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判定土地及房产买卖协议书是否有效的标准是什么?

2020-03-03 18:00:29 0 admin

原告诉称

原告斯基成向本院提起诉讼请求,要求:1.依法确认原、被告于2010年6月18日签订的买卖协议无效;2.判令四被告返还原告购房款140万元,并赔偿损失(以140万元为基数自2010年6月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至购房款还清时止);3.本案诉讼费由四被告负担。事实和理由:2010年6月18日,四被告与原告签订《土地及房产买卖协议书》(落款时间为2006年6月18日)一份,约定四被告将其所有的坐落于XX县XXX村的二间老房屋出卖给原告,面积共计85平方米,出卖价为140万元,购房款一次性全部付清;如遇到旧村改造或拆建,被告不得享受任何权益等。签订协议时,原告公公陈先林与被告陈安、陈吉结算借款金额为95万元,陈先林当场支付现金45万元,合计140万元。现该房地产已被拆建。2014年8月15日,被告陈安、陈吉出具申请报告一份,要求XX县桃源街道拆建办将被告名下的二间房地产另分给原告所有,并说明该二间房地产系出卖给原告,且已收取了140万元购房款,要求依法登记在原告名下。此后,原告与拆建办交涉,得知被告已将拆建补偿款全部领取。后原告与被告多次交涉,均未果。

为证明上述事实,原告斯基成向本院提供以下证据:

1.《土地及房产买卖协议书》一份,以证明以下事实:(1)被告将二间面积为85平方米的老房子出卖给原告,原告已一次性支付房款140万元;(2)如果房子被拆迁,原告享受拆迁利益。

2.申请报告一份,以证明以下事实:(1)被告向XX县桃源街道拆建办明确将85平方米的房屋出卖给原告;(2)出卖价为140万元;(3)被告已收取购房款140万元;(4)被告要求拆建办将房屋落户给原告;(5)被告追认原告是买卖协议相对方。

3.《土地及房产买卖协议书》及证明复印件一份、拆迁协议复印件一份,以证明45平方米房产在2006年的出卖价为70万元的事实。

4.吕斌出具的证明复印件一份,以证明2014年8月15日陈晓齐在书写申请时因笔没有墨水,换笔书写的事实。

被告辩称

被告江城、徐娜、江滨、邵海澄答辩称:1.双方签订的《土地及房产买卖协议书》形成时间并非2010年6月18日或2006年6月18日,而是2011年6月18日。协议书主文中“今天双方签订协议后……双方及担保人各一份”的内容系事后添加。2.双方协议约定的出卖价并非140万元,而是68万元,且被告陈吉、陈安实际收到款项为45万元,其中陈吉为34万元,陈安为11万元左右。原告陈述双方结算借款95万元、支付现金45万元不是事实。对于陈安,因原告公公陈先林与被告陈安关系较好,陈先林分三次给了被告陈安7万元用于向他人出借高利贷,另外有同村的蔡伟峰通过陈安介绍向陈先林借款5万元,后因借款人失踪无法归还这12万元借款及利息,陈先林要求将12万元及利息共计22万元多在陈安应收的购房款中扣除,因陈先林承诺将一个大工程交由被告陈安承建,故陈安同意该笔款项由其承担,加上签订协议之后陈先林支付的11万元多,合计34万元。对于陈吉,2011年4月份,陈吉向陈先林借款4万元;2010年5月,陈吉向他人借款15万元,由陈先林担保,2011年5月陈先林借给陈吉15万元归还了该笔借款,同时又借给陈吉5万元;签订协议后,陈先林支付陈吉10万元;以上合计34万元。3.签订协议时原告不在场,原告的名字系事后添加,事情均由陈先林在处理,原、被告之间不存在买卖的合意,原告不是适格主体。4.被告徐海聪、邵海珍并非本案适格的被告,在协议书主文形成之前,该二人已先行签字并按手印,故其二人并不知道协议书内容及款项支付情况,协议书的内容也非该二人的真实意思表示,不应承担归还责任。5.申请报告主文“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取。……特此申请希另立另户为感”的内容系事后由原告丈夫陈晓齐添加。6.被告陈安、陈吉实际收取款项45万元,而原告却通过诉讼的方式要求被告返还140万元及高额的利息,导致案件经过一审、二审,并产生律师费、鉴定费合计12.46万元,应在返还的款项中予以扣除,且被告保留向原告追究赔偿的权利。

