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借名买房案件纠纷——借名买房确权是不是就是过户?

2020-07-01 22:20:55 0 jinshuangquan

  一、 基本案情

  原告诉称

  涉世公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令A公司继续履行双方签订的房屋买卖协议,A公司协助涉世公司办理A号合信大厦房产产权、土地使用权过户手续,将上述房地产权属登记至涉世公司名下;2、请求判令A公司承担律师费17万元;3、判令A公司承担本案保全费、诉讼费等一切诉讼费用。事实和理由:涉世公司与A公司均为乌鲁木齐市天山区中山路85号合信大厦房产的所有人(按份共有),涉世公司拥有大厦-2—1层、2层、5层、6层、9层、10层、11层房产75%,A公司拥有大厦-2—1层、2层、5层、6层、9层、10层、11层房产25%(房屋产权产证号、土地使用权证号为诉讼请求中所列的证号),为便于经营,经双方协商由涉世公司出资1,250万元购买A公司在合信大厦所有的上述房地产,并且依此协商涉世公司先后向A公司支付了1,250万元,A公司收到款项后为涉世公司出具收条两份,2015年8月6日双方签订的房产买卖协议即明确约定A公司必须协助涉世公司办理所有相关过户手续,但此后A公司一直拖延办理,到2016年5月该过户仅办理增值税、印花税、教育附加费、地方教育附加费、城建税的缴纳,契税和房产过户相关手续等A公司至今不配合办理,经涉世公司多次催促未果,涉世公司至今无法取得以上完全房地产权,故诉至法院,请依法裁判。

  被告辩称

  A公司辩称,一、房屋买卖合同系双方法律行为,买受方的主要义务是支付购房款,本案我公司名义上是买受方,而实际的购房款为案外人上海靖裕实业有限公司(以下简称B公司)出资,我公司没有支付购房款,也没有购房的意思表示。二、涉案房屋登记在涉世公司与A公司名下后,涉世公司以涉案房屋抵押向银行借款,涉世公司又将借款中的1,250万元汇于案外人B公司,通过A公司出具的《委托函》、《收据》以及A公司与涉世公司签订的《贷款资金使用补充说明》以及在购房、贷款、还款的前后过程反映进一步说明,名义上A公司买房,实际是案外人B公司借我公司名义买房。综上,我公司与涉世公司之间的房屋买卖关系不能成立,请求驳回涉世公司的诉讼请求。

  二、 法院查明

  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下:

  原告涉世公司出示了以下证据:1.产权交易所业务受理协议书、股东会决议,证明双方共同购买涉案房屋,涉世公司占75%,A公司占25%;2.关于委托A商贸有限公司代付款的函,证明A公司委托涉世公司将购房款一并交付给产权交易中心帐户中;3.大额支付入账通知书,证明A公司委托A合作社通过银行向涉世公司支付购房款1,073.0236万元;4.农业银行电子回单,证明涉世公司向产权交易所交付购房款合计42,412,000元;5.房产证、土地证,证明双方购买的房产已全部办理房地产证;6.委托函、证明,证明经A公司同意双方就涉诉房产进行抵押从银行贷款,贷款所有额度转付给B公司,用于偿还A公司向B公司的借款;7.A银行抵押合同及附表、乌鲁木齐城市房屋他项权利登记审批书、工商银行最高额抵押合同、股东会决议,证明双方向A银行和工商银行分别贷款后,涉世公司按A公司的委托及说明将银行贷款打入B公司;8.2013年12月18日的收据、2014年12月9日的收据,证明涉世公司按A公司委托,将银行贷款875万元及375万元分别打给B公司,A公司出具了收据;9.贷款合作协议、合作协议补充说明、贷款资金使用补充说明,证明A公司无能力偿还贷款1,250万元,双方已初步形成产权交易意向;10.房产买卖协议,证明涉世公司代A公司偿还贷款1,250万元,双方就涉案房产达成买卖协议;11.土地增值税纳税申报表、缴纳税款证明单、完税证明,证明房产买卖协议签订后,涉世公司已缴纳相关税费,现A公司不履行过户义务;12.律师费、保全费票据,证明产生的律师费、保全费按协议约定应由A公司承担。对上述证据A公司质证意见如下:1.对两份证据的三性均不认可,印章与金皇公章不一致;2.对证据的三性均不认可,印章不是A公司的;3.真实性认可,但出资人是B公司;4.真实性认可,有效性合法性不认可,其未出资;5.真实性认可,合法性不认可,实际出资人是B公司;6.对证据的三性均不认可,印章不是A公司加盖的;7.真实性不认可;8.对证据的三性均不认可,对方作了假账;9.对证据的三性均不认可,三份证据没有A公司的签字盖章;10.对证据的三性均不认可,印章不是A公司的公章;11.合法性不认可;12.不认可,与A公司无关。

