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借名买房合同纠纷——如何确定借名买房及其补充协议的法律效力?

2020-07-01 22:37:25 0 jinshuangquan

  一、 基本案情

  上诉人诉称

  李A上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由:一、一审法院对借名买房事实认定错误。双方当事人之间存在借名买房的主观意愿及客观行为且李A支付了全部购房款,该笔购房款属于其个人财产。二、诉争房屋购买后,一直由李A保管产权证并实际居住,交纳所有水费、电费、物业清洁费,印证了借名买房的法律关系。三、一审法院认定莽A比例最低,与常理不符,因此驳回李A的诉求,属认定错误。综述,李A提交的证据充分,应认定双方存在借名买房法律关系。

  被上诉人辩称

  莽A、莽B辩称,同意一审判决,双方不存在借名买房关系,且莽B未签字认可,不同意李A的上诉请求。

  莽A辩称,同意李A的上诉请求及事实理由,要求撤销一审判决,予以改判。

  李A向一审法院起诉请求:1、依法判决莽A、莽B、莽A履行口头协议的约定,将北京市西城区××1号房屋过户到李A名下;2、本案诉讼费由莽A、莽B、莽A承担。

  一审法院认定事实:李A与莽A系夫妻关系,二人于2007年4月24日登记结婚。莽B系莽A之姐,莽A系二人之父。北京市西城区××1号(以下简称诉争房屋)登记在莽A、莽B、莽A名下,其中莽A占40%,莽B占35%,莽A占25%。

  一审庭审中,李A主张诉争房屋系其借用莽A、莽B、莽A之名购买,双方存在借名买房的口头协议。莽A认可李A的主张。莽A、莽B对李A的主张不予认可。李A主张借名买房的过程为:当时其与莽A谈恋爱,准备结婚买婚房,因其为政府干部身份敏感且名下有房,故想借用莽A的名字购房,莽A表示同意,由于莽A怕上当便要求在产权证上加上父亲莽A和姐姐莽B的名字,其虽心里不愿意但还是答应了。莽A对李A以上所述予以认可,并表示因莽A有残疾证,莽B有病退证明,为了在拆迁时获得最大利益,故让莽A、莽B占的比例较大。

  二、 法院查明

  审理中,李A针对其主张,向法院提交了以下证据予以证明:

  一、房屋求购委托合同,该合同系李A与A房地产经纪有限公司(以下简称顺益公司)于2007年1月4日签订,合同约定:李A委托顺益公司以258000元的价格购买北京市宣武区××1号房屋。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。莽A、莽B主张其是委托李A买房,李A是代理人。

  二、协议书,该协议书的日期为2007年1月25日,协议书的主要内容为:李A为××号房屋的出资人,莽A、莽B、莽A只是挂名,不享有任何权利,五年后变更产权人为李A。

  莽A、莽B主张协议书上的签字非本人所签,对协议书的真实性不予认可。莽A主张协议书上莽A、莽B的名字都是由其代签,但是经过了莽A、莽B的同意。

  三、房屋买卖协议,该协议系贾A与莽A(李A代)、莽B、莽A签订,协议约定:贾A将××1号房屋出售给莽A、莽B、莽A,房屋价格为111000元。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。莽A主张协议书上莽B的签字并非本人所签,而是由其找人代签。

  四、现金支票三张,金额分别为15000元、47000、238000元,现金支票的背面均已注明作废。李A主张其原本是通过现金支票的形式向顺益公司支付房款,后因支票有问题被银行退回,其又取款交的现金。

  莽A、莽B对该证据的真实性不予认可。莽A对该证据的真实性予以认可。

  五、现金收据三张,该收据系顺益公司出具,金额分别为5000元、15000元、238000元。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。

  六、农商银行卡明细,该明细显示2007年2月15日取款300000元。李A主张由于现金支票被退回,其又取现交了房款。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。但莽A、莽B主张该证据不能证明该笔钱款系用于购买本案房屋。

  七、建设工程规划许可证,该证据显示2007年5月,诉争房屋进行了翻建,建设单位为:莽A、莽B、莽A。李A主张诉争房屋系由其进行的翻建。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。

  八、证人贾某、吴某的书面证言。证言的主要内容为:诉争房屋系李A购买,一直由李A居住、维修和使用。

  莽A、莽B对该证据的真实性不予认可。莽A对该证据的真实性予以认可。

  九、电费发票、水费发票、通信费发票,李A主张该证据可以证明诉争房屋一直由其一家人居住使用。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。