为证明上述事实,被告江城、徐娜、江滨、邵海澄向本院提供以下证据:

1.XX县XXX村民委员会出具的证明一份,以证明85平方米房产的拆迁利益用货币结算为45万元,而原、被告签订的协议书上写明的出卖价140万元完全背离市场价的事实。

2.XX县XXX村民委员会出具的报告一份,以证明以下事实:(1)被告所在村的村民要求法院公正处理此案以免两被告有过激行为;(2)被告爷爷一直在该房屋内居住直至2015年去世。

3.委托代理合同二份,律师费发票三份,以证明被告因涉案纠纷花去律师代理费11.2万元的事实。

4.工商银行转账凭证一份,以证明被告花去鉴定费1.26万元的事实。

5.集体土地建设用地使用证复印件二份、拆迁补偿安置协议复印件一份,以证明2014年7月21日,娄慧芬签订的拆迁补偿协议中涉及到本案的房屋用地面积为60.9平方米,可得房屋补偿款、拆迁奖励等共计2.6万元左右的事实。

6.西南政法大学司法鉴定中心司法鉴定意见书一份,以证明申请报告中“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取。……特此申请希另立另户为感”与上下文不是同一支笔所写,系事后添加的事实。

7.宁波市心理测试报告三份,以证明涉案协议书签订时间为2011年,约定购房款为68万元,实际支付款项为45万元,陈吉实际拿到34万元,陈安拿到11万元的事实。

本院查明

对原、被告提供的证据,当事人发表质证意见如下:

原告提供的证据1,四被告对真实性、证明目的均有异议,认为协议主文中“今天双方签订协议后……双方及担保人各一份”的内容系事后添加,被告徐海聪、邵海珍仅在空白纸上签字,对协议内容不清楚,同时协议书不能证明原告已一次性支付140万元款项。原告提供的证据2,四被告对真实性有异议,认为申请报告中“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取。……特此申请希另立另户为感”系事后添加,并非两被告的真实意思表示,同时申请报告中140万元被两被告现金收取与原告当庭陈述的款项支付方式相互矛盾。原告提供的证据3,四被告对真实性、关联性均有异议,认为买卖双方均系案外人,而证明里的中间人系陈晓齐与仇玉贝,证明里虽写明45平方米房产的对价为70万元,但无法反映70万元已经付清,也无法证明本案140万元购房款已付清的事实。原告提供的证据4,四被告对真实性有异议,认为系复印件,无法确定系吕斌本人所写,且证人作证应当出庭接受双方询问,现证人未出庭,不能作为证据使用,且证明里写到有八个人在场,与原告陈述不一致,同时该证明表明陈晓齐在书写中途笔没有墨水而换了一支笔,按此常理来推断应是换笔前后的字迹墨水是不同的,但事实却是除被告陈述的添加部分的内容外,其他内容系由同一支笔书写。

四被告提供的证据1,原告对形式真实性无异议,对内容的真实性、合法性、关联性均有异议,认为本案系房屋买卖纠纷,且证明里写明房屋面积按1:5结算,按此计算85平方米有200多万。四被告提供的证据2,原告对真实性、合法性、关联性均有异议,认为陈先丁对一审判决并不知情,在不知情的情况下出具证明系作伪证。四被告提供的证据3,原告对真实性无异议,对关联性有异议,认为被告要求原告承担该部分费用无事实和法律依据。四被告提供的证据4,原告对真实性无异议,具体费用由法院在诉讼费承担部分依法判决。四被告提供的证据5,原告认为该份拆迁协议系案外人与拆迁办签订的协议,与本案无关。四被告提供的证据6,原告对鉴定书的内容无异议,对证明目的有异议,认为系两支笔书写造成。四被告提供的证据7,原告对关联性、合法性均有异议,认为心理测试只是一种判断方式,不能作为定案依据,且宁波市检察院是否有测试资格也不清楚,同时陈先林患有高血压,影响测试的准确性。

