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经济适用房借名买房纠纷——限购后借别人的名字来买房子有风险吗?

2020-07-01 22:01:18 0 jinshuangquan

 一、基本案情

  原审判决认定,A室房屋由A房地产开发有限公司出让给潘A,建筑面积77.72平方米,出让金额256076元,其中60平方米系经济适用住房性质,价款为179880元,其余17.72平方米系商品价面积,价款为76196元,该房屋于2010年6月7日登记在潘A潘A名下,房屋所有权证号为杭房权证经移字第××号,2010年7月9日,沈A沈A与潘A潘A签订《房屋转让合同》,约定,潘A将其所有的A室房屋转让给沈A,转让价格为54万元,首付款34万元于2008年1月18日一次性付清(潘A已收),余款20万元于2010年7月9日支付(潘A已收)。关于产权登记,双方约定,沈A在90天内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续,潘A给予协助,该房屋转让交易发生的各项税费由双方按照有关规定承担。同日,沈A、潘A双方就案涉房屋完成交接手续,沈A使用该房屋至今,但双方至今未办理房屋产权过户手续。潘A将案涉房屋交付沈A后,将房屋三证交付沈A保管。2017年11月1日,潘A就案涉房屋补办不动产权属证明,。2018年6月5日,沈A起诉至原审法院,请求(变更后):1.判令潘A继续履行沈A、潘A双方签订的《房屋转让合同》,即协助沈A办理杭州经济技术开发区A室的房屋产权过户手续;2.本案诉讼费用由潘A承担。

  二、法院查明

  沈A、潘A双方签订的《房屋转让合同》系其真实意思表示,对双方当事人均有约束力,双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。沈A已向潘A交付全部购房款,潘A应依约向沈A办理案涉房屋产权过户手续,因此,沈A的主张有事实和法律依据,该院予以支持。潘A辩称案涉房屋系经济适用房,潘A仅拥有有限产权,双方签订转让合同时潘A购房尚不满5年,根据相关规定案涉房屋不得上市交易,故对合同效力提出异议。对此,该院认为,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,不予支持,潘A购买案涉房屋现已满5年,符合上市交易条件,潘A的辩称无事实和法律依据,本院不予采信。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定,判决:潘A于判决生效之日起三十日内协助沈A办理A室的房屋产权过户手续。

  上诉人诉称

  宣判后,上诉人潘A不服,向本院提起上诉称:一审法院在庭审中曾问沈A,购房款是谁出的,沈A回答就在这合同里面的,一审法院又认定一切手续都是沈A持潘A身份证去办理的,由此可见,这不是房屋买卖合同纠纷,是借名买房合同纠纷(经济适用房)。借名买房是指以他人名义(符合经济适用房者)购买经济适用房等政府限制购买的房产,是名义买房人与实际买房人签订的买卖合同,不符合条件的实际买房人以符合政府审查条件的人的名义买经济适用房,等到政府允许转让时,再将房产过户到实际买房人名下,实际买房人支付一笔额外酬金给名义买房人,借名买房合同和经济适用房买卖合同是二个不同的法律关系,借名买房的合同应该是无效合同,因为应该从政府推出经济适用房的目的考虑,政府是为了解决中低收入家庭居住问题,从而改善整个社会的居住状况,才推出这项对待特殊人群的优惠政策,而名义买房人所转让的实际上是基于符合政府条件而享有的购房权,如果这类合同认定有效,就会使不符合条件的人用非法的手段购买经济适用房,而原应享受经济适用房的人群,住房条件仍没有得到改善,违背了政府推出经济适用房的初衷,这样的合同违背了公共的利益,也使司法认定不能与行政管理规定有效对接。故提起上诉,请求:1.撤销原审判决;2.确认借名买房合同无效;3.本案上诉费由沈A负担。

  被上诉人辩称

  被上诉人沈A发表答辩意见称:潘A与沈A之间属于房屋买卖合同关系,潘A认为是借名买房关系与事实不符。首先,潘A与沈A均为法律工作者,双方签订的是房屋转让合同,对合同内容以及合同的性质均有充分明确的认知理解能力。前述合同当中未涉及任何关于借名买房的内容,双方也没有任何关于借名买房的合意。借名买房是实际购房人以名义购房人的名义向房屋的转让方购买房屋。按照潘A的说法,其为名义购房人,沈A为实际购房人,而本案当中潘A是房屋的转让方,沈A是房屋的受让方。双方之间具有实际交易行为,显然不符合借名买房的法律关系特征,应属于房屋买卖合同关系。因此,潘A主张以借名买房为基础关系认定合同无效,没有事实和法律依据。第二,沈A向潘A支付了实际对价,且在一审的庭审当中潘A也明确确已收到全部的购房款,沈A履行了支付全部房款的义务之后,潘A迟迟不履行办理过户的义务,其行为违背了契约精神。综上,一审法院认定的事实清楚,适用法律正确请求法庭依法驳回潘A的上诉请求。

  三、法院判决

  二审期间,上诉人潘A提交如下证据材料:1.准购证,证明该经济适用房经政府批准由潘A享受优惠政策的事实;2.商品房买卖合同,证明是潘A签字购买,沈A留有联系手机号,沈A是联系人,潘A仅是一个签名而已,以后的一切联系方式和要办的手续都是沈A以潘A的名义办理的;3.产权登记申请表,证明联系人是沈A,领三证都是联系沈A,沈A控制了所有和开发公司签约后所需的全部手续;4.经济适用房交接书,证明交接时间是2009年12月2日,一审中提供的2010年7月9日是虚假的;5.不动产统一销售发票,证明沈A于2009年11月24日支付房款和契税,完成借名购买经济适用房的事实。对潘A提交的证据,沈A认为:对证据1-5的真实性和合法性没有异议,对关联性有异议。该组证据证明的是潘A与房地产开发商之间的房屋买卖合同关系,与本案无关,潘A提到的关于沈A的联系方式只是授权关系,而非借名买房的关系。对潘A提交的证据,本院认为:上述证据系潘A与杭州铭雅和苑房地产开发有限公司之间就购买、交接案涉房屋之间的相关材料,与本案并无关联性。被上诉人沈A未提交新的证据材料。

  原审判决认定的事实与本院查明的事实一致。

  四、律师点评

  首先,潘A与沈A签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约履行。该合同第三条后有手写字体“首付叁拾肆万元正,于2018年1月18日一次性支付(已收),余款二十万元于2010年7月9日支付(已收)”,手写字体部分有潘A签字及手印,潘A对该手写内容真实性无异议,但是认为系沈A授意之下写的,对此潘A并无证据证明,因此其应当承担举证不能的不利后果。根据合同中手写内容,原审法院认定沈A已经支付案涉房屋全部购房款并不不当。沈A已经履行了其支付房款的义务,潘A应当履行向沈A办理案涉房屋产权过户手续的义务。案涉房屋虽为经济适用房,但沈A购买案涉房屋已满五年,符合上市交易的条件,潘A应当将案涉房屋产权过户至沈A名下。其次,关于潘A二审提出要求确认借名买房合同无效的上诉请求。潘A一审期间并未就此提出主张,且潘A明确借名买房合同是指其与杭州铭雅和苑房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》,因此该上诉请求不属于二审审理范围,亦与本案无关。综上,潘A的上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持,原审判决认定事实清楚,适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  二审裁判结果驳回上诉,维持原判。

 


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