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借名买房纠纷——若登记人将房屋出售,借名人如何主张权利?

2020-08-16 17:33:02 0 jinshuangquan

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可与我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

原告张某一诉称2012年3月10日,原告因购房需要,经房产经纪公司介绍与卖方王某一签订了《房屋买卖合同》,并依约支付定金20万元,后又支付首付款60万元。但后因相关政策出台,原告不符合购房条件,原告之子吴某一也不符合购房条件,无法办理所有权转移手续。所以原告便借用吴某一女友何某一名义购买案涉房屋,但是购房款及税费和相关费用都是原告支付。

房屋交付后原告也装修了房屋并购买家具物业费水电费等生活费用都是由原告承担2014年9月20日,原告发现被告隐瞒原告挂失了房屋产权证,并办理房屋权属证书,侵害了原告合法权益,原告便报警处理。现请求人民法院:1.确认原告与被告就案涉房屋的借名买房关系成立;2.被告将案涉房屋过户至原告名下。

二、被告辩称

被告何某一辩称:被告与吴某一2007年开始确立恋爱关系,2011年开始同居,2014年6月双方开始商量结婚事宜。原告便提出为被告购房作为结婚之用,被告也同意,所以原告出资购房并在询问被告意见后对房屋进行了装修。2014年8月,吴某一提出分手。原告与被告不存在借名买房事实,原告是知晓被告与吴某一是男女朋友,且推测二人会结婚,所以原告多次表示购买的涉诉房屋赠与被告做结婚之用。现房屋登记在被告名下,被告为房屋所有权人。

在被告与吴某一恋爱期间,被告也付出了很多金钱和感情,二人租房的租金也是被告支付。本案实质是男女双方相互赠与的行为,原告的诉求无事实和法律依据,被告不同意原告的诉讼请求。

三、审理查明

经查2012年10月16日,被告何某一与王某一签订《房屋买卖合同》,购买案涉房屋,约定房屋成交总价250万元,定金20万元,合同签订当日支付,定金作为购房款的一部分,首付款60万元。同日,何某一与王某一签订《补充协议》,约定王某一将案涉房屋出售及办理所有权转移登记权利转移给何某一指定人员,即张某一;双方于2012年10月18日就上述委托办理公证;由何某一领取售方委托公证,领取当日支付剩余购房款170万元。

同日,张某一、王某一和何某一签订《补充协议》,约定,因张某一与王某一2012年3月10日已签订了关于购买案涉房屋的合同,并支付80万元购房款,后二人所签房屋买卖合同解除,王某一与何某一在2012年10月16日重新签订《房屋买卖合同》,现张某一和王某一同意张某一支付的80万元直接用于何某一购买房屋应向王某一支付的房款,王某一不用归还。剩余170万元房款,张某一将代何某一支付,张某一领取到王某一将房屋出售及办理房屋所有权登记权利委托给张某一的委托公证书当日支付剩余房款。2013年2月15日,何某一取得案涉房屋所有权。

2013年2月10日,何某一与张某一签订《售房委托书》,载明,何某一欲出售房屋,委托张某一全权代理签署案涉房屋的各类交易合同、收取房屋,委托人均承认受托人在此范围内的代理活动,委托期限至上述事宜办结止,房屋出售所有款项均归张某一。

原告张某一称其与被告至今并未签订借名买房协议,但确实存在借名买房事实,当时购房因原告不具备条件,但现在原告具备了购房资格。对此被告称不存在借名买房事实,若存在借名买房会对被告家庭申请保障性住房产生影响,被告不会同意借名买房。

原告张某一向法院提交2012年3月10日与卖方王某一签订的《房屋买卖合同》复印件、与房产经纪公司签订的《居间服务协议》复印件、与某担保公司签订的《房屋交易保障服务合同》复印件、收据复印件证明其系案涉房屋的实际购房人,支付定金和首付款,并签订案涉房屋相关文件。对上述证据的真实性何某一不认可。

张某一提交《售房委托书》及两份《补充协议》证明房屋出售款应归自己所有,房屋是借何某一名义购买。对此,何某一称不认可上述证据的证明目的,称委托书是自己在取得房屋所有权之后出卖房屋的约定,不能证明与张某一存在借名买房的约定。《补充协议》是出卖人委托原告而不是被告委托,也不能证明存在借名买房事实。

原告提交其支付生活费用、装修费用的收据及房屋租赁合同,证明自己实际控制管理案涉房屋,对此被告不认可此证据的真实性,但称房屋是由原告装修且房屋现在对外出租。

原告申请证人张某二出庭作证,张某二称其原始房产经纪公司工作人员为原告购房提供居间服务,原告购房是为吴某一结婚使用便借用被告名义购房,被告同意后便开始为其办理相关事项。购房款是原告出资,被告并未就交易向原告交纳居间服务费。原告签署的合同由房产经纪公司收回并销毁。之后原被告因产权公证发生纠纷便未办理。二人签署售房委托书时中介也在场,约定售房款归原告。

证人王某二出庭作证,称杨某一系卖方王某一的儿子, 2012年其与原告进行房屋买卖交易但因税务未办理,之后原告借用何某一名义购房,王某二代理其母亲与原告签订了《房屋买卖合同》,未与何某一签订过合同。

对上述证人证言,被告认可真实性,但称这并不能证明其与原告存在借名买房事实。

被告王某一称房屋购房款装修款及相关费用都是由原告出资但是房屋是原告赠与被告但对此被告未提供证据证明原告亦不认可

四、法院判决

(一)确认原告张某一与被告何某一就案涉房屋的借名买房关系成立;

(二)自本判决生效后十日内,被告何某一将案涉房屋过户至原告张某一名下。

五、律师点评

关于张某一与何某一之间是否存在借名买房事实

当事人对自己的主张有责任提供证据证明

本案中,案涉房屋的购房款是张某一支付,且房屋的装修费用、物业费用及其他相关费用都是由张某一支付,房屋交付后,张某一实际管理控制案涉房屋。此外,张某一还持有案涉房屋的购房合同、房产证及纳税凭证等。而何某一并未实际居住使用管理案涉房屋,对房屋的相关情况也不了解,也未提出充分证据证明自己的主张。本案中,双方之间虽然无书面的借名买房约定,但张某一通过实际付款、实际占有等一系列证据的举证,已完成对借名购房事实的证明,可认定张某一与何某一之间存在借名买房关系。

所以对张某一要求确认其与何某一之间存在借名买房的合同关系,并要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求应予支持。

何某一所称房屋系张某一赠与给自己的抗辩意见,不予采纳。

据此,人民法院对本案事实认定、判决正确。

 


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