本院经审核,对上述证据综合认证如下:

原告提供的证据1,本院对四被告在协议书签字的真实性予以认定。原告提供的证据2,本院对被告陈安、陈吉认可原告系买方的事实予以认定。原告提供的证据3,本院认为,该房屋买卖与本案无关,对关联性不予认定。原告提供的证据4,本院认为,证人作证应当出庭,故对该份证据不予认定。四被告提供的证据1、2、3、4,原告对证据本身的真实性无异议,对真实性予以认定。四被告提供的证据5,本院认为,该份协议书无法区分涉案房产可得的拆迁利益,故不予认定。四被告提供的证据6、7,本院经审核,对真实性予以认定。

经审理,本院认定事实如下:

被告陈吉与陈安系兄弟关系;被告陈吉与被告徐海聪系夫妻关系;被告陈安与被告邵海珍系夫妻关系。被告江城、徐娜、江滨、邵海澄曾出具一份《土地及房产买卖协议书》,约定四被告将坐落于XX县XXX村面积为85平方米的二间老房屋出卖给乙方(当时乙方信息为空白),价格为140万元,原告一次性付清房款;如遇旧村改造或拆建,甲方即被告在签订合同后不得享受任何权益,由乙方享受此房的权益等内容。后原告在该《土地及房产买卖协议书》的乙方处填上“斯基成”。2014年8月15日,被告陈吉、陈安向XX县桃源街道拆建办出具一份《申请报告》,内容载明:陈吉、陈安于2006年6月18日已将其坐落于竹溪村的二间老房屋出卖给斯基成,希望拆建办将其名下的房地产另分给买受人斯基成。

2016年3月28日,西南政法大学司法鉴定中心作出如下鉴定意见:不能确定送检的落款日期“2014年8月15日”、申请人为“陈吉陈安”的《申请报告》原件上“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取。……另立给斯基成所有”手写字迹与“陈吉陈安”手写字迹是否同一日书写形成及形成的先后顺序,但认为该两处手写内容的墨水成分不一致,表面二者不是同一支笔书写形成。

陈先林系原告斯基成公公。原告斯基成及被告陈安、陈吉同意由原告公公陈先林及被告陈安、陈吉去进行心理测试,原告认可陈先林的陈述,并愿意接受由陈先林出面做心理测试所形成的测试结果。2017年4月21日,宁波市人民检察院出具三份心理测试报告,其中对陈吉的心理测试报告,试问4个问题为“(出示土地及房产买卖协议书)这份协议书上的土地房产实际约定的卖价是68万元吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)这份协议书是2011年签订的吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)你说这笔卖房款你实际拿到了34万元,是实话吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)这笔卖房款陈先林实际支付给了你和陈安140万元吗?”,陈吉的回答分别为“是的”、“是的”、“是的”、“不是”,分析说明陈吉对设问的回答在诚实域值内,测试结果是陈吉对设问的陈述真实。对陈安的心理测试报告,试问4个问题为“(出示土地及房产买卖协议书)这份协议书上的土地房产实际约定的卖价是68万元吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)这份协议书是2011年签订的吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)你说这笔卖房款你和陈先林结算了22万多的借款,拿了11万多的现金,是实话吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)这笔卖房款陈先林实际支付给了你和陈安140万元吗?”,陈安的回答分别为“是的”、“是的”、“是的”、“不是”,分析说明陈安对设问的回答在诚实域值内,测试结果是陈安对设问的陈述真实。对陈先林的心理测试报告,试问4个问题为“(出示土地及房产买卖协议书)这份协议书上的土地房产实际约定的卖价是68万元吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)签协议书的当天你给了陈安、陈吉45万元现金吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)你说这笔买房款你和陈安、陈吉结算了95万的借款,给了45万的现金,是实话吗?”、“(出示土地及房产买卖协议书)这笔买房款,你实际支付给了陈安、陈吉140万元吗?”,陈先林的回答分别为“不是”、“是的”、“是的”、“是的”,分析说明陈先林对设问1、3的回答在说谎域值内,对设问2、4的回答在无结论域值内。测试结果是陈先林对设问的陈述部分不真实,部分无法判断是否真实。