  根据双方的举证质证意见,本院认为,1.因A公司对真实性不认可,本院对两份证据综合全案予以认定;2.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;3.对真实性本院予以确认,有效性及关联性综合全案予以认定;4.对真实性本院予以确认,有效性及关联性综合全案予以认定;5.对真实性本院予以确认,有效性及关联性综合全案予以认定;6.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;7.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;8.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;9.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;10.因A公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;11.真实性本院予以确认,对关联性有效性综合全案予以认定;12.真实性本院予以确认,对关联性有效性综合全案予以认定。

  被告A公司出示了以下证据:1.凭证三份,证明B公司汇给A公司1,090万元,A公司将1,090万元汇给A合作社,A合作社将1,073.0246万元汇给涉世公司;2.说明一份,证明双方购买房屋是关联交易;3.承兑汇票五张,证明五张承兑汇票涉及的875万元未进入B公司帐户,涉世公司承兑汇票造假;4.纪检委驻国资委纪检组的函,证明购房款不是涉世公司的钱,而是国有资产。对上述证据涉世公司质证意见如下:1.真实性认可,只能证明A公司与B公司之间存在借贷关系,A公司出示的电汇凭证与涉世公司提供的证据相吻合;2.朱晓平出具的情况说明三性均不认可;3.承兑汇票的三性无法确认,涉世公司是按A公司的要求将钱转给B公司的;4.对纪检委的函件三性不能确认。

  三、 法院判决

  根据双方当事人举证质证意见,本院认为,1.对真实性本院以确认,有效性及关联性综合全案予以认定;2.因涉世公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;3.因涉世公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定;4.因涉世公司对真实性不认可,本院综合全案予以认定。

  根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2012年12月3日,涉世公司与A公司签订《联合受让协议》,主要约定如下:“由涉世公司与A公司联合受让‘国际合信大厦房产’,该房产总金额42,412,000元,涉世公司出资31,809,000元,占出资比例的75%,A公司出资10,603,000元,占出资比例的25%,双方按出资比例各自负担房产过户费用,风险盈亏也按照出资比例各自负担。”涉案房屋在2013年后已经过户登记在涉世公司与A公司名下,为按份共有。

  2012年12月18日B公司向A公司转账1,090万元,在银行业务凭证中的事由为借款。2012年12月19日A公司向A合作社付款1,090万元。2012年12月19日A合作社向涉世公司汇款10,730,236元,在附加信息及用途中注明代金皇鸽业缴付房款。

  2013年5月30日,A公司出具《委托函》,主要内容为:“涉世投资(集团)有限公司及A商贸有限公司:兹有我公司有限公司同意将我公司名下“合信大厦”的产权在乌鲁木齐市各家银行所做抵押贷款的所有额度(流动资金贷款和银行承兑汇票)下所贷款项由涉世投资(集团)有限公司及A商贸有限公司转付给我公司借款取得合信大厦所有权的上海靖裕实业有限公司,若由此产生任何经济纠纷,均由我公司承担,与涉世投资(集团)有限公司及A商贸有限公司无关,特此证明!”。

  四、律师点评

  2013年12月18日,A公司出具《收据》一份,内容为:“兹有我单位有限公司于2013年12月17日收到由涉世投资(集团)有限公司支付的捌佰柒拾伍万元整(8,750,000元)(我公司指定由给我公司借款取得合信大厦部分所有权的上海靖裕实业有限公司来收取)我公司在此确认已收到此笔款项”。

