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签完房产买卖合同后要知道的违约标准有什么?

2020-03-03 18:04:57 0 admin

原告诉称

原告吴斌、晋海燕向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2013年8月12日签订的《房产买卖协议书》;2.判令季小亮向吴斌、晋海燕支付违约金人民币249800元;3.本案的诉讼费由季小亮承担。事实与理由:2013年8月12日,吴斌、晋海燕经厦门市同安区丹厦同城湾房产中介经营部介绍,与季小亮签订了关于厦门市XX2号1303室的《房产买卖协议书》。协议约定,在房产产权过户到季小亮名下之前,季小亮必须每月按时足额支付吴斌、晋海燕在银行的按揭余款。如季小亮未按时足额还款逾期三次,视为悔约,应按照《房产买卖协议书》第十三条承担违约责任,即吴斌、晋海燕有权依照协议约定解除房产买卖合同并有权按该房产总价款20%的标准追究季小亮的违约责任。本协议签订后,季小亮屡次逾期支付按揭款项。截止起诉时,季小亮共计逾期达十余次,严重违反协议约定,构成根本违约,同时也严重损害了吴斌、晋海燕的在国家征信系统的信用。故吴斌、晋海燕依据《房产买卖协议书》之约定提出如上诉讼请求,望判如所请。

被告辩称

被告季小亮辩称:1.季小亮已经履行了《房产买卖协议书》项下有关买受人主要义务,包括支付首付款及偿还讼争房屋的购房按揭贷款。原告吴斌、晋海燕也将讼争房产交付季小亮使用,并办理了委托公证手续。在此情况下,吴斌、晋海燕要求解除2013年8月签订的《房产买卖协议书》,有违诚信。2.《房产买卖协议书》并未约定还贷日,吴斌、晋海燕也从未告知季小亮还贷时间,更从未就季小亮逾期还贷提出异议。季小亮因不知晓还贷日而造成逾期还款,且多数逾期还贷仅差一两天,不具有主观过错,不应视为违约。3.双方签订的《房产买卖协议书》仅约定逾期还贷“视为悔约”,并未赋予出卖人合同解除权;退一步说,吴玉燕等未及时就季小亮逾期还贷提出异议,起诉时已超过六个月的除斥期间,合同解除权也应归于消灭。4.季小亮举示的证据证明,在房屋买卖协议签订之前,吴玉燕等就存在多次逾期还贷的情况,征信记录早已不良。故吴玉燕等的诉求没有事实与法律依据,请法庭依法予以驳回。

本院查明

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2013年8月15日,原告吴斌、晋海燕与被告季小亮签订《房产买卖协议》,合同约定:吴斌、晋海燕将其已购买的座落于XX2号1303室的房产转让给季小亮,成交总价为1240000元;季小亮应于产权公证日向吴玉燕等支付274000元,并于当日起支付吴玉燕等的银行按揭余额;若未按时足额还款,逾期叁次,将视为悔约,按第十三条承担违约责任;吴玉燕等应于公证当日将房产交付季小亮使用。同时合同第十三条载明:“若乙方(季小亮)中途悔约,甲方(吴玉燕等)应退还乙方所支付的购房款,但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金。”合同签订后,双方于2013年8月12日办理委托公证手续,吴斌、晋海燕授权季小亮对讼争房产行使包括管理、出租、出售、抵押在内的一系列权限,并将讼争房屋交付季小亮使用。同日,季小亮向吴玉燕等支付了274000元首付款,并于当月开始替吴玉燕等偿还剩余银行按揭贷款。后因季小亮数次逾期偿还银行按揭贷款,吴玉燕等遂向本院提出如上诉讼请求。

另查明,讼争房产按揭贷款的主还款账户账号为62×××70(户名:陈传周;开户行:中国工商银行厦门同安支行)。还款日为每月26日。季小亮自2013年8月份开始偿还按揭贷款以来,共有10次逾期还贷记录,分别如下:2013年11月逾期1天、2013年12月逾期6天、2014年3月逾期6天、2014年11月逾期1天、2015年3月逾期1天、2015年4月逾期7天、2015年5月逾期1天、2015年9月逾期10天、2015年11月11月逾期1天、2016年6月逾期1天。同时查明,2013年1月至2013年7月期间,即吴玉燕等将讼争房产出售给季小亮之前,吴玉燕等均未按时足额偿还按揭贷款。

