律师加盟电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

在线房产律师咨询

说房头条

北京房产律师靳双权浅析一起存量房买卖合同纠纷案

2019-07-08 16:21:55 359 admin

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告董先生起诉称:经中介公司介绍,2017年3月22日,我和被告签订《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》,我购买被告柳先生位于乙区XX路XX大楼一期8号楼104室的房屋,签订合同当日我向被告支付购房定金1万元。目前我与被告柳先生的房屋过户手续进行到审核阶段。2017年6月12日我已缴税2388.82元,2017年4月22日我向被告支付首付款18万元(转帐15万元、2万元现金、1万元定金)。2017年4月18日我的银行贷款已批复,利率为基准利率九折,现在2017年7月15日,中国人民银行调整贷款利率,一律以基准利率为准,导致我损失严重。被告柳先生在审核前几天打电话告知中介说不想卖了,中介方通知我。后中介方约我和被告协商,后协商未果。我认为合同已经履行到审核阶段,被告柳先生还以不正当理由拒绝继续履行合同,根据《合同法》第八条“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”的规定,被告柳先生是可以继续履行下去的,且被告已产生违约行为,被告也应当向我承担合同约定的违约损失。合同是双方意思表示一致的产物,我和被告双方应恪守诚信的基本原则,为维护我的合法权益,现特请求法院依法判令:1、判令被告柳先生继续履行与我签订的《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》,被告柳先生配合我办理房产贷款手续,将涉案房屋交付我并尽快协助我办理房产过户手续;2、判令被告向我承担违约金20000元;3、被告支付我在纠纷期间中国人民银行利率上调基准利率的损失14000元,以及我租房损失4个月房租暂计900/月,共计损失17600元;4、本案诉讼费由被告承担。

  二、被告辩称

  被告柳先生答辩称:1、合同履行期间,我一直配合原告办理各项手续,但尚未办理过户手续。令人意想不到的是,原告竟擅自将我的门锁换掉,欲自行入住,导致我回到家后无法进家门。在尚未达到交付条件下,原告擅自换锁、非法控制他人房屋行为已经侵犯了我对自己房屋占有、使用和处分的物权。该侵权行为已经损害了我对原告的信赖,违反了诚实信用原则,原告不应从自己的违法行为中获益,法院应驳回其诉讼请求;2、我要求解除双方的房屋买卖居间合同。根据双方合同第八条的约定,我方只有在收到全部的房款后,再与原告办理房屋交接手续;而原告擅自换锁、非法控制我的房屋的行为违反了合同该条内容的约定。据此我要求解除与原告之间的存量房买卖居间合同,不用承担违约责任。原告支付的1万元定金归我所有。原告关于违约金的诉请及损失计算标准过高,原告要求我支付租金损失没有法律依据。原告诉称事实部分不属实,原告诉称双方的过户手续进行的审核阶段,因此审核是否通过,我还无从知晓。本案第三人Z公司也未正式通知我前去办理过户手续,因此我并不存在实际的违约行为。我与第三人柳某甲签订房屋置换合同在先,价款已支付完毕,今年6月份已交付完毕,现在诉争房屋已交付第三人柳某甲。如果继续履行,导致我的户口问题无法履行,户口走不了导致合同无法履行。综上,对原告诉讼请求不能接受,也不能履行,要求解除该合同。

  Z公司答辩称:对原告的起诉无异议。我公司已按合同约定履行了房管局过户、银行按揭贷款等代办义务,柳先生拒绝交易导致最终无法正常办理不动产交易过户。我公司作为居间方希望双方能够秉承诚实信用、公平交易原则,继续完成本次合同的交易。

  柳某甲答辩称:2016年的10月份,当时我急需用钱,我就向柳先生借钱,借了15万元,双方约定对房屋进行了置换。我的房子大一点,当时也答应借钱是无利息的,柳先生补了我6万元的差价,在去年就支付了。现在本案诉争的房屋应该是我的,应优先过户到我名下,而且今年6月份我就住进去了。

  三、法院查明

  2017年3月22日,柳先生(甲方、卖方)、董先生(乙方、买方)、Z公司(丙方、居间方)三方经协商签订一份《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》约定:甲方及产权共有权人同意,自愿将合法拥有的坐落于甲市乙区XX路XX大楼一期8号楼104室的房屋(建筑面积:53.27平方米)出售给乙方;甲方保证对该房屋拥有完全、合法的处置权,无权属争议、无债务纠纷,提供的材料真实有效,可上市交易并能够将房屋交易转让登记给乙方;甲、乙双方商定房屋买卖价款(含装修和附属设施)人民币40万元;甲、乙双方同意提供合格有效材料申请贷款审批手续,并同意办理交易手续前通过资金托管人民币17万元在不动产登记机构受理当日支付给甲方,剩余房款人民币23万元见不动产登记证明后通过银行支付给甲方;甲乙丙三方同意自乙方贷款审批通过之日起七个工作日内,共同到甲市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续;本合同签订当日,乙方向甲方支付购房定金人民币1万元,甲方出具收款收据,定金在交易过户后转为房款。合同签订后的2017年3月24日,董先生向柳先生支付了购房定金1万元,柳先生妻子陶女士向董先生出具了定金收据。关于该房屋买卖《甲市存量房买卖合同》的网签日期为2017年4月15日。2017年4月22日,董先生又向柳先生支付了购房首付款17万元,然后董先生与A银行甲市支行签订了《个人二手住房贷款合同》,董先生向该行借款22万元支付其购买本合同约定房产的购房款,该住房贷款银行已批准。2017年5月12日,董先生缴纳购房契税2388.82元。2017年6月13日,甲市房屋产权交易管理处出具房屋交易与产权告知单(转让),准予双方交易。2017年6月17日柳先生向第三人Z公司电话告之房屋不卖了,并于7月11日向董先生的帐户上退还了其中的16万元购房款。另查明,柳某甲与柳先生系同胞兄弟。

  四、法院判决

  1、柳先生与董先生于2017年3月22日签订的《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》继续履行。

  2、驳回董先生的其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房产纠纷律师靳双权认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。柳先生、董先生、Z公司三方签订的《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》未违反法律法规的强制性规定,该合同为有效合同,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现柳先生以其户口迁不了,无法履行《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》为抗辩理由,要求解除该合同,但其户口是否能迁走并不是《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》法定或约定解除条件。《中华人民共和国民法总则》第七条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。本案中,《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》中的房屋买卖行为已进行网签,甲市房屋产权交易管理处出具了房屋交易与产权告知单,银行对董先生的个人二手住房贷款也已批准,且董先生已向税务部门缴纳了购房契税,该房屋买卖行为大部分业已完成,柳先生不履行《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》的行为有违诚信,于法无据,不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故董先生诉请柳先生继续履行《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》于法有据,予以支持。柳某甲提出其与柳先生签订了房屋置换合同要求优先过户,但柳先生与柳某甲签订房屋置换合同后,又与董先生签订《甲市城市房屋存量房买卖居间合同》,柳先生与董先生的交易行为已否定了其与柳某甲的房屋置换行为,且柳某甲与柳先生系同胞兄弟,对房屋置换合同的真实性亦难以采信,故对柳某甲的主张,不予采纳。至于董先生要求柳先生承担违约金、利率、房租损失等,因合同继续履行,且其提供的证据难以证明其最终的损失,不予支持。

声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

延伸阅读
个人中心
我的消息
说房服务
扫码关注

关注微信公众号,房产法律早知道

常见问题
返回顶部
服务内容