本院认为

本院认为,本案的争议焦点主要有以下四点:一是原告主体是否适格;二是被告徐海聪、邵海珍是否是适格被告;三是《土地及房产买卖协议书》的签订时间及原告支付的购房款金额;四是原告的损失如何确定。

关于争议焦点一,《土地及房产买卖协议书》虽然在签订之初没有原告的签名,但之后显示相对方为原告,且被告陈吉、陈安在《申请报告》中亦承认涉案房屋出售给原告,故本院认定原告主体适格。

关于争议焦点二,四被告认为被告徐海聪、邵海珍对协议内容不知情,该二人在空白纸上签字,当时纸上无协议书正文内容。本院认为,被告对该答辩意见未提供相应证据予以证明,现该两被告在协议书上签字,视为其认可协议内容,故被告徐海聪、邵海珍系本案适格被告。

关于争议焦点三,关于合同签订时间,原告主张为2010年6月18日,被告主张为2011年6月18日。本院认为,原告主张无证据予以印证,且其对合同签订时间说法不一,而被告陈述的合同签订时间与被告的心理测试报告相互印证,本院综合采信被告的答辩意见,认定协议签订时间为2011年6月18日。关于款项支付问题,双方签订房屋买卖协议,原告对是否支付购房款及支付多少购房款承担举证责任。现《土地及房产买卖协议书》仅约定原告一次性付清购房款,不能证明实际已付款,且原告在多次庭审中对如何支付购房款陈述不一致;《申请报告》中虽载明““出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取”,但西南政法大学司法鉴定中心认为“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,现该房款早已被我陈吉、陈安俩以现金收取。……另立给斯基成所有”手写字迹与“陈吉陈安”手写字迹不是同一支笔书写形成,同时从申请报告布局来看,“出卖价为人民币壹佰肆拾万元整,……,另立给斯基成所有”手写字迹较正文其他书写字迹逐渐变小、自行变窄,存在添加的可能性,而原告未能提供其他证据证明其已实际支付140万元购房款,现结合款项经手人陈先林以及被告陈安、陈吉的心理测试报告,本院认为,原告主张其已支付140万元购房款依据不足,本院不予认定。现被告陈安、陈吉自认双方约定的购房款为68万元,但其辩称其中的22万元系他人高利贷转化而来。本院认为,被告对该答辩意见未提供证据证明,且被告在庭审中亦陈述其在款项结算时认可该部分借款作为购房款抵扣,故对被告的该答辩意见不予采纳。被告辩称应扣除其支付的律师费,本院认为被告要求在本案中扣除律师费,依据不足,不予一并处理。故本院认定被告收取68万元购房款。

关于争议焦点四,原告与被告非同一集体经济组织成员,双方签订的《土地及房产买卖协议书》无效。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。首先,对于被告收取的68万元购房款应返还给原告。其次,原、被告作为具有民事行为能力的主体,应知道非同一集体经济组织成员之间买卖集体土地的房屋系违反法律、行政法规等强制性规定的行为,仍予以买卖,故原、被告均有过错。四被告向原告出卖房屋后,未向原告交付房屋,现房屋已被拆迁,而原告亦未取得该房屋的拆迁利益,违背了诚信原则,应对原告的损失承担主要赔偿责任;原告明知本案所涉房屋的土地性质为农村集体所有仍予以购买,应对自己的损失承担次要责任。据此,本院确定四被告承担70%的责任,原告承担30%的责任。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

一、原告斯基成与被告江城、徐娜、江滨、邵海澄签订的落款时间为2006年6月18日的《土地及房产买卖协议书》无效;

二、被告江城、徐娜、江滨、邵海澄应于本判决生效后十五日内返还原告斯基成购房款68万元;

三、被告江城、徐娜、江滨、邵海澄应于本判决生效后十五日内向原告斯基成赔偿损失的70%(该损失以68万元为基数,自2011年6月18日起按中国人民银行对外公布的同期同类贷款基准利率计算至款项还清之日止);

四、驳回原告斯基成其他的诉讼请求。


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