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房产买卖协议的解除条件是什么?

2020-03-03 18:08:26 0 admin

原告诉称

梁杰向本院提出诉讼请求:1.确认梁杰与王洪凯签订的《房屋买卖协议书》于2017年4月26日解除;2.王洪凯退还梁杰定金20万元并支付逾期付款利息(按银行的同期贷款利率自2017年5月23日起计至实际付款之日止);3.王洪凯赔偿梁杰律师损失12000元。事实和理由:2017年3月22日,梁杰与王洪凯签订《房产买卖协议书》,约定梁杰向王洪凯购买位于XX市××区××前铁路家园××室的房屋(建筑面积:55.7平方米)。《房产买卖协议书》签订后,梁杰依约支付定金20万元。后来,《关于进一步强化房地产市场调控管理的通知》公布实施,要求非XX市户籍居民购买180平方米及以下商品住房的,必须符合购房之日前4年内在XX市逐月连续缴纳3年以上社会保险的购房条件。由于梁杰不是XX市户籍,也不符合该购房条件,《房产买卖协议书》已无法履行,合同目的已无法实现。为此,梁杰多次与王洪凯协商,要求解除《房产买卖协议书》并退还定金20万元,但王洪凯均不同意。梁杰委托福建天衡联合律师事务所律师向王洪凯寄发《律师函》,要求解除《房产买卖协议书》并退还定金20万元。王洪凯已于2017年4月26日收到该《律师函》。根据《房产买卖协议书》第10条的约定,王洪凯应赔偿梁杰因本案产生的律师费用损失12000元。

被告辩称

王洪凯辩称,1.梁杰于2017年4月24日向王洪凯发送《律师函》要求解除合同时并不具备法定或约定的合同解除权,无权单方要求解除合同,其发送《律师函》要求解除合同应属违约行为,因此,梁杰请求确认梁杰与王洪凯的《房产买卖协议》于2017年4月26日解除缺乏依据。2.王洪凯并不存在违约行为,王洪凯与梁杰签订《房产买卖协议书》及《补充协议》后均按合同约定履行了合同义务。王洪凯不应向梁杰支付逾期付款利息及律师费损失12000元。3.梁杰才是实际违约方,其应对自身违约行为承担责任。根据《房产买卖协议书》和《补充协议》约定:梁杰应在2017年4月30日前向王洪凯支付首付款71万元,梁杰逾期向王洪凯支付购房款,已构成违约,王洪凯收取的定金不予返还。

王洪凯向本院提出反诉请求:1.解除王洪凯与梁杰于2017年3月22日签订的《房产买卖协议书》;2.梁杰向王洪凯支付违约金362000元;3、梁杰向王洪凯赔偿律师费损失6000元。事实和理由:2017年3月22日,梁杰与王洪凯签订了《房产买卖协议书》,约定梁杰以总价181万元的价格向王洪凯购买坐落于XX市××区××前铁路家园××室房产。2017年4月18日,梁杰与王洪凯就上述《房产买卖协议书》签订了《补充协议》。该补充协议约定:原协议约定于2017年4月30日前梁杰向王洪凯支付首付款71万元应如期履行;梁杰向银行申请贷款110万元,并且若银行实际放款金额小于申请的贷款金额或梁杰原因导致银行不批贷,梁杰最迟于2017年6月23日前将差额部分以现金方式支付给王洪凯。

梁杰辩称,因梁杰不符合现行限购政策要求的购房条件,无法办理房屋过户登记手续,本案《房产买卖协议书》无法继续履行。梁杰本身不存在任何违约行为,王洪凯无权要求梁杰支付违约金及律师费,王洪凯要求没有事实及法律依据。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

2017年3月22日,梁杰(出让方,甲方)与王洪凯(受让方,乙方)签订一份《房产买卖协议书》,约定:甲方将坐落于XX市湖里区殿前铁路嘉园14号401室房产出售给乙方,建筑面积55.7平方米,成交价为181万元。协议签订当日,乙方应支付购房定金20万元。合同第四条约定:乙方分3次支付购房款,于2017年4月30日前支付71万元(含定金);乙方向银行申请贷款110万元,该贷款由银行直接转至甲方账户,若银行实际发放贷款金额小于上述申请金额或因买方原因导致银行不批贷,乙方应于银行放款后3日或接到银行通知不批贷3日内将差额部分以现金方式支付甲方。第十条约定:甲、乙双方在签订本协议后不得中途违约。否则违约方除应向守约方按该房屋交易总价的20%支付违约金外,还应赔偿守约方含居间费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失外,以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。第十八条“双方约定的其他事项”约定:1.甲乙双方协商后,甲方同意乙方在无法使用自己名额时,由乙方指定第三方与甲方进行交易。2.甲方承诺自行处理与租客的是奇怪,承诺租客已知晓房屋出售等事情并同意放弃优先购买权。