  2014年11月5日,A公司(甲方)与涉世公司(乙方)签订《贷款资金使用补充说明》,主要内容为:“鉴于:合信大厦(位于乌鲁木齐市天山区中山路85号)产权为甲乙双方共有房产(产权面积以登记为准),双方均同意以此共有产权为抵押物向中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐钢城支行申请5,000万元最高额抵押贷款(合同编号:2014年钢城(抵)字0010号、2014钢城(抵)字00042号)。贷款到期日期分别为:2015年7月30日(2,800)万元、2015年9月24日(2,200)万元。经甲乙双方在友好协商,就贷款一事签订如下协议:一、双方同意乙方作为承贷主体与贷款银行签订贷款合同及相关合同文件,以乙方名义向中国工商银行股份有限公司乌鲁木齐钢城支行申请贷款,双方按比例使用该笔流动资金贷款即甲方使用该贷款金额中的25%,乙方使用该贷款金额中的75%。二、双方均应履行还款义务,均应按与银行的贷款合同及相关协议、文件中约定的期限进行还款,双方向银行还款比例与第一条相同。三、还款方式:贷款还款期到期前七日甲方应当将还款款项共计1,250万(一批700万元,一批550万元)分两次支付于乙方,由乙方代为向银行支付。四、向银行归还贷款是双方的基本义务,未按期归还贷款将造成商业信誉严重影响.因此1、如甲方未按本协议约定时间支付还款款项,造成乙方带其向银行偿还款项的属于甲方违约;2、如乙方未按本协议约定时间支付还款款项,造成甲方房产代其偿还银行款项的属于乙方违约。五、属于本协议第四条情形甲方违约的,甲方合信大厦的全部产权归乙方所有,甲方必须协助乙方办理所有相关过户手续,所有税费由甲方承担。在接到乙方通知后甲方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息等,但不仅限于此);属于本协议第四条情形乙方违约的,乙方应赔偿同等地段房产给予甲方,乙方必须协助甲方办理所有相关过户手续,所有税费由甲方承担。乙方接到甲方通知后乙方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息等,但不仅限于此)”。

  2014年12月9日,A公司出具《收据》一份,内容为:“兹有我单位有限公司于2013年12月9日收到由涉世投资(集团)有限公司支付的叁佰柒拾伍万元整(3,750,000元)(我公司指定由给我公司借款取得合信大厦部分所有权的上海靖裕实业有限公司来收取)我公司在此确认已收到此笔款项”。

  2015年8月6日A公司(甲方)与涉世公司(乙方)签订《房产买卖协议》,主要约定如下:一、甲方房产坐落于A;二、甲乙双方商定该房产转让价格为:总金额1,250万元,甲方在此确认已收到乙方付来的全部房款;三、甲方必须协助乙方办理所有相关过户手续,相关税费由乙方承担。同时在过户手续办理完毕前乙方即享有甲方在该大厦的全部产权、所有权、用益物权、抵押权等权利(包括乙方已付款后的期间),甲方如延迟、或不提供相关过户手续的,将承担一切费用(诉讼费、保全费、律师费、评估费、利息、乙方实际损失等,但不仅限于此)。……

  本院认为,一、关于A公司与B公司之间是否存在借名买房事实的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,A公司认为B公司是借其名义购买的涉诉房产,A公司应当对此主张承担举证责任,庭审中,A公司陈述其与B公司之间就借名买房未签订过书面协议,A公司提供了朱晓平的证人证言、财务凭证等证据以证实其主张,对此本院认为,首先,根据A公司提交的2012年12月18日的银行业务凭证,B公司向A公司转账1,090万元,但在该凭证事由一栏中注明为“借款”,该凭证无法证明A公司与B公司之间存在借名买房的事实;其次,根据A公司提交的2012年12月19日电汇凭证,A合作社向涉世公司汇款10,730,236元,在该凭证附加信息及用途一栏中注明“代金皇鸽业缴付房款”,该凭证也无法证明涉诉房产的真实购买人是B公司;第三,对于朱晓平的证人证言,因朱晓平原系A公司的法定代表人,其与A公司之间存在利害关系,其证人证言在无其他证据佐证的情况下,不能单独作为定案依据使用,A公司以该证人证言来证实借名买房的行为缺乏事实依据。综上,A公司出示的证据不能证明其与B公司之间存在借名买房的事实,本院对A公司认为其与B公司之间存借名买房行为的主张不予支持。