  十、社区居委会2016年出具的证明,证明的主要内容为××1号房从2007-2013年的清洁费由李A交纳,李A主张该证据可以证明诉争房屋一直由其居住使用。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。

  十一、社区居委会2017年出具的证明,证明的主要内容为李A一家三口的户籍情况。李A主张该证据可以证明只有其一家人的户口在诉争房屋。

  莽A、莽B、莽A对该证据的真实性均予以认可。

  十二、2016年5月11日有莽A签字的说明,说明的内容为:1、四块玉的房的拆迁款,父亲莽A通过儿子莽E给了女儿莽B,做为母亲李B住院补偿费。2、B房是李A购买,登记人是挂名。3、莽A要的一居室尽快解决。李A主张该证据证明莽A已经认可借名买房的事实。

  二、 法院查明

  莽A、莽B对该证据的真实性予以认可。莽A主张由于李A答应给其一套一居室,其才同意在说明上签字,但李A并没有履行约定,故其不同意说明的内容。莽A认可说明的第一、二条,对第三条不予认可。

  审理中,莽A、莽B主张诉争房屋系由其与莽A三人购买,购房款的来源系莽A名下崇文区西四块玉房屋的拆迁款。莽A、莽B针对该主张,向本院提交了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》等拆迁材料予以证明。

  李A、莽A对拆迁材料的真实性予以认可,但主张与本案房款无关。

  一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。李A主张其与莽A、莽B、莽A之间存在借名买房的法律关系,在缺乏真实有效书面协议的情况下,李A应提供充分的证据予以证明。李A提供了相关证据欲证明诉争房屋的购房款由其支付、诉争房屋的产权证书及购买手续原件在其手中、诉争房屋由其一家人居住使用,但即便如此,李A与莽A、莽B、莽A之间也并不必然存在借名买房的法律关系。李A主张借用莽A、莽B、莽A三人之名买房不合常理,即便如李A所述,其也主要是想借用莽A的名字购房,但事实上莽A却占了最少的产权份额,与常理不符。关于莽A写的说明,莽A的解释合理,法院难以根据该份说明认定莽A认可借名买房的事实,而且并无证据证明莽B认可过借名买房的事实。综上所述,李A提供的证据不足以证明其与莽A、莽B、莽A之间存在借名买房的法律关系,故对李A要求莽A、莽B、莽A履行口头协议约定将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求,法院不予支持。

  三、 法院判决

  一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决:驳回李A的诉讼请求。

  二审中,李A提供如下证据:1.中国建设银行进账单,证明2007年2月2日崇文区西四块玉的拆迁款才到账,诉争房屋购房款在2月2日之前已支付完毕。2.李B八次住院的病案首页,证明莽A尽到主要的照顾义务并交纳了住院费。3.莽E的书面证言,证明西四块玉房屋的拆迁补偿款家庭达成协议,由莽A享有该拆迁补偿款,该补偿款已由莽E交给了莽A。4.莽A与莽E的谈话记录,证明房屋的性质及归属。西四块玉房屋的拆迁补偿款并非是购买诉争房屋的购房款。5.莽A关于西四块玉房屋的拆迁补偿款支出的证明。6.A房地产经纪有限公司的证明,证明购买诉争房屋的实际出资人是李A,并非代理莽A等三人购买房屋。7.鉴定意见书,证明办理房屋权属登记时,莽A的名字并非其本人签署,进一步证明借名买房的事实。8.莽A的残疾证、莽B的病退证明,证明对诉争房屋产权比例的确定,是考虑拆迁时获得更大利益。莽A、莽B的质证意见为:对证据1的真实性予以认可,但认为房款支付时间在后。对证据2的真实性无异议,对证明目的不予认可。

