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房地产律师靳双权解析法院如何认定抵押权的善意取得?

2019-07-08 18:26:48 165 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1.原告诉称

  马某诉称:2008年2月14日,北京市住房和城乡建设委员会向马某颁发了《房屋所有权证》,将位于北京市朝阳区房屋登记在马某名下;2014年3月31日,案外人作为马某的代理人将房屋转移登记至朱某名下,同时朱某作为抵押人,于2014年8月12日与赵某签订了《借款抵押合同》,并于当日与赵某办理了房屋的抵押登记手续;后马某得知朱某和赵某的行为,为此马某诉至北京市朝阳区人民法院,北京市朝阳区人民法院于2016年9月19日作出行政判决书,撤销了北京市住房和城乡建设委员会于2014年3月31日将房屋所有权由马某转移登记至朱某的行政行为,同时撤销为朱某颁发的《房屋所有权证》;2016年12月7日,该判决书已生效。现起诉1、请求确认朱某与赵某订立的《借款抵押合同》无效;2、请求判令朱某、赵某协助马某办理房屋解抵押手续;3、诉讼费用由朱某、赵某承担。

  2.被告辩称

  赵某辩称:不同意马某的诉讼请求。第一,赵某与朱某签订《借款抵押合同》是建立在朱某当时实际持有房屋有权证的情况下,我们有理由相信当时是通过真实有效的《借款抵押合同》获得了抵押权;该合同是有效的,赵某的物权取得是善意的,随之取得的抵押权也是有效的。第二,赵某为善意取得,无论之后房屋登记在谁名下,都不影响赵某作为抵押权人的权益,因此不应办理解除抵押登记手续。第三,马某的诉讼请求没有依据,故不应由赵某承担诉讼费用。

  二、法院查明

  2014年8月12日,朱某作为抵押人、赵某作为抵押权人签订了《借款抵押合同》,合同约定,甲方因个人资金周转问题现将坐落在北京市朝阳区房产抵押给乙方,双方协商估价200万元,抵押借款100万元,期限为3个月,利率月息1.5%,抵押担保范围为本金及利息。当日朱某以其名下的单独所有的坐落于北京市朝阳区房屋办理了抵押登记,赵某作为房屋他项权利人取得了房屋他项权利证书。

  赵某提交的北京市方正公证处的《公证书》载明:2014年8月12日,朱某作为借款人(甲方)、赵某作为贷款人(乙方)签订了《借款合同》。合同约定,甲方向乙方借款100万元用于资金周转,借款期限3个月,自2014年8月12日至2014年11月11日;乙方于2014年8月12日向甲方提供资金,提供方式为银行转账;利息按银行同期贷款利率4倍;甲方采用到期一次性还本付息的方式还款;双方自愿向公证处申请办理《借款合同》的强制执行公证;甲方确认对《借款合同》中所规定的债务人之义务无疑义,保证按照《借款合同》的约定妥善履行还款义务,如届时不履行或不完全履行到期款义务,违反《借款合同》的约定,将自愿接受强制执行。朱某、赵某作为申请人,申请了赋予《借款合同》强制执行效力。房产纠纷律师哪个好?

  2015年4月14日,北京市方正公证处出具(2015)京方正执行证字第00547号执行证书,赵某为申请执行人,朱某为被申请执行人;公证机构对执行证书所涉及的债权债务进行了核查,根据中国工商银行个人业务凭证,经申请执行人向公证处确认,赵某于2014年8月12日向朱某提供了100万元借款,截至赵某提出申请之日朱某尚有借款合同约定本金100万元及相应利息、滞纳金未偿还;执行标的为100万元本金、违约金及实现债权的其他相关费用。

  2015年,马某作为原告将被告北京市规划和国土资源管理委员会、第三人朱某、交通银行股份有限有限公司北京慧忠里支行、赵某、边某诉至法院,要求撤销北京市规划和国土资源管理委员会为马某的儿子朱某核发的《房屋所有权证》。2016年9月19日,法院作出行政判决书,查明:马某与朱某系母子关系;2008年2月14日,北京市住房和城乡建设委员会向马某颁发了《房屋所有权证》,将房屋的所有权人登记为马某;2014年3月31日,“马某代理人”王某与朱某共同申请办理涉案房屋所有权转移登记,后朱某领取了《房屋所有权证》。该判决认为:虽然北京市住房和城乡建设委员会尽到了行政登记中合理审慎的审查职责,但根据司法鉴定意见及公证处出具的证明,作为房屋所有权转移登记行为之基础的《存量房屋买卖合同》中马某签字非本人所签,委托书的《公证书》系伪造,委托书中“马某”的签字亦非本人所签,故房屋所有权转移登记行为的合法性的基础存在缺失,应当予以撤销;同时指出虽然房屋的所有权转移登记应予撤销,但本判决效力不自然及于对房屋抵押登记行为的合法性。后判决撤销北京市住房和城乡建设委员会2014年3月31日将坐落于北京市朝阳区房屋的所有权人由原告马某转移登记为第三人朱某的行政行为,同时撤销为第三人朱某颁发的《房屋所有权证》。该判决已生效。

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,法院认定如下:赵某提交的方正公证书及执行证书,证明赵某实际向朱某支付了100万元借款,赵某取得的抵押权是善意取得。马某对该证据的真实性予以认可,但对关联性和证明目的不予认可,认为与马某没有任何关系。法院认为,马某对该证据的真实性不持异议,法院予以确认。其证明目的将综合全案作出认定。

  三、法院判决

  1.一审判决

  驳回马某的全部诉讼请求。

  2.二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  已生效判决撤销了朱某取得的《房屋所有权证》,这意味着朱某自始并不拥有对房屋的所有权,亦无权对房屋作出处分。因此,本案争议焦点在于,《借款抵押合同》的效力如何认定及赵某取得房屋的抵押权是否构成善意取得。

  关于《借款抵押合同》的效力,法院认为,我国《合同法》规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,朱某向赵某借款并签订《借款抵押合同》后,赵某实际出借款项,现没有证据证明朱某与赵某之间签订上述合同存在合同无效的法律规定的情形,故双方签订的《借款抵押合同》合法有效。马某要求确认《借款抵押合同》无效的诉讼请求,没有依据,法院不予支持。

  赵某取得房屋抵押权是否构成善意取得,法院认为,我国《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人;受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失;当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。房地产纠纷律师哪个好?

  本案中,首先,朱某与赵某签订《借款抵押合同》时,朱某当时拥有北京市住房和城乡建设委员会颁发的房屋的《房屋所有权证》,虽然此后该《房屋所有权证》被法院通过判决形式予以撤销,但在签订合同当时,赵某无法预知该后果,也无从知晓朱某是以其他手段非法获得该《房屋所有权证书》。其次,朱某向赵某借款,赵某亦实际出借了100万元,并进行了相应的公证,从借款流程上看并无瑕疵;也没有证据证明朱某与赵某之间恶意串通。再次,在出借款项后,赵某及时办理了房屋的抵押登记,取得了房屋他项权利证书。综合以上情形来看,赵某取得房屋的抵押权构成善意取得,朱某对房屋的无权处分不影响赵某取得相应的抵押权。综上,马某要求确认《借款抵押合同》无效并协助办理解除抵押登记手续的诉讼请求,没有法律依据,法院不予支持。朱某经法院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,不影响法院根据查明的事实依法作出判决。

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