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避免“门槛淘汰”,首创置业加码冲刺千亿元背后的逻辑

2019-07-08 17:10:46 3 admin

  一直都相对“保守”的京派老牌房企首创置业现如今终于迈开向千亿元规模冲刺的步伐!在近期举行的2017年全年业绩发布会上,首创置业总裁唐军表示,公司2018年至2020年的销售目标分别为800亿元、1000亿元及1400亿元。公开资料显示,2017年全年,该公司累计合约销售额为558.5亿元。北京房产律师哪个好?

  “房地产行业的淘汰机制已经趋向从‘末尾淘汰’变为‘门槛淘汰’,随着土地招拍挂等市场条件的变化,房企的入场门槛大大提高,没有规模就没有话语权。首创置业提出2019年实现千亿元,年复合增长率相当于34%,而未来规模型房企的增速普遍将在30%以上。从增速来看,首创置业依旧较为保守。”亿翰智库研究总监于小雨接受中国建设报采访时表示。

  克而瑞信息集团研究中心研究员沈晓玲表示,首创置业2017年合约销售在行业里表现一般,此次提出冲刺千亿元计划,并将三大城市圈(港澳大湾区、长三角、京津冀)列为重点贡献区域虽然值得期待,但土地储备不足和债务压力或将成为影响其冲刺千亿元规模的阻力。

  土地储备依然不足在强者恒强、弱者更弱、企业间分化程度日益加深的当下,千亿元规模的确已经成为行业门槛,跨越这个门槛,对很多中小房企在未来能否持续“活下去”而言十分关键。这是导致首创置业等中小房企不断加码冲刺千亿元规模的重要原因。房地产律师哪个好?

  因此,首创置业此时提出千亿元规模冲刺目标,并不让人意外。据中国建设报粗步统计,目前已公布冲刺千亿元计划时间表的中小房企有10多家,跟首创置业一样,这些企业2017年的销售规模均在400~900亿元之间,计划实现千亿元规模的目标时间集中在2018~2020年。

  面对行业发展新形势及市场格局的新变化,感受到了竞争压力的首创置业2017年明显加快了拿地扩张的脚步,拿地规模远超往年。2017年全年,该公司新增19个土地项目,新增土地金额367.6亿元,同比增加103%;新增土地总建筑面积318.7万平方米,同比增加92%。其中国内地产开发有16幅地块,海外地产有2幅地块。

  “按照规划,首创置业未来三年签约销售目标要实现3200亿元,复合增长率须要达到35%以上才行。按照2018年目标71%的去化率计算,3年共需要约3200亿元的销售金额,约4500亿元的货值。2017年首创置业的土地储备总地上建筑面积为893万平方米(未计算一级土地),按照2017年签约均价每平方米2.3万元作计算,总货值约2050亿元,仍然有近2450亿元货值缺口。这也意味着,未来三年该公司在土地储备方面依然有一定缺口。好在目前首创置业在一级土地开发上取得了不错的成绩,未来将一级土地转化成二级土地有一定优势。”沈晓玲表示。

  另外,2017年,首创置业提出聚焦三大城市圈,新增土地储备占比最高的为京津冀区域,北京和天津两地占比达76%。一线和强二线城市的确能保证高去化率,但同时企业面对较大的风险,比如一线城市严控预售证和限价、限购等调控措施。数据显示,2017年,首创置业在6大核心城市(北京、上海、深圳、天津、重庆、成都)及澳洲实现合约销售金额501.5亿元,占比90%,较上年下跌5个百分点。其中,上海和天津两地销售额分别下跌19%和6%。专业房产律师哪个好?

  战略仍待优化调整针对冲刺千亿元规模具备哪些现实条件等问题,首创置业方面在回复中国建设报的邮件中则表示,公司早年的投资聚焦于北京、上海、深圳、天津、成都、重庆6大核心城市,产能储备优质。截止目前,首创置业土地储备总建筑面积1154万平方米,总货值约2573亿元,6大核心城市占比82%,为公司未来3年的发展奠定坚实基础。

  年,公司将继续以‘强投资、快周转、冲规模’为核心发展策略,坚持快速周转,全面推行新工期标准,争取拿地9个月内取得预售许可证,加快项目供货速度,加速签约回款,满足土地投资需求。”

  战略布局调整层面,2014年起,首创置业开始改变原有布局模式,重新回归一二线城市。2017年,首创置业又进一步提出聚焦三大城市圈为未来重点投资方向。但在于小雨看来,首创置业在冲刺千亿元目标过程中面临最大的问题依然是布局问题。“首创置业的布局过于集中,从今年透露出的调控政策来看,一线及核心二线城市的调控将长期持续,公司未来发展或将继续受到影响。”

  于小雨的判断有一定的现实依据,2017年首创置业天津地区的签约销售额及营收均出现了较大下滑。首创置业方面就此回复中国建设报表示,公司在京津沪的项目布局中产品线相对高端,户型单总价相对较高,受调控政策的影响公司主动调整了经营安排,致使一些项目的推盘节奏延后。按照项目整体开发周期,天津项目大多集中于2018年交付,导致天津地区营收暂时出现下滑。

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,销售收入出现下滑说明首创置业可售项目并不多,同时部分项目也没有“享受”到当前市场的利好,所以业绩提升弱于预期。未来首创置业本身还需要继续提升品牌影响力,否则在部分重点城市的战略扩张方面,其认知程度相对较低,这也会影响业绩的提升。

  另外,来自克而瑞信息集团研究中心的相关报告显示,自2013年以来,首创置业的净负债率一直上升,截止2016年底已达到132%,2017年底净负债率尽管同比下跌10个百分点至122%,但净负债率依然高出60%-80%的安全值。“从企业的债务结构来看,截止2017年底,首创置业现金短债比为0.82,虽然企业手持现金210亿,但未能完全覆盖短期债务,短期债务偿还仍有一定压力;2016年长短期债务比为2.22,但2017年降低为1.35,代表2017年企业新增的债务主要为短债,反映企业短债的压力相对较大。”

  就负债问题,唐军表示,2018~2020年,公司将重点关注权益金额、毛利率、净资产负债率三个指标。在净资产负债率上,未来三年预计控制在100%~120%内。同时,如果实现A股的重大股本融资突破,净资产负债率有望控制在90%以内。对于降低净资产负债率的方式,首创置业方面向中国建设报表示,近年公司通过多种措施优化资本结构、降低财务风险,包括股本突破、合作开发与轻资产运营、加快销售回款、低成本债券融资替换高成本债务等。

  最新消息显示,3月5日,首创置业宣布了两笔发债计划,包括总额不超过人民币30亿元的企业债券以及总额不超过100亿元的中期票据,所筹资金计划全部用于项目投资建设、补充营运资金或偿还债务等。加上此前的50亿元的境内公司债及已经上市的5亿美元票据,2018年以来首创公开的融资计划已经超过200亿元。

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