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资深房产律师:什么属于房屋买卖合同中格式条款。

2021-01-15 19:57:41 1 admin

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

原告张三起诉称:2014626日,原告与被告签订商品房买卖合同及其补充协议,预购被告开发的一号房屋一套,约定总价款737134元,并依约支付了全部房款。201412月,原告与其他部分业主发现,被告在房屋外立面实际施工中未按图施工。为此,经交涉,了解到被告早在与原告签订商品房买卖合同前的201310月即进行了施工图纸的修改,且答复购房人,依据与购房人补充协议约定此修改无需经过购房人同意。

原告认为:补充协议为被告提供,签订时不允许原告作任何修改,属格式合同。诸多条款对商品房买卖合同内容作了颠覆性的变更,或扩大增加了被告的权利、减轻免除了被告的义务,或严重减损甚至剥夺原告权利、加重原告的义务,导致双方权利义务极不平等,显失公平。在双方签订商品房买卖合同和补充协议时,被告也未将对项目的重大修改事实进行明确告知,存在恶意欺诈。故提起诉讼,要求确认原、被告签订的商品房买卖合同附件八第五条;补充协议第四条第8款、第六条第1款、第七条第1款、第5款、第6款、第7款第2项、第8款、第10款、第11款、第八条、第十一条第2款第(4)至第(8)项、第十二条第1款、第2款、第8款、第9款内容或为显失公平或为恶意欺诈,并要求撤销。

 

被告辩称

被告M公司答辩称:原、被告签订认购协议书时,给与原告十余天的犹豫期,后原告自行与被告签订正式的商品房买卖合同及其补充协议,应当视为原告已主动接受相应条款内容。原告声称被欺诈或者显失公平,没有理由。商品房买卖合同主合同中对涉案争议的相关内容均有约定,补充协议内容只是对主合同及其附件的进一步补充和细化。其内容没有违反主合同及其附件的规定,也没有与国家的法律法规相冲突。补充协议的相关条款,是当事人真实意思表示,符合合同订立当时,法律规定的当事人利益平衡原则,并不存在双方权利义务明显违反公平等价有偿的情形。

涉案商品房项目,施工中虽然存在外立面和窗户结构的细部变更调整,但该变更对商品房的使用功能、结构、朝向、面积等不构成影响,事实上没有损害购房者的利益。且设计变更与合同条款权利义务的公平性,分属不同两个法律关系。原告以对工程设计调整变更不满为由,主张合同条款撤销,没有法律依据。因此,要求驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明:

综合分析原、被告双方提供的上述证据材料,结合双方的庭审陈述,本院对本案事实作出如下认定:

位于A市某楼盘建设项目,由被告M公司投资建设销售。目前该楼盘项目尚在建设预售中。2014626日,原、被告签订商品房买卖合同并同时单独签订商品房买卖合同补充协议。其中商品房买卖合同采用工商部门监制的范本合同。合同约定,由被告预售原告该楼盘一号房屋,总价款737134元,并对双方权利义务作了约定。

关于规则设计的变更,商品房买卖合同第十一条约定:经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更,导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化之情形(一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能等)的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人。201412月,原告及同楼盘其他部分买受人发现外墙立面施工中发生变更即向被告方提出交涉,并向有关部门投诉。

201514日,A建设工程质量监督站向被告发出2整改通知书。通知书例举了被告在涉案工程中存在6项质量问题和违规质量行为。

庭审中,被告方确认,相关施工改变早在2013年底前即已进行图纸设计变更。但未有依据证明,在作出上述设计变更后至与原告签订本案商品房买卖合同时,被告方采取任何公开展示或者其他个别方式,向包括本案原告在内的购房人和潜在购房人作出上述变更设计的披露。

 

裁判结果

1、撤销原告张三与被告杭州滨江房产集团衢州置业有限公司于2014626日所签订的商品房买卖合同附件八第五条以及补充协议第四条第8款、第七条第1款、第6款、第7款第2项、第8款、第11款、第八条、第十二条第2款、第8款、第9款。

2、驳回原告张三要求撤销补充协议第六条第1款、第七条第5款、第10款、第十一条第2款第(4)至(8)项、第十二条第1款的诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

合同当事人应当遵循公平和诚实信用原则,确定各方的权利义务,行使和履行各方的权利义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。在订立合同时显失公平,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

本案原、被告双方签订的商品房买卖合同,虽采用工商部门监制的范本合同形式,涉及买卖标的及其价款等合同事项采填写方式,但其中作为附件八的补充协议条款以及单独签订的商品房买卖合同补充协议,其条款内容由被告单方预先拟定并提供,在与本案原告签订时,没有协商余地并不得更改,符合格式条款的法律特征。

因此,被告作为提供格式条款的一方,依法负有公平确定双方权利义务,并采取合理方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款的义务。如其提供的格式条款,存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,导致合同权利义务显失公平的,该条款不具约束力,同时也不影响合同对方以显失公平为由行使撤销权。

综上,原告以被告违反诚实信用和相关格式条款显失公平为由要求撤销,理由成立,法院应予支持。但原告同时要求撤销补充协议第六条第1款、第七条第5款、第10款、第十一条第2款第(4)至(8)项、第十二条第1款的请求,经审查认为,所涉条款内容均属合理的情况说明范畴,未涉及责任的负担,并无免除限制自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内在含意,不构成显失公平。原告要求撤销,理由不当,法院不予支持。被告答辩称补充协议只是对主合同的进一步补充和细化,其内容没有违反主合同和国家法律法规的规定,以及补充协议相关条款内容符合当事人利益平衡的原则,不存在双方权利义务失衡的情形。对此,根据前述裁判理由的阐述,被告的该答辩意见不能成立,法院不予采纳。

综上所述,法院的判决是正确的。


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