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北京房产律师:以房抵债签订的农村房屋买卖合同引纠纷

2019-07-08 15:44:01 18 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告严先生起诉称:2000年,我将座落于C村三间二层楼房卖给被告薛先生,被告薛先生为了便于处理该房,在签订协议时,将买主写成了康先生。2002年被告薛先生趁我外出打工时,与第三人恶意串通,伪造房屋买卖协议,将我后边的六间库房连同前面的三间二层楼房全部卖给了董先生(严女士丈夫,已去世)。2010年回家才发现第三人将我房屋全部占有,我提起了行政诉讼,A县住房保障和房屋管理局于2011年9月将董先生的房产证注销,故请求法院依法判令:确认所有房屋买卖协议无效,并返还我的所有房屋。

  二、被告辩称

  被告薛先生答辩称:买卖房屋协议真实有效,应驳回原告诉请。

  被告康先生经合法传唤,未到庭参加诉讼,也未作出书面答辩。

  第三人严女士答辩称:我购买房屋协议有效,手续合法,原告陈述与法不符,请求法院依法驳回原告诉请。

  三、法院查明

  1995年,原告严先生在A县B镇C村5队(原L村3队)自建三间二层混合结构房屋一栋,1999年3月17日取得了房屋所有权证。在该房屋后有原告严先生用空心水泥砖和石棉瓦搭建用于生产石棉瓦的房屋119.28平方米(6间)及部分菜地。严先生因常在被告薛先生处赊购商品,经双方结算后原告严先生下欠被告薛先生欠款25000元,严先生因为拿不出钱来偿还欠款,2000年9月16日,原告将其所有的位于C村(原B镇L村3队)三间二层楼房作价60000元抵偿给被告薛先生,其中抵付欠款25000元,另薛先生给付严先生现金35000元。被告薛先生为了便于处理该房,在签订协议时,便请与严先生同村的被告康先生作为买方签订了协议。2000年9月16日,原告严先生及其妻鞠女士与被告康先生签订了房屋买卖协议,三人均在协议上签名盖章,见证人陈某乙也在协议上签名。原告严先生与被告康先生于2000年9月11日完成房屋所有权转移登记手续后,A县住房保障和房屋管理局为被告康先生办理了房屋所有权证。2003年1月27日,被告薛先生又以被告康先生的名义将该房屋转卖给第三人严女士的丈夫董先生(已去世)。被告康先生与第三人严女士的丈夫董先生于2003年2月11日完成房屋所有权转移登记手续,A县住房保障和房屋管理局为董先生办理了房屋所有权证。2010年11月,原告严先生向A县人民法院提起行政诉讼,要求A县住房保障和房屋管理局撤销A县房权证盛康字第××号房屋产权证书,A县住房保障和房屋管理局于2011年9月27日注销A县房权证盛康字第××号房屋面积119.28平方米,依法确认合法产权面积290.79平方米。注销A县房权证盛康字第××号房屋所有权证。现原告严先生认为该房屋所有权证已经全部撤销,要求法院依法确认房屋买卖协议无效并返还所有房屋。

  四、法院判决

  驳回原告严先生要求确认房屋买卖协议无效并要求被告薛先生、康先生、第三人严女士返还房屋的诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产纠纷律师靳双权认为:原告严先生因为资金紧张,于2000年9月16日将其座落于A县B镇C村三间二层楼房卖给被告薛先生,被告薛先生为了便于处理该房,在签订协议时,征得被告康先生同意作为买主签订协议。对于该事实,原、被告均没有异议。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中,原告严先生与被告康先生均系涉案房屋所在村集体经济组织成员,双方签订的农村房屋买卖协议没有违反法律、行政法规的强制性规定,故靳律师认为该房屋买卖协议符合法律规定,应属有效。而被告薛先生在取得该房后,对该房屋如何处置,原告严先生则无权进行干涉,故对原告严先生要求撤销房屋买卖协议并要求二被告及第三人返还其房屋的诉讼请求,不予支持。对于原告严先生要求二被告及第三人返还其119.28平方米的工棚,该工棚没有任何合法的土地使用手续,本案中诉争的119.28平方米的工棚无土地使用权证和房产证,仅仅是任在兰所出具加盖原L村村委会印章的证明,证明提供土地归其使用,其归属应该由相关部门来确认。见证人陈某乙证明在协商买卖房屋时,原告已经同意将119.28平方米的工棚和自留地一并交付给被告薛先生,结合原被告所签订的买卖房屋协议中的内容,原告于2009年9月22日从该房屋中搬出,被告同时搬入占有,该房屋已实际由被告占有使用,作为农村房屋买卖的交易习惯,被买卖房屋的附属物应该随主体一起被卖出,原告在房屋卖出十多年后要求返还,明显与事实不符,故对原告严先生要求返还119.28平方米的工棚的诉讼请求,不予支持。

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