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借名买房合同纠纷——借名买房未签协议怎么追回房子?

2020-07-01 22:33:31 0 jinshuangquan

一、 基本案情

  上诉人诉称

  顾A上诉请求:1、撤销一审判决,改判驳回盛A、顾B的诉讼请求;2、本案诉讼费用由盛A、顾B承担。理实和理由:1、一审判决认为顾A“仅提供了顾C的证言来证明讼争房屋出资款来源于合伙企业”,与事实不符。2、原审判决以购房手续由被上诉人持有为由,认定借名买房成立是错误的。三套房屋的《商品房认购书》原件全部由上诉人持有,产权证也是由上诉人和顾D各持三本的。被上诉人向法庭提交部分购房手续,不能证明其一直持有购房手续。购房手续只有一套,只能由共有人一方持有,顾D持有部分购房手续,顾D是被上诉人的儿子,顾D把购房手续交给自己的父母用于本案诉讼,不能证明购房手续由被上诉人持有,也不能证明是借名买房。3、购买涉案门面房时,上诉人的父母参与了选房、购房,商品房认购书上认购人的签名是上诉人的母亲徐A所签,如果上诉人只是代持,上诉人的父母不可能参与选房、购房。

  4、根据相关规定,当事人主张借名买房的需证明双方存在借名登记的约定,而本案双方没有任何借名买房的约定,即使认定房屋由被上诉人出资,被上诉人要求办理房屋所有权转移登记的诉讼请求,也不能得到支持。5、本案系合伙盈余分配。生效判决书认定顾E与顾B是合伙关系。诉争房屋购买时间是2007年1月28日,是在合伙企业逐渐停止经营的时间,顾E除了分得讼争房产外,还分得了价值97万元的挖掘机一台,价值11.3万元的越野车一辆,这些都属于合伙盈余分配。6、被上诉人称借名系为逃避财产被追索是不成立的。被上诉人从合伙经营的采石厂获利,至2007年停止经营时有好几千万元的资产,并没有债务。其认为借名登记是为转移诉争的价值121万元的资产,不合常理。被上诉人还陈述借名是因为“自己儿子老实,怕守不住房子”,但为了避免虚无飘渺的未来风险,将房子登记到当时尚未成年的顾A名下,也不合理。7、被上诉人夫妇在经营采石场的过程中与合伙人多次争斗,被上诉人顾B并与其亲姐姐、亲哥哥争夺利益,其不可能将121万元的房产登记到侄子名下而不签书面协议。8、案涉房屋因收益产生矛盾由来已久,与正常的借名买房完全不同。案涉房屋2009年交付,2012年4月上诉人即向房产局进行挂失登记,说明上诉人为租金问题从隐忍到爆发,不足3年时间。代持纠纷通常都发生在多年以后,因时过境迁或者当事人身份关系发生变化等原因才会产生纠纷。如果纠纷就在眼前不可能代持。综上,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

  被上诉人辩称

  盛A、顾B辩称,一审判决参照了与本案有关的6份判决书和裁定书认定的事实以及适用的法律,并根据新的查证的事实作出了判决,上诉人的上诉理由在上述案件中法院都进行了认真的审查。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。

  盛A、顾B向一审法院起诉请求:1、请求判令确认房屋为盛A、顾B出资购买;2、请求判令将房屋变更登记到盛A、顾B名下;3、判令顾A、顾D承担本案诉讼费用。

  一审法院认定事实:顾D系盛A、顾B之子,顾A系盛A、顾B侄子。2007年1月28日,顾D与顾A作为买方,与南京红太阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖契约》三份,购买A室房屋。2009年11月23日、11月30日,涉案三房分别进行了产权登记,均登记在顾A、顾D名下。顾A于2015年12月在一审法院起诉顾D,要求对涉案三房依法分割。

