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房产确权

房产交易纠纷——贷款未能下批,能否算不履行合同?

2020-08-27 20:43:43 0 jinshuangquan

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一.基本案情

原告诉称

原告宋某一诉称:原告宋某一与被告经第三人居间介绍,于2016年7月30日签订了的《房产交易合同》,由原告宋某一购买被告所有的坐落某某区某某路XXX号房屋一套。该合同约定,房屋总价款500000元,原告宋某一应于合同签订之日向被告支付定金120000元,该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分,剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款。同时,合同签订后,原告宋某一向被告支付了定金120000元。2016年10月28日,原告吴某三与被告签订《补充协议》,此后,被告表示不再履行原合同,并表示如继续出售房屋,交易价格要求上涨,二原告和第三人多次联系被告,被告均拒绝履行合同。被告的行为侵犯了原告的合法权益,现请求法院判令解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》;判令被告退还原告吴某三房屋定金120000元

 

被告辩称

被告陆某二辩称不同意二原告的全部诉讼请求。原告宋某一不具有本案诉讼主体资格,而且原告吴某三和被告已经解除了涉案房屋的《房产交易合同》及《补充协议》,原告现在要求解除合同,没有意义。原告吴某三在房屋买卖过程中存在违约,被告不应退还定金。原告第三项到第六项诉讼请求均没有事实和法律依据。原告宋某一和被告在2016年7月30日签订的《房产交易合同》及《补充协议》中,第三人的经办人就是原告吴某三,原告宋某一吴某三都是第三人的工作人员。《补充协议》约定原告宋某一和被告在签订房管局的买卖协议时将成交价格提高至600000元双方约定2016年9月1日前去房管局签署正式的买卖协议,后因第三人未能取得预约号,改成2016年9月8日去房管局签协议,当天原告宋某一没有到场,被告在正式的买卖协议上签字后,原告吴某三突然在购买人处签字,被告对第三人的经办人吴某三的这一行为持有异议,原告吴某三解释为因原告宋某一办不下贷款,无法购买诉争房屋,所以购买人变更为原告吴某三

 

二.法院查明

本院经审理认定事实如下:原、被告房屋买卖合同的买受方和出卖方,第三人居间方。2016年7月30日,原告宋某一和被告在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》,合同约定由原告宋某一出资购买被告所有的坐落某某区某某路XXX号私产房屋一套,建筑面积37.84平方米,总价款500000元,原告宋某一于签订合同之时支付被告房屋定金20000元,剩余房款以银行贷款形式支付;双方须于2016年9月1日到房管局签署《某某市房产买卖协议》;原告宋某一须于2016年9月2日前办理贷款申请手续。该《房产交易合同》的第三人经办人员为原告吴某三,二原告在当时均第三人的工作人员。同一天,原告宋某一和被告还签订了一份《补充协议》,约定虽然房屋成交价为500000元,但按照600000元的价格签署《某某市房产买卖协议》,高出实际成交价的100000元,被告需于房屋全款到账当日退还给原告宋某一2016年7月30日,原告宋某一依约向被告支付了定金120000元,被告向其出具了定金收据一张;

2016年9月8日,第三人为原告宋某一和被告预约了到某某市某某区房地产管理局签署《某某市房产买卖协议》,由于原告宋某一无法办理贷款,经与被告协商,对《房产交易合同》进行了变更,将房屋购买人由原告宋某一变更为原告吴某三,其他内容未做变更。原告吴某三与被告于2016年9月8日签订了《某某市房产买卖协议》,约定由原告吴某三购买被告所有的坐落某某区某某路XXX号房屋,总价款600000元,首付款180000元,贷款420000元,如银行贷款未被批准,原告吴某三应一次性补足全部房价款,房价款总额不变。

由于原告吴某三也无法办理贷款,所以在2016年10月28日原告吴某三和被告又签订了一份《补充协议》,书面约定将原合同购买人原告宋某一变更为原告吴某三,房屋成交价格变更为540000元,原告吴某三改为一次性付款,除定金外的520000元原告吴某三应于2016年11月30日前交齐;被告同意于2016年11月30日将诉争房屋交付给原告吴某三使用,并同意配合原告吴某三就诉争房屋办理公证手续,公证委托案外人宋某四全权办理诉争房屋后期所有手续。

 

三.法院判决

确认原告宋某一与被告陆某二、第三人某某房地产经纪有限责任公司签订的《房产交易合同》和原告宋某一与被告陆某二签订的《补充协议》于2016年9月8日解除;

 

四.律师点评

根据原告宋某一与被告及第三人签订的《房产交易合同》、《补充协议》三方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应确认合法、有效。2016年9月8日到某某市某某区房地产管理局签订正式买卖协议时,由于原告宋某一无法办理贷款,经各方协商对《房产交易合同》和《补充协议》进行了变更,购买人由原告宋某一变更为原告吴某三,并且由原告吴某三和被告签订了《某某市房产买卖协议》和新的《补充协议》,进一步对购买人、房屋售价、付款方式等条款的变更进行了书面确认,至此原告宋某一已经和被告解除了诉争房屋的买卖关系,改由原告吴某三与被告建立房屋买卖关系,故对于被告主张的要求确认被告与原告宋某一签订的《房产交易合同》及《补充协议》已于2016年9月8日解除的反诉请求,予以支持。

虽然原告吴某三2016年11月19日和被告签订《房屋买卖解除协议》只是为了对双方解除在房管局签署的《某某市房产买卖协议》的后果进行明确,之后还是要继续履行《房产交易合同》和新的《补充协议》,但由于原告吴某三和被告已经于2016年11月11日到某某市某某区房地产管理局提交了解除《某某市房产买卖协议》的申请,没有必要再次签订一份解除协议,而且该份《房屋买卖解除协议》是在原告吴某三和被告到第三人处要求办理书面解除《房产交易合同》和《补充协议》手续未果的情况下,立即自行签订的,由于原告吴某三与被告已于2016年11月19日达成了解除双方房屋买卖关系的合议,在当天通知第三人后,第三人并未就解除合同效力问题向人民法院或仲裁机构提出主张,故《房产交易合同》和《补充协议》已于通知到达第三人的2016年11月19日解除。

由于原告吴某三和被告在《房屋买卖解除协议》中约定了双方均不承担任何法律责任及经济损失,且二人在协商解除《房产交易合同》和《补充协议》之时,被告也承诺了退还原告吴某三定金120000元,故对于原告吴某三主张的要求被告退还其定金的诉讼请求予以支持,对于被告反诉主张的不同意退还定金的请求不予支持。同时,由于原告吴某三和被告约定了互不承担法律责任,也就是双方协商解除房屋买卖关系,不存在违约方,且原告吴某三未能提供证据证明被告存在违约行为,故原告吴某三主张的要求被告承担中介费损失、违约金及房屋差价的诉讼请求,不予支持。

 

 

 

 


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