上述事实,有原告吴玉燕等提交的《房产买卖协议书》、《个人一手住房购置贷款明细》,被告陈传周举示的《公证书》、《借记卡账户历史明细清单》、《自营历史明细表》以及当事人的当庭陈述笔录等证据在案为证。上述证据经庭审当庭举证、当庭质证,本院审查、审核,对其相应的证明力予以确认。

本院认为

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点一是,被告季小亮是否应当承担逾期还款的违约责任。基于上述查明的事实,季小亮自2013年8月开始偿还按揭贷款以来,共计有10次逾期还贷记录。季小亮辩称逾期还贷系原告吴玉燕等未明确告知还款日所致。但季小亮自行提交的有关还贷账户的历史明细清单显示,季小亮多次在每月25号、26号向该账户存入还贷金额,故对其抗辩理由本院不予采信。退一步说,即使季小亮对还贷日确不知情,至少也应当在月底之前偿还当月按揭贷款。但从季小亮的还贷情况看,至少有4次未在当月还贷,显然季小亮对逾期还贷具有主观故意。根据双方签订的《房产买卖协议书》之约定,逾期还贷超过三次的,应当按照合同第十三条承担违约责任。故季小亮应支付房产总价款(1240000元)的20%作为违约金。吴玉燕等要求季小亮支付违约金249800元的诉讼请求,符合合同约定,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,依法应予支持。本案的争议焦点二是,吴玉燕等是否有权解除《房产买卖协议书》。《房产买卖协议书》第五条第四款约定逾期还贷叁次的,“将视为悔约,按第十三条承担违约责任”。第十三条约定:“甲、乙双方签订本协议后,除遇到不可抗拒因素外,否则不得中途悔约。若甲方中途悔约,应书面通知乙方,并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款,同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金;交房后甲方同意乙方将该房进行装修,若甲方悔约,甲方另向乙方支付违约金以装修票据作为装修补偿。若乙方中途悔约,甲方应退还乙方所支付的购房款,但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金,若已对该房进行装修、添附将无偿赠与甲方。任何一方违约,违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”。条款中甲方系吴斌、晋海燕,乙方系季小亮。从合同文本看,《房产买卖协议书》第十三条约定了在买受人要求解除合同的情况下,出卖人应退还购房款并支付违约金。条款中“出卖人退还购房款”系解除合同、恢复原状的必然后果,“支付违约金”才是买受人违法解除合同应当承担的违约责任。换句话说,《房产买卖协议书》第十三条并未赋予守约方解除权。本案中,季小亮逾期还贷三次以上,吴玉燕等有权要求季小亮承担违约责任即支付违约金。但因季小亮未要求解除合同,而《房产买卖协议书》第十三条并未明确吴斌、晋海燕在上述情况下享有解除权,故吴玉燕等要求解除《房产买卖协议书》缺乏合同依据。

从合同履行情况看,案涉《房产买卖协议书》签订于2013年,季小亮支付了首付款并按月偿还银行按揭贷款已超过三年。同时吴玉燕等已于2013年8月将讼争房产交付季小亮占有使用并授权季小亮办理过户手续。可以说,《房产买卖协议书》中关于买方及卖方的主要义务已经履行完毕。虽然季小亮有多次逾期还贷记录,但大部分逾期天数仅为1天,最长逾期记录也不超过10天。季小亮至今仍在偿还按揭贷款,其逾期还贷行为属于瑕疵履行,并非根本违约,不符合解除合同的法定条件。从诚信、公平角度看,近年来房价持续飙升,讼争房产的价值较之三、四年前已增值数倍。在此情况下,出卖人要求解除2013年签订并已实际履行的《房产买卖协议书》,对买房人明显不公。事实上,吴斌、晋海燕在转让讼争房产之前就存在多次逾期还贷记录,其信用损失不可全部归结于季小亮的逾期还贷行为。而季小亮为此支付购房总价的20%作为违约金,足以弥补给吴斌、晋海燕等造成的损失。吴斌、晋海燕要求解除《房产买卖协议书》没有合同及法律依据,有违公平原则,本院不予支持。另,《房产买卖协议书》约定“违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费”,故本案诉讼费及保全费由季小亮承担。综上,根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告季小亮应于本判决生效之日起十日内向原告吴斌、晋海燕支付违约金249800元;

二、驳回原告吴斌、晋海燕的其他诉讼请求。


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