  二、 法院查明

  庭审中,盛A、顾B向一审法院提交涉案房屋的商品房买卖契约、购房发票(106室,房款926544.00元;107室,房款777843.00元,108室,房款777843.00元,共计:2482230.00元)、房产证,契税纳税申报表、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据(业主使用)、房屋交付会签单、房屋所有权登记费工本费收据、土地登记费收据、土地使用权证、全国农村信用合作社现金缴款单(2007年1月28日,收款单位:房地产开发有限公司,款项来源:房款,人民币2424704.00元),证明盛A、顾B出资购买上述房屋,手续均是盛A、顾B办理,盛A、顾B持有并保管上述资料。且买卖契约中购房人“顾A、顾D”的签名均为盛A代签,身份证号码是顾D一人,联系电话、住所地均为盛A的电话住所。

  顾A提交投股协议、商品房认购书、情况说明,房产登记簿及遗失证明,以证明涉案三房由顾A、顾D共同共有,顾A的母亲参与了选房购房,且购房款项系顾A的父亲顾E与顾B合伙办厂的利润,房产证顾A已经挂失。顾A还申请顾B、顾E的姐姐顾C到庭作证,证明顾B与顾A的父亲顾E存在合伙关系,涉案房屋系用合伙盈余购买。

  一审另查明,本案盛A、顾B于2016年1月4日向一审法院提起诉讼,请求法院依法确认位于房屋为盛A、顾B所有。一审法院于2016年6月24日作出(2016)苏0111民初59号民事判决书确认位于房屋为盛A、顾B所有。顾A不服该案判决向南京市中级人民法院提起上诉,南京市中级人民法院于2018年1月3日作出(2016)苏01民终6790号民事判决书,驳回盛A、顾B的诉讼请求。该案在二审期间顾A的父亲顾E因与顾B合伙纠纷另案向一审法院提起诉讼,请求:1、确认顾E与顾B合伙开办采石厂的合伙关系;2、确认合伙企业出资购买的房产。认定“本案中,虽然原告与被告二人之间存在合伙关系,但并不等同于原告与南京浦口黄姚采石厂存在合伙关系。……驳回原告顾E的全部诉讼请求。”宣判后,顾E不服向南京市中级人民法院提起上诉,后顾E撤回上诉,南京市中级人民法院于2017年12月6日作出(2017)苏01民终8202号民事裁定,准许上诉人顾E撤回上诉。

  三、 法院判决

  本案争议的焦点为:盛A、顾B与顾A、顾D之间借名买房的事实是否成立。对此顾A抗辩涉案房屋系顾A、顾D父母使用合伙企业的盈余共同出资购买。一审法院认为,顾A提交的其他证据并不能证明购房款项来源于合伙企业的事实,仅顾C的证人证言予以证明,因顾C系双方亲属,与双方均有利害关系,其证言并无相关其他证据予以证实,对其证人证言,一审法院不予采信。该涉案三间房屋系从开发商处买受取得,登记在顾A、顾D名下。盛A、顾B持有并保管商品房买卖契约、购房发票、房产证、契税纳税申报表、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据(业主使用)、全国农村信用合作社现金缴款单等购房、办证、完税、出资凭证等一系列手续的原件,办理购房的相关手续,应当认定盛A、顾B系以顾A、顾D的名义办理购房手续,盛A、顾B是涉案房屋的实际买受人,大桥北路9号旭日华庭金棕榈园区011幢1单元106室、107室、108室为盛A、顾B所有,故对盛A、顾B主张判令将房屋变更登记到盛A、顾B名下的诉讼请求一审法院予以支持。

  对盛A、顾B主张的请求判令确认房屋为盛A、顾B出资购买的诉讼请求,因该诉讼请求系事实问题,不具有诉请利益,一审法院不予判决确认。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条的规定,一审法院判决:一、顾A、顾D于判决生效之日起十日内配合盛A、顾B将房屋变更登记到盛A、顾B名下;二、驳回盛A、顾B的其他诉讼请求。一审案件受理费26678元,由顾A、顾D各自负担13339元。