  二、关于涉世公司要求A公司协助办理涉诉房产过户手续的诉讼请求能否成立的问题。首先,根据涉世公司提交的《产权交易所业务受理协议书》及房产证,可以证实涉世公司与A公司之间存在共同出资购买涉诉房产的事实,且购买的房产也已按比例过户至双方名下;其次,庭审中涉世公司出具了2013年5月30日的委托函、2013年6月6日的证明、《房产抵押合同》、2013年12月18日及2014年12年9月的两份收据、《贷款合作协议》、贷款资金使用补充说明、《房产买卖协议》及土地增值缴纳税款证明单等证据用以证明其与A公司之间存在房屋买卖合同关系,A公司对上述证据的真实性不认可,认为上述证据中加盖的印章不是A公司的印章,对此本院认为,当事人对自己的主张应当提供证据加以证实,A公司庭审中陈述其印章未在公安机关及工商行政部门进行备案,现A公司用以否认上述证据真实性的主要证据为朱晓平的证人证言,如第一项判由所述,因朱晓平原系A公司的法定代表人,其与A公司之间存在利害关系,其证人证言在无其他证据佐证的情况下,不能单独作为定案依据使用,故A公司现无充分证据证实其印章的唯一性及确定性。且从事件的整体发展过程分析,首先,A公司与涉世公司存在共同出资买房的行为,并通过抵押共有房产向A银行及工商银行进行了贷款,如上述证据虚假且A公司不予配合,双方则无法完成购房行为,也不可能从银行取得贷款;其次,原一审中涉世公司出示了B公司出具的875万和375万共计1,250万元的收据两张,A公司对B公司出具的875万元的收据真实性予以认可,依据A公司提交的2012年12月18日的银行业务凭证,可以证实B公司与A公司存在借款关系,现涉世公司陈述其向B公司付款是替A公司向B公司归还借款符合客观事实;第三,双方当事人已按房屋买卖协议开始办理过户并向税务机关缴纳税费,在税务机关审核过程中,如印章存在虚假且A公司拒不配合,则双方无法在税务机关完成缴纳税费的行为;第四,从2012年12月涉世公司与A公司共同出资购买房产到2016年5月向税务部门缴纳税费,时隔三年多,其中多次用到A公司的印章,如该印章存在虚假,A公司应及时向公安部门报案,但至今A公司未向公安部门报案进行处理。综上,涉世公司所出示的证据与客观事实能够相互印证,涉世公司陈述的案件事实符合客观事物的发展逻辑,而A公司的陈述不能合理否定涉世公司所述的案件事实,且对多项事实不能做出合理解释,故A公司认为涉世公司出示的上述证据不真实的抗辩意见不能成立,本院对涉世公司出示的上述证据真实性予以确认,A公司与涉世公司之间存在房屋买卖合同关系,根据双方签订的《房产买卖协议》第二条之约定,涉世公司已付清全部购房款,A公司应当配合涉世公司办理过户手续,本院对涉世公司要求A公司协助办理涉诉房屋及土地过户的诉讼请求予以支持。

  三、关于涉世公司要求A公司承担律师费17万元的诉讼请求能否成立的问题。根据2014年11月5日的《贷款资金使用补充说明》第五条及2015年8月6日的《房产买卖协议》第三条之约定,如A公司延迟或不提供相关过户手续的,将承担一切费用,故涉世公司要求A公司承担律师费于法有据,根据涉世公司出具的公论律师事务所的发票,本院对涉世公司要求A公司承担律师费17万元的诉讼请求予以支持。

  四、关于A公司提交的中止审理本案的申请能否成立的问题。2017年7月12日A公司向本院提交了要求中止审理本案的申请,该申请中止的理由经合议庭审查,不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定之情形,故本院对其申请不予准许。

  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:A有限公司于本判决生效之日起三十日内协助A商贸有限公司办理乌鲁木齐市天山区中山路85号合信大厦房产产权、土地使用权过户手续,并将上述房地产权属登记至A商贸有限公司名下;

 


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