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借名买房纠纷——出名人将房屋出售,借名人如何主张权利?

2020-08-16 17:30:03 0 jinshuangquan

 

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告A公司诉称:A公司原名为a公司,2006年3月变更为A公司。2003年1月,原告与被告协商,以被告名义购买案涉房屋,房屋的首付款是原告支付,贷款也是由原告偿还,原告是案涉房屋的实际所有权人。

被告张某一与卖方签订《房屋买卖合同》,约定房屋总价款100万元,贷款70万元,期限15年。原告一直支付案涉房屋的相关款项。对于尚欠银行的贷款,原告也可一次性付清。

2014年原告要求被告协助将案涉房屋登记至原告名下,但被告拒不配合,侵害了原告的合法权益,现请求人民法院:1.判令被告将案涉房屋登记至原告名下;2.被告腾退房屋。

二、被告辩称

被告张某一辩称原告所述无事实和法律依据,被告不同意原告的诉讼请求。

第一,本案应是合同纠纷,案由不准确。我与原告之间无书面约定借名买房,也无口头约定,双方之间不存在借名买房的事实。被告认为原告的诉讼请求属于侵权,不属于合同案由项下的义务;

第二房屋是2003年购买,原告现在才起诉,超过了合同纠纷规定的诉讼时效,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

三、审理查明

A公司于2006年4月由a公司变更为A公司。

2003年1月10日,B公司与张某一签订《房屋买卖合同》,购买案涉房屋,约定房屋总价款100万元,首付款30万元于当日支付,剩余70万元贷款支付,房屋交付时间为2004年3月4日。

关于案涉房屋的贷款情况,2015年2月25日,C银行回复法院称,张某一因购买案涉房屋,申请贷款70万元,已经于2014年11月5日全部还清贷款,还清贷款后未其出具房产解压材料,张某一也已经取走相关材料。

原告向法院提交2003年1月5日,张某一签署的《承诺书》,承诺书显示:张某一自称受A公司委托,以自己名义购买案涉房屋,但实际购买人是A公司。案涉房屋与张某一及张某一亲属无任何关系,不享有任何权利。若因张某一原因给A公司造成损失,张某一自愿承担一切后果。《承诺书》中张某一签名为打印体,但有捺印。时间和身份信息为手写,其他部分为打印体。

对上述《承诺书》,王某一不认可其真实性,称上述文件中签名可能是其之前在空白纸张上签名和捺印。鉴于此,原被告同意对上述捺印进行鉴定,经鉴定,该指印与被告右手食指指印相同。原被告认可此鉴定结论,但被告称当初捺手印时是空白纸,之后才打印的字,手写部分也不像自己的字迹。

原告为证明其主张,向法院提交财务凭证、张某一签字的《证明》,证明“张某一向某单位借款现金10万元用于筹建A公司购房及相关费用以报账,请财务予以转账”。对此证据,张某一原认可真实性,后又称此证明中的签字非其本人所签。因被告为举证证明其作出反言的合理性,原告对此也未认可,法院为准许被告笔迹鉴定申请。对于记账凭证,被告称无其他付款凭证作证,对此证据的证明目的不予认可。

被告称案涉房屋的首付款是自己支付贷款也是自己在偿还,是通过某公司转给开发商,对此原告认可付款途径确是通过某公司,但是资金是由原告支付的,郑某一对此不予认可,但未提出反证,也未证明自己支付房款的具体资金来源。

原告称被告一直是原告的员工,后在2003年成为北京办事处的负责人,劳动关系也在原告处。但是张某一自2009年后就没有上班,办事处也未正式成立,案涉房屋一直是由张某一在出租获利。但张某一称,办事处成立,只是未挂牌。案涉房屋一直作为办事处办公使用。

后在庭审中被告张某一称其取得解押材料后2015年年初将房屋出售,且已经办理了过户手续,现房屋使用情况不清楚。对此,原告称此情况属实,并称原告曾打算于2015年3月向房管局提出异议登记,当时房管局告知原告案涉房屋已经在2015年2月办理完毕过户手续,但就此原告未取得书面证明。

法院就此向房管局调查,得知2015年2月15日,张某一与案外人郑某签订《房屋买卖合同》并于当日将房屋过户至郑某名下。

经法院询问并释明,原告仍表示不变更诉讼请求。

四、法院判决

驳回原告A公司的诉讼请求

五、律师点评

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。

当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。

第一,A公司与张某一之间是否存在借名买房合同关系

本案中A公司与郑某一并未签订书面借名买房协议,但是根据A公司提供证据就可以看出,在签订《房屋买卖合同》之前,张某一已经做出承诺称A公司才是案涉房屋的实际所有权人,房屋与张某一及其亲属无关。虽然张某一主张《承诺书》中的签名和捺印可能是其先前留存的空白纸张,但是未就此提出证据证明,所以对于此意见,不予采纳。

张某一在法院审理中表明案涉房屋是A公司北京办事处办公所用,但是又称自己出资购买,这明显不符合常理。

综上所述,A公司主张可予采信,该公司与张某一之间存在借名买房的合同关系。

第二,A公司主张是否超过诉讼时效

履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。

基于双方之间的借名买房约定,房屋自购买时起便登记在张某一名下,双方未明确约定将房屋转移登记至A公司的时间,所以A公司有权要求张某一履行该义务。所以对于张某一主张A公司诉讼请求已经超过诉讼时效的主张,不予支持。

第三,案涉房屋能否过户至A公司名下

事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

现张某一已经将案涉房屋出卖,并办理了过户手续、交付了房屋,A公司明确此情况的前提下仍坚持不改变诉讼请求,要求将房屋过户至自己名下、腾退房屋,在事实上不具备履行的可能,难以支持其诉讼请求。但A公司可通过其他债权实现方式向张某一主张权利。

据此,人民法院对本案判决正确。

 

 


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