  二审裁判结果

  二审中,上诉人向本院提交人民法院2019年6月24日作出的(2015)浦民初字第3897号民事判决书,认为该判决书确认了案涉的三套门面房106、107、108登记在顾A与顾D名下,并没有约定具体的份额,故为共同共有。被上诉人认为,该判决书认为顾A起诉顾D分割房产没有法律依据,并没有否定本案一审判决。上诉人另提交(1998)浦经初字第279号、(1999)浦经初字第13号、(2000)浦经初字第73号、(2000)浦经初字第87号、(1999)宁经终字第762号判决书。证明被上诉人自合伙伊始就与合伙人发生纠纷,最终将两名合伙人赶走。合伙企业自2000年就只剩下顾E和顾B兄弟二人,顾E作为采石场的合伙人已经没有法律上的障碍。被上诉人质证认为,上诉人认为上述判决证明顾B将其他合伙人赶走完全是颠倒是非,反而证明上诉人的父亲顾E不是采石场合伙人。

  被上诉人向本院提交以下证据:1A号案件庭审笔录和质证笔录,证明上诉人提交的5份有关合伙问题的判决书在该案中均已提交,法院在审核的基础上驳回了顾E的诉讼请求。2、(A号案件庭审笔录,证明涉案房屋一直是由被上诉人顾B和盛A对外出租和使用。3、2005年9月2日泰山镇黄姚村人民调解委员会出具的调解书。证明顾E不是合伙人,只是跟着顾B后面办一些杂事。4、1996年5月28日滁州市振夏矿产开发公司与中国农业银行南京浦口信用合作联社签订的抵押担保借款合同。5、1996年6月6日江浦县大桥乡三村采石矿收到中国农业银行南京浦口联社8万元的贷款借据,上面有法定代表人顾B印章。6、1996年6月6日三村采石场8万元银行进账单。7、1997年6月18日李如昌、林吉宝出具的《证明》。8、1996年3月29日滁州市振夏矿产开发公司的负责人李如良收到了顾B当时投资用于架设高压电线的3万元。9、三村采石场印章三枚,分别是江浦县大桥乡三村采石矿、江浦县大桥乡三村采石矿财务专用章、顾B个人的印章。10、被上诉人在安徽和县龙顺采石有限责任公司2004年10月的应收款统计表共两页。11、2007年5月12日胡祥方出具的收条,证明收到建炸药库工资24000元。该款项是顾B支付的。

  12、安徽和县龙顺采石有限责任公司的发料单21张。证据4—12证明证明盛A、顾B除了开办黄姚采石场、百诺石料加工厂、广盛二灰拌合有限公司之外,另外还独资设立了江浦县大桥乡三村采石矿,并参股经营滁州市振夏矿产开发公司及安徽和县龙顺采石有限责任公司经营。特别是安徽和县龙顺采石有限责任公司2009年才将经营权转让给高新开发区的胡京和汪邦亮。这些证据证明购买诉争房产的资金并非全部来源于黄姚采石场,被上诉人除了经营黄姚采石场外,还有其他的经营项目。上诉人质证认为,对证据1真实性没有异议,但该案判决认定了被上诉人与上诉人的父亲之间存在合伙关系。对证据2真实性无异议,但房屋是被上诉人强行出租的,为租金的争议,双方矛盾已经由来已久,不能够证明双方对于房屋的出租问题没有争议。对证据3的真实性无异议,在当事人的一栏填写有顾E和顾B两个人的名字,足以证明顾E在其他合伙人被赶走以后,从隐名合伙人成为显名合伙人,参与相关纠纷的处理。证据4真实性无法核实,且与本案无关联性。证据5真实性无法核实,关联性不予认可,无法证明顾B开办三村采石场,并且被上诉人之前从未提到款项来源于三村采石场,可以说明三村采石场的款项与本案的购房款无关。只有借款借据没有其他的经营资料,不能证明三村采石场有经营收入。对于证据6、7的真实性无法核实,质证意见同证据5。证据8真实性不予认可,不知道该收款人是否真实存在,关联性也不认可。证据9真实性无法确认,因为没有到工商局核实,关联性也不予认可。证据10、真实性无法确认,不清楚是谁制作的,关联性不予认可。相反,顾E和顾B约定以顾B的名义对外进行投资,如果房款中有安徽和县龙顺采石有限责任公司的钱,也是合伙企业的钱。对于证据11的真实性不予认可。证据12真实性不认可,关联性同证据10的质证意见。

