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借名买房纠纷——借父母之名买房,被借名人去世如何维权?

2020-10-23 16:02:13 1 jinshuangquan

  一、原告诉称

  

  向东向本院提出诉讼请求:1.判令向华、向阳返还向东购房款746478.7元;2.判令向阳、向华赔偿向东经济损失200万元。事实和理由,向东、向华、向阳系姐兄妹关系。三人母亲陈香于2007年4月27日去世,父亲向来于2014年5月24日去世。2005年,向来单位要集资建房,因为父母有房,其他哥姐也有房,向东当时正有买房的打算,遂父亲与向东商量由向东出全款,以父亲名义在其单位申请集资建房,房屋所有权归向东所有,待可以办理产权过户时,再配合将房产过户给向东。向东与父亲商量此事时,母亲在场,其知晓并同意事。

  

  向东于2005年11月6日至2005年12月23日期间分数次将购房款、装修款、维修基金、调剂款等746478.7元交至父亲单位。2005年11月28日,父亲向来出面与签署《经济适用住房买卖合同》,约定向来购买房屋。向东出资购房期间,分别向大姐向真借款8万元、二姐向华借款6万元及父亲向来借款24.6万元,事后向东均对借款予以偿还。2006年1月房屋交付后,向东开始购买家具,并将父母接到该房屋居住,居住半年后,应父母对新居不适应,其搬回老房子居住。2007年4月27日,母亲去世后,父亲意识到老人终有去世一天,为避免纠纷,2007年12月28日,父亲给向东出具了证明书。

  

  二、被告辩称

  

  向华、向阳辩称,合同纠纷不成立,我们俩从未与向东签订过任何关于购房及遗产分配的协议或合同。向东没有跟父亲签过任何房屋买卖协议,而且法院已经明确判决上述房屋由向阳、向东、向华、向真共同继承,每人占四分之一的份额。父亲买房时房款不足,由兄弟姐妹根据能力集资购买房屋,其中向真出资8万元,向华出资6万元、父亲向来出资28万元、向东出资326478.7元。2006年3月父母入住上述房屋,半年后搬回老房,此后上述房屋长期出租,并用租金退了大家的集资款,向真的8.9万元、向华的6.6万元、父亲向来的28万元。

  

  2013年年底向东一家搬入上述房屋至今。上述房屋2006年11月至2016年8月31日期间的房屋租金减去上述集资款,剩余57万元,应由房屋及继承人4人平分。继承案四位继承人到庭,退还房款也应四人到庭。向东长期出租上述房屋,其要求我们赔偿经济损失200万元,没有事实依据,我们不予考虑。2017年6月17日,向阳、向华以共有纠纷起诉向东向其索要上述房屋的使用,向东至今未履行法院判决。

  

  三、本院查明

  

  陈香(2007年4月27日去世)与向来(2014年5月24日去世)原系夫妻,共育有子女四人,即向东、向华、向阳、向真。2005年11月28日,向来(买受人)与(出卖人)签订《经济适用住房买卖合同》,约定将房出售给向来。之后,某某号房转移登记至向来名下,产权来源为“经济适用住房”。

  

  诉讼中,向东申请对房在2016年8月31日的市场价值进行评估。2019年1月17日,评估有限公司出具《退案函》,其表示房屋为经济适用住房,属于中直机关单位的经济适用住房,该类房产目前不能上市交易,故导致无法对该房产进行房屋市场价值的相关鉴定评估工作,因此退回此次司法鉴定委托项目。

  

  另查一、2015年1月27日,向东曾以所有权确认纠纷为由,将向华、向阳和向真诉至本院,要求确认某某号房归其所有。2015年5月18日,民事判决,判决:“向东负有举证证明其与向来存在借名买房的约定,且该约定不违反相关国家法律法规及政策。向东提交的向来书写之证明书鉴于向阳、向华、向真未否认其真实性,故该书证之真实性法院予以采信。结合向东提交的转账凭证及本案向真、向华的陈述,在没有相反证据的情况下可以认为涉诉房屋房款系向东出资支付。涉诉房屋的购买系向来单位集资建房,对于这一重要财产取得行为,向来应与其妻平等协商并取得一致意见。

  

  但本案中,向东未能证明其母对‘借名买房’的认可,而仅提供事后向来追认的证明书。因此,向东与向来之间是否存在有效的借名买房约定,向东未能证明。此外,本案各方均认可涉诉房屋系‘央产房’,且涉诉房屋产权证书中确实登记的房屋性质为‘按经济适用住房管理’。因此,向东主张确认涉诉房屋归其所有,须证明涉诉房屋可依法办理产权转移登记,但向东对此并无证据提交。因此,向东要求确认涉诉房屋归其所有之诉讼请求缺乏事实依据,本院不予支持。”故判决驳回向东的诉讼请求。后向东不服,上诉至第三中级人民法院。2015年8月13日,民事判决,根据已查明的事实,涉案房屋系央产房,属政策性保障住房,且至今不能上市交易。因而,本院认为,即使向东所述借名买房关系存在,因涉案房屋性质原因,其诉讼请求也应予以驳回。故判决驳回上诉,维持原判。

  

  2015年1月18日,向东又以房屋买卖合同为由将诉至本院,称其与向来之间存在借名买房关系,要求协助其办理某某号房的过户手续。2015年12月23日,本院作出(2015)朝民初字第某某号民事判决,涉案房屋目前无法上市交易,不具备过户条件,因涉案房屋现在不具备办理产权过户手续的客观现实条件,因此法院对于向东要求协助办理过户的诉讼请求不予支持,向东可待涉案房屋具备上市交易条件后再行主张此项权利。”故判决驳回向东的诉讼请求。

  

  后向东不服,上诉至第三中级人民法院。2016年3月18日,民事判决书,涉案房屋系央产房,属政策保障住房。向东依据向来的《证明书》,主张存在借名买房关系,并据此取得涉案房屋所有权并要求配合过户。但向东并未提交相应证据证明涉案房屋可依法办理产权转移登记,亦不能明确其要求提供协助的具体内容。故原审法院据此驳回向东的诉讼请求,并不违反法律规定。故判决驳回上诉,维持原判。

  

  五、律师点评

  

  继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务,缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。生效民事判决书确认某某号房由向阳、向华、向真和向东共同继承,各占四分之一的份额,现向真、向东就上述房屋签订《协议书》,故某某号房由向阳、向华各占四分之一的份额,向东占二分之一的份额。现向东向向阳、向华主张返还某某号房购房款,向东曾分别以所有权确认纠纷及房屋买卖合同纠纷起诉至法院要求确认某某号房归其所有及要求协助其办理某某号房的过户手续,但均被法院生效判决驳回其相应的诉讼请求,因此向东的出资应视为债权债务问题,现向东举证证明其出过购房款,故某某号房屋的继承人应按比例偿还债务,即向阳、向华应分别返还向东186694.68元。


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