉讼请求。房地产纠纷律师哪个好?

  第三人严某述称,同意被告意见。

  二、法院查明

  2002年5月24日,系争房屋登记至第三人名下。

  2008年12月26日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订《借款合同》,约定甲方向乙方借款117万元。同日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订《房产买卖合同》,约定甲方因扩大生产经营,急需资金故向乙方借款,乙方因一时无法拿出大量现金,故将系争房屋产权转让给甲方(甲方无需支付任何房款给乙方),甲方向银行提出贷款,所得贷款68万元归乙方所有,68万元贷款本金和利息均由乙方负责偿还,系争房屋产权归乙方所有,甲方不得转让、抵押或变卖等(房屋价格随市场波动高低均与甲方无关),乙方为了保障甲方的利益和诚信,乙方应按时偿还银行贷款。同日,第三人汇至原告名下银行账户68万元。

  被告分别于2017年3月22日、3月24日汇至原告名下银行账户20万元、50万元。其中,20万元由原告返还给了第三人,50万元中的46万余元偿还了系争房屋银行贷款,1万元支付了中介费,剩余22,662.73元转至第三人名下。

  2017年4月24日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《房地产买卖合同》,约定乙方以309万元价格购买系争房屋,双方确认于2017年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款协议中约定,乙方应在2017年3月24日前将部分首期房价款50万元支付给甲方,乙方于2017年3月22日支付的定金20万元整转为首期房价款,共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款70万元,第二期房款甲方同意乙方通过向银行贷款的形式支付房款130万元,贷款金额由银行最后审批决定其数额。如有不足部分由乙方交易当日以现金补足,双方交易过户后产权抵押证交于银行后由银行直接放款至甲方银行账户;第三期房价款于过户当日乙方支付给甲方109万元。2017年5月24日,系争房屋登记至被告名下。

  系争房屋自2001年12月28日起由第三人居住至今。

  2017年4月24日,原告与第三人签订《借条》一份,约定第三人因购房首付款向原告借款45万元,现金收到。借条底部注明:2017年之内本人宋某不买自住房,此借款无效,并由原告签字确认。

  2002年系争房屋系登记在第三人名下,2008年原告因资金需要向第三人借款68万,该68万系通过系争房屋买卖向银行套取,无真实的房屋交易,银行贷款68万由原告使用,并由原告每月支付第三人两分利息,现全部的借款原告已经清偿完毕。系争房屋过户时讲好五年后过户到第三人名下,2013年房价开始疯涨,原告要第三人抓紧把系争房屋过户到第三人名下,原告要另外再购房,但因为第三人限购,过户至第三人名下事情一直没办。直至2016年,原告再次提出第三人再不把系争房屋过户,原告就自行把系争房屋处理掉了,第三人提出将系争房屋过户至被告名下。房产买卖律师哪个好?因为房价上涨的原因,原告要求第三人赔偿60万,后双方商量后由第三人补偿原告45万,故2017年4月24日的借条不是借款协议,而是第三人对原告因房价上涨无法购房的补偿。另,原告对其与被告之间没有真实房屋交易亦不持异议。

  三、法院判决

  驳回原告宋某要求被告程某支付房款人民币239万元的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,根据法院查明事实,2008年原告与第三人签订系争房屋买卖合同的本意系为了套取贷款,而非买卖房屋,原告与第三人之间无购买房屋的真实表示,故双方之间买卖合同应属无效。因系争房屋真实权利人系第三人,2017年4月原告与被告之间签订房屋买卖合同系在第三人限购无法恢复至其名下的情况下第三人借用被告名义而为,原告亦对其与被告之间无真实房屋买卖不持异议,双方无真实房屋买卖意思表示,原告与被告之间房屋买卖合同应属无效。因原告与被告之间房屋买卖合同无效,故原告按照原、被告之间房屋买卖合同约定要求被告支付房款无事实和法律依据,法院难以准许。

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