  本院对上诉人提交的证据的真实性予以认可,但对其证明目的不予认可。对被上诉人提交的证据1-3本院予以认可,证据4-12与本案不具有关联性,本院不予认可。

  一审法院查明的其他事实正确,本院依法予以确认。

  另查明案件庭审中,顾A申请顾E和顾B的哥哥顾广柱出庭作证,顾广柱陈述涉案三套门面房是顾E、顾B、盛A商量用合伙办厂的利润购买,给两个小孩顾A、顾D。该案中,盛A、顾B提交(2013)浦民初字第3070号判决书以及盛A、顾B、顾D缴纳水电费及物业费的票据,证明房屋在盛A、顾B、顾D的管理之下。

  人民法院(2016)苏0111民初10102号民事判决书查明:1996年10月19日,顾E和顾B签订投股协议一份,约定顾E以二套机械投资黄姚采石场90000元整,以每一万元为一股;顾E享受黄姚采石厂的一切股份待遇和财产,全权委托法人顾B代理,直至转让、拍卖、合同期满为止。该判决书认为:原告顾E与其中一名合伙人签订的投股协议,并不当然对其他合伙人产生入伙的法律效力,故原告入伙南京浦口黄姚采石厂无效。

  四、律师点评

  当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据盛A、顾B提交的证据以及顾A提交的反驳证据,本院认定盛A、顾B主张涉案三套房屋系借名买房的事实成立。

  首先,虽然顾A举证证明其持有三套房屋的商品房认购书,但与购房、办证、完税密切相关的商品房买卖契约、购房发票、房产证及土地使用权证、住宅专项维修资金专用收据、房屋所有权登记费工本费收据、契税纳税申报表、契税完税证、转让手续费限额发票、土地登记费收据等原件均由盛A、顾B持有。上诉人称其曾经持有3本房产证,后被盛A、顾B骗走,亦无证据证明,本院不予采信。

  其次,盛A、顾B提交的全国农村信用合作社现金缴款单证明涉案三套房屋的购房款均是盛A、顾B用现金向开发商支付的。顾A主张该款项来源于顾B和其父亲顾E合伙开办企业的盈利,但上诉人提交的投股协议、汽车买卖合同、证明、交机信息报告、整机交货收条、发票等证据尚不足以证明;顾C的证人证言以及关联案件中顾广柱的证人证言,因顾C、顾广柱与双方存在利害关系,亦不足以采信。

  再次,盛A、顾B持有《房屋交付会签单》,盛A、顾B在本案和与本案关联的案件中提交了物业费发票、水电费发票、民事判决书等证据证明盛A、顾B、顾D实际占有涉案房屋,对外出租收取租金。相反,顾A未能提交其实际占有使用涉案房屋的证据,其称委托盛A、顾B将房屋出租亦无证据加以证实。

  综上,虽然涉案三套房屋登记在顾D和顾A名下,但盛A、顾B一方持有涉案房屋购房、办证、完税过程中形成的大量文本、证件和票据的原件、缴纳了购房款、实际占有管理房屋,可以认为盛A、顾B系以顾D和顾A的名义购买了涉案的三套房屋,盛A、顾B系涉案房屋的实际购房人,盛A、顾B请求将涉案三套房屋的产权变更登记至其名下的诉讼请求,本院予以支持。

  综上所述,顾A的上诉请求不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

 


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