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房产律师靳双权:房屋层高与合同约定不符是否可以主张退房

2021-01-15 20:01:30 1 admin

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

原告诉称

原告张三李四诉称,20105月,被告开始在A实施房产项目开发。201112日,二原告在被告售房部了解到其中的一号商铺层高4.2米、建筑面积154.31平方米、单价为每平方米7049.12元等基本情况后,付定金1万元订购了该商铺。

此后,二原告,共计付购房款1007749元。其间,201139日,双方在被告售房部签订了《商品房买卖合同》,在被告方工作人员填写的《商品房买卖合同》中,对买受人所购商品房的基本情况的描述为该商品房的用途为商铺,层高为4.2预测建筑面积为154.31平方米……”。合同中还对交房时间、办证期限,以及逾期交房、办证的违约责任承担作了明确约定。

房屋建成后,原告发现高度与约定不符,经现场测量,实际层高为3.9米,减少了0.3米,整个商铺缩水”46.29立方米,将严重影响原告的使用和收益。遂于2014429日给被告发去书面《关于一号商铺的整改函》,要求被告对房屋进行整改,并按照合同约定交付房屋。被告收函后,却既不对房屋存在的问题进行整改,又不就此事向原告作出积极回应,致使原、被告双方至今未对该商铺办理交接手续。被告作为商品房开发商,在明知出售的商铺不符合约定条件的情况下,采取拖延交房、办证的消极应对,长期占用原告资金,故意造成原告至今不能使用其购买的商铺,是严重的违约行为。

故起诉请求:1、判令被告向二原告支付逾期交房的违约金244883.25元,并从201592日起每日按原告已支付房款的万分之二计算继续承担违约责任至交房之日。2、判令被告向原告支付逾期办证的违约金60965.85元,并从201592日起每日按原告已支付房款的万分之一计算继续承担违约责任至交房之日。

 

被告辩称

被告M公司辨称,在交房届满前,被告多次通知原告收房,而原告以层高不符合约定为由拒绝收房,责任不在被告。由于原告未按约交纳契税,导致未能办证,责任也不在被告。且该房屋经实测有超合同面积部份,原告应补差价。故应驳回原告对被告的诉讼请求。

 

本院查明

201112日,二原告在被告售房部了解到被告开发的A县房产项目,后原、被告双方于201139日在被告售房部签订了《商品房买卖合同》,总价款壹佰零捌万柒仟柒佰肆拾玖元。第九条设计变更的约定:(一)、经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人。(二)、买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的,视同意接受变更。(三)、买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款,并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。后原、被告双方在交房过程中,二原告发现被告应交付的房屋层高存在问题,便未收房,并于2014429日给被告发去书面《关于一号商铺的整改函》我们发现房屋层高存在问题,经初步测量,房屋层高比合同约定的层高缩水30厘米到40厘米左右,现特书面致函贵公司:强烈要求贵司立即按照合同约定的4.2米的层高对该房屋进行整改,并按照《商品房买卖合同》约定的标准向我们交付房屋;同时,因贵司至今未能按照合同约定的标准交付房屋,根据《商品房买卖合同》第十三条的约定,贵司应当向我们支付违约金。请贵司接函后,立即对房屋层高存在的重大质量问题予以整改;并按照合同约定支付违约金,直至房屋整改合格交付时止。。被告收函后,由于该房屋确实存在房屋层高为3.9米的事实,不符合合同约定的4.2米的层高,也无法整改,被告便至今未按《关于一号商铺的整改函》的要求办理;也未对原告予以答复;导致原、被告双方至今未对该合同约定购买的商辅办理交接手续,该合同约定购买的商辅房屋所有权证至今也未办理至原告名下,原告故向本院提起诉讼。

 

裁判结果

本案裁判结果

一、被告M公司于本判决生效之日起十日内支付原告张三李四因逾期交房的违约金265037.99

二、驳回原告张三李四的其他诉讼请求。

 

北京房产律师靳双权认为:

原、被告双方于201139日在被告售房部所签《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示,不违反法律和行政法规,该合同有效。该合同签订后,原告按约于2011730日前共计付购房款1007749元给被告,被告应按约于2012430日前向原告交付该商品房。由于被告应交付的房屋层高不符合合同约定,原告于2014429日给被告发去书面《关于一号商铺的整改函》,被告收函后至今未按该函的要求办理,也未对原告予以答复;导致被告至今未对该合同约定的商辅交付给原告,该商辅房屋所有权证至今也未办理至原告名下。被告未按《商品房买卖合同》约定的在2012430日前向原告交付该商品房的行为属违约行为,被告应按约从201251日起按日计算向原告支付已交付房价款万分之贰的违约金。

但由于该房屋所有权证双方约定在该房屋交付后,由原告交纳完善相关税、费后才能委托被告办理,由于该房屋至今未交付,原告也无证据证明其交纳完善了相关税、费,导致客观上被告办证不能,故原告要求被告承担逾期办证的违约金的诉讼请求不成立,法院不予支持。由于该房屋被告至今未向原告交付,其主张实测面积超合同部份,原告应补差价的理由不成立。


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