  对证据3、4认为莽E与李A均是同一家公司股东,二人有利害关系,对证明目的不予认可。对证据5的真实性及证明目的不予认可。对证据6的证明目的不予认可,且有该公司的证明予以否认。对证据7系李A单方委托,不予认可。对证据8真实性予以认可。莽A对李A所提证据均予以认可。莽A、莽B提交证据如下:1.A房地产经纪有限公司的证明,证实该公司给李A出具的证明有误,该公司无法证明诉争房屋的实际情况。2.北京众安成贸公司科贸有限责任公司的企业登记信息,证明李A与莽E均是该公司股东,二人有利害关系。李A对该部分证据的真实性予以认可,对证明目的不予认可。莽A认为应以公司最初出具的证明为准,对证据2的证明目的不予认可。李A申请莽E出庭证明西四块玉拆迁款的给付情况及家庭协议内容、借名买房的情况。莽A、莽B对莽E的当庭陈述的证明目的不予认可。莽A认可莽E的陈述内容。本院对于李A所提的证据认证如下:对证据1真实性予以确认,但证明目的与北京众安成业科贸有限责任公司的财务记载内容不符,对该份证据本院不予采信。对证据2的真实性予以确认,但仅能证明李B住院医疗的相关事实,不足以证明其证明目的,本院不予采信。

  对证据3及莽E的当庭陈述,本院能够认定莽E将拆迁补偿款交付给了莽A。对证据4系莽A与莽E问答的内容,因证人已出庭,应以当庭陈述内容为准予以判断。对证据5系莽A个人记录,本院不予采信。对证据6因该份证据与莽A、莽B提供的证据1相矛盾,本院不予采信。对证据7因系单方所做的鉴定,本院不予采信。对证据8的真实性予以确认,但不足以认定其证明目的,本院不予采信。对莽A、莽B提供的证据1,因与李A提供的证据相互矛盾,故本院对该公司的证明内容均不予采信。对证据2,能够认定莽E的股东身份,但不足以认定其系利害关系人。经查,李A于2014年1月16日在西城区征收办公室与工作人员的谈话笔录中,工作人员问到莽A在北京市西城区××1号有私房1间情况是否属实时,李A回答:对,他这间房是3人共有的,共有人有莽A、莽B、莽A。问:现场谁在居住?李A答:原来是莽A、莽A在现场居住,后来莽A去了鸟市旁边,边卖鸟边住,现在去东北那边,以前莽B跟王莽也在现场住,现在他们搬到潭柘寺家家院住了。李A于2016年1月18日与西城区人民法院执行庭承办人谈话时表示莽A、莽B、莽A三人共有诉争房屋,莽A、李A、李雨轩、莽A、戴A、莽B及其儿子在诉争房屋居住,并表达了补偿要求。诉讼中,李A表示该两次谈话内容均是不真实的,其目的是想为莽A、莽B获得更大的拆迁利益。另查,诉争房屋目前已被拆除。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

  四、律师点评

  本院认为,本案争议的焦点是李A与莽A、莽B及莽A是否存在借名买房登记的事实。

  《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)第十六条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。物权法第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。诉争房屋现权利人登记为莽A、莽B、莽A共有,故应首先推定该三人系诉争房屋的物权人。李A起诉主张与莽A、莽B、莽A之间存在借名买房的关系,其系真实的物权享有人。对此莽A、莽B予以否认。故本案重点应审查李A提供的证据是否足以证明真实的物权状态。审判实践中判断双方是否存在借名买房登记的法律关系着重审查借名人与被借名人之间是否存在借名登记的约定,是否存在出资关系,是否实际居住使用房屋等事实。本案李A主张其与莽A、莽B、莽A存在口头约定借名买房登记的事实,对此莽A、莽B予以否认,另莽A对所写的说明的解释也属合理,正如一审法院所认定,本院难以根据该份说明认定莽A认可借名买房登记的事实。故本院对李A所主张的与莽A、莽B、莽A存在口头约定借名买房登记的事实不予确认。

  关于诉争房屋的实际居住使用问题,根据李A在西城区征收办公室及法院的陈述意见,其认可莽A、莽B曾在诉争房屋居住,现诉讼中其又否认二人在诉争房屋居住的事实,对此本院不予采信。关于房屋的出资问题,李A主张由其全额出资,对此莽A、莽B不予认可,并认为系用拆迁补偿款支付的购房款,莽A认可购房款由李A支付。因双方对于购房出资问题尚有争议,即使该部分房款系由李A全额出资,也并不足以证明双方之间存在借名买房登记的约定,故本院不予确认。李A可另行主张。李A上诉所提诉争房屋产权登记比例问题,一审法院的认定并无不当,对其上诉理由本院不予采信。另因诉争房屋现已拆除,诉争房屋的物权已消灭,李A起诉要求进行诉争房屋产权过户登记也缺乏基础,本院不予支持。

 


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