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借政策“东风” 楼市上演最后疯狂

2019-07-25 18:25:02 3 admin


  自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市,全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产去库存的强烈信号。“新华视点”报道称,截至目前,已有超过130个城市出台去库存新政。

  “林中路”也于近日连续发布《冷眼观察|中国富人加速脱手高端楼盘》、《楼市观察|已变成政治任务楼市就能完成去库存?》、《楼市观察|楼市刺激政策不断 “免税”大招影响几何?》多篇文章对今年楼市政策进行深度聚焦。

  但市场的变化总是风云变幻并“出人意料”。22日一财网发布的一篇《上海352套千万级新房一天被抢光 一线城市房价波动快到按周计》再次引发是否今年房价将暴涨的舆论争议。

  文章中指出,节后的第一个周末,上海各区县房地产交易中心均出现人满为患的情况,杨浦、闵行等区域的购房者因为挤不进去,只能在门外排队等待办理手续。上海中原地产控江分行蒋经理表示,“上海内环附近一套2000年建好的老公房,春节前的挂牌价格是430万,上周四有购房者看中了,但房东却马上涨到了450万,购房者同意加价20万后,由于房东接到购房者的咨询很多,他再度涨到了490万,并再次获得了新购房者的成交意向,随后房东还是不愿卖,并将挂牌价涨到了500万。”

  而比房东跳价和交易中心爆棚更惊人的是,上海虹口区一新盘昨天(21日)推出的352套总价上千万的新房,在一天内就被抢光了,销售额高达36亿元。上海川沙某楼盘销售经理也在朋友圈表示,由于周末客户很多,如果客户15分钟没有认筹就会直接接待下一组客户。截至2月21日14时18分,该楼盘的认筹数已达70个。

  今年一线楼市将上演涨价潮?多名业内人士表示,一线城市教育、医疗等条件都更好,工作机会更多,随着人口的不断导入,房价自然水涨船高。此前很多七八百万的房子都已经卖到了上千万。很多人为了留在一线城市,更是举两代人之力购房,并加入银行杠杆,进一步推高了房价。

  除了一线城市的疯狂上涨,三四线城市的去库存稳妥则引起官媒的重点关注。人民日报本周一发表题为《房价会不会降?农民买不买账?(民生三问)》的文章,表示目前各地出台包括降低贷款成本、减税、现金补贴等一系列措施促进房地产去库存,已经刺激了一些三四线城市的需求,但农民在城市买房时仍面临一些担心的问题。此外,从目前来看,三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响,短期内不可能出现普遍的大幅降价。

  文章指出:记者走访安徽、河南、广西等地楼市发现,当前三、四线城市去库存压力较大,有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说:“县级城市库存压力最大,其次是省辖市。”广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为,农民进城买房成为“新市民”,既是经济问题,也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策,使许多农民放弃了进城定居的念想,他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

  对于购房者关心的房价问题,业内人士认为,从目前来看,三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响,短期内不可能出现普遍的大幅降价。一位中部城市的房管局局长坦言,尽管地方政府频频要求开发商降价,但去库存政策无形中“保住”了房价,“价格在稳中有小幅度增长。”

  海通证券副总裁兼首席经济学家李迅雷也认为,今年房价还没有到达一个下跌的时机,但房价虚高的现象比较明显,应该维稳二线城市的房价,它的发展空间会更大。李迅雷表示,“在目前这样的经济状况下面,我是不希望房价下跌的,因为房价如果一旦下跌,尤其是出现这种踩踏事件的话,那么就意味着我们金融危机就爆发了,那么这个跟我们的稳增长的基调还是不相符合的,会造成更大的伤害。所以我的基本的判断,我觉得现在还没有,就是至少从今年来讲的话,房价还没有到达一个下跌的时机。”

  “目前的房价水平确实跟我们的总体居民的收入水平来讲,那是比较离谱了,目前房价这种虚高的现象,还是比较明显的。但是我们所以说要怎样能够来处理好这个市场虚高的问题,能够进一步通过结构性的调整,我觉得房价合理的是应该有涨有跌,这样会比较合理。” 李迅雷分析道。

  同时,一线城市房地产市场的疯狂也引发了业内的警觉。上海中原地产一位内部人士表示:“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待,去年上海楼市的交易量很大,已经开始透支,目前的房价由于交易标的较少仍在上涨,但如果涨到购房者不愿意接手,市场自然会回调。而且,当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候,购房者也会犹豫。”

  中信证券地产研究团队在报告中指出,房价急剧上涨之后,是否还存在足够的有效需求支撑市场的热度,值得投资者审慎看待。报告认为,如果宏观经济需要,2016年出现超预期的降息,则房地产市场可能会因此得到提振,推动一线城市房价上涨;如果2016年不出现降息,一线城市全年的楼市热度可能不如2015年,深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市,甚至可能出现下跌。

  “林中路”认为,虽然房价虚高已是共识,但从目前相关部门近期出台的“托市”政策可以看出,政府暂时不会退出“房地产”市场,任由市场先生单手进行调节。中国的房地产市场一直以来都既是经济问题,也是社会问题,更是政治问题。然而就像去年的股市一样,“人造牛市”终将无法对抗市场运行规律,“出来混迟早是要还的”。


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