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拿地成鸡肋?七成房企负债超80%红线,国家报告发出警告

2019-09-13 19:04:40 8 清寒

我们特别热衷于抢房抢地,老百姓是这样,开发商也是这样,你要说为什么会这样,似乎也难说清楚,除了自身的本能需求外,更多的是出于一种盲目跟风,反正看到别人都在抢,自己也就更有欲望,至于抢到后能不能消化也不知道。不管你身在何位,似乎高有高的难处,低有低的难处。高处不胜寒,低处苦难言。如果房子买不到土地抢不到就觉得没有希望,感觉自己亏了,所以就拼了命往里挤,但是挤进去梦想实现了,自己却无法适应了。

当下的房地产市场就是这样一种景象。今天不说购房者买房有多么纠结,单说说开发商日子也不好过。有人说,很多房企实际在做最后挣扎,尤其是一些中小开发商越来越难生存,但他们还得扩大规模,因为有时候觉得规模比利润更重要。如果不拿地可能马上就不行了,但拿了地是慢慢被淘汰。

所以成也拿地败也拿地。北京商报就用了这样的标题,《土储AB面:成也拿地 败也拿地》。在房地产行业,土地被视之为房企生命线似的存在,优质土地储备越多,越能为房企征战房地产“下半场”赢得诸多优势。然而在调控持续的背景下,房企拿地策略难以避免受融资成本高企、拿地限制增多以及销售回款预期不明等多方面因素作用,早年间简单粗暴的“跑马圈地”模式显然已不再适用于当前的市场形势。

之前我也经常跟大家说,以前市场好的时候怎么都好说,拿了地都能消化,但是现在不一样了,楼市变了,在房子是用来住的而不是用来炒的这个定位下,各种指标都追求稳定,如果还用过去的思路可能真的不适用了。特别是拿高价地的开发商更是命悬一线,项目定位和定价问题在逼退开发商。地价高了导致成本增加,价格自然也会定高。但价格定高了批不下来也就卖不出去;价格定低了要亏本。卖与不卖都是个死循环,不拿地保不住根基,拿了地根基站不牢。

如果说拿地是为了过得更好,但是往往拿了地去得更快,可能连命都保不住。资金链就是房企的生命链,追求规模不可能不牺牲资金链,但是一旦冲破了防线,或许连命都不保。

据北京商报根据Wind和房企已经发布的2019年半年报统计发现显示,TOP 30房企中,近七成已披露半年报的房企资产负债率超80%,部分甚至攀高到95%,开发商们现金流日益恶化。

资产负债往往成为评价行业房企杠杆的管理能力,不是说负债率高就一定是坏事,处理好了助你腾飞。但是负债率高会更容易成为大家关注的对象,一旦能力不行和管理不当,高负债就成为大厦将倾的导火索。往往为了拿地开发商不得不牺牲资金链,以高负债来制造规模的膨胀。

调控则是最好的引导政策,通过高利率房贷来控制购房者的买房节奏,控制房企的拿地节奏。楼市进入洗牌阶段,降负债成主流,保持一定比例的负债水平对于房企而言通常有利于其业务开展。但在融资紧背景下,今年以来房企纷纷主动降负债率。此前借助杠杆不断扩张的房企们深知降杠杆的重要性,不拿地、缓拿地、快回款成为了不二选择,而降价促销也成了开发商快速回款的重要手段。

之前,富力地产文件提出,今年下半年原则上将暂停拿地,工作重点为促销售、抓回款,以完成项目销售目标为第一优先级,在确保销量的基础上追求项目收益最大化。之后,市场上亦传出合景泰富、雅居乐等大型房企将减少拿地以及欲大规模降价促销的消息。透过这些消息,也能对全行业以管窥豹。

国家金融与发展实验室房地产金融中心8月29日发布的《中国住房金融发展报告(2019)》认为,未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰色的牛”,其发展趋缓以及金融风险(特别是房地产企业)的显现,必须对此保持高度警惕。

由此可见,如果房地产市场不回归理性和理智,那么危险则一定在意料之中,好在我们的调控在敦促市场回稳,开发商也在保持理性拿地状态。


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