合同签订后,梁杰依约向王洪凯支付购房定金20万元。

2017年4月18日,梁杰与王洪凯签订一份《补充协议》,约定:原协议约定于2017年4月30日前乙方向甲方支付首付款为70万元应如期履行。乙方预向银行申请商业贷为110万元,该贷款由银行直接转至甲方账户,若银行实际房贷款金额小于上述申请金额或因乙方原因导致银行不批贷,甲方同意乙方最迟于2017年6月23日前将差额部分以现金方式一次性支付给甲方。若逾期则视乙方为违约。甲方有权解除本协议并按照“原协议”的约定追究乙方的违约责任。

2017年4月24日,梁杰委托福建天衡联合律师事务所律师向王洪凯发送《律师函》,载明因梁杰不是XX户籍,不符合购房条件,《房产买卖协议》已无法履行,要求解除《房产买卖协议》并退还定金20万元。王洪凯于2017年4月26日收到上述《律师函》。

另查明,梁杰为非本市户籍,2014年7月至2015年12月期间在本市缴纳社会保险。梁杰陈述其在与王洪凯签订《房产买卖协议》时因未连续缴纳2年社会保险不符合XX市有关部门的限购政策,不具备购房资格。因中介人员告知可通过补缴社会保险的方式取得购房资格才与王洪凯签订《房产买卖协议》。此后,XX市有关部门出台更为严格的限购政策,梁杰希望找到第三人继续履行合同,因此又与王洪凯签订了补充协议。王洪凯对于梁杰在签订《房产买卖协议》时属XX市限购对象的事实不持异议,但主张其在签订《房产买卖协议》时对于该事实并不知晓。

还查明,梁杰因与王洪凯的房屋买卖合同纠纷委托福建天衡联合律师事务所提供法律服务,签订了《委托代理合同》,福建天衡联合律师事务所向梁杰开具了12000元的代理费发票。王洪凯委托诉讼参加本案诉讼支出律师费6000元。

本院认为

本院认为,梁杰与王洪凯签订的《房产买卖协议》及补充协议系双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。梁杰与王洪凯签订《房产买卖协议》及补充协议时虽然均属XX市限购对象,但其据此主张解除双方《房产买卖协议》并要求王洪凯承担违约责任缺乏依据。理由如下:1.梁杰在明知自己属于XX市限购对象的情况下与王洪凯签订了《房产买卖协议》,其对于讼争房屋可能无法过户至自己名下的后果是清楚的。正是基于梁杰不具备购房资格这一事实,梁杰与王洪凯还在《房产买卖协议》中约定了“在梁杰无法使用自己名额时,由梁杰指定第三方与王洪凯进行交易”的处理方式。《房产买卖协议》签订后,在XX市出台更为严格的限购政策的情况下,梁杰又与王洪凯签订一份补充协议,重申了梁杰需依约履行付款义务并就银行贷款的付款日期进行了明确。结合梁杰陈述的其希望找到第三人与王洪凯继续履行合同的陈述,足以证明讼争《房产买卖协议》无法履行的原因并非因限购政策的出台,而是梁杰未找到第三人继续履行与王洪凯的《房产买卖协议》。2.梁杰未能继续履行讼争《房产买卖协议》构成违约。《房产买卖协议》成立生效后,双方当事人应当遵循诚实信用原则妥当履行合同义务。梁杰签订《房产买卖协议》及《补充协议》的行为均发生在限购政策出台之后,其行为足以表明即便存在限购政策,梁杰亦愿意也能够继续履行讼争合同。因梁杰的原因导致讼争合同无法继续履行,梁杰亦不具备合法的免责事由,应当承担违约责任。

综上,本院认为,梁杰无法履行讼争《房产买卖协议》并非因限购政策导致,其在2017年4月24日向王洪凯发出解除合同通知时并不具备合同解除权,其要求确认讼争《房产买卖协议》在王洪凯收到解除通知之日起解除缺乏依据。鉴于梁杰已明确表示不履行合同,王洪凯要求解除讼争《房产买卖协议》,本院予以支持。讼争《房产买卖协议》系因梁杰的原因未能履行,梁杰应依约承担违约责任。王洪凯已收取梁杰定金20万元,且不同意返还,已经以没收定金的方式追究梁杰的违约责任,其要求梁杰承担违约金责任缺乏依据。根据讼争《房产买卖协议》第十条的约定,王洪凯因梁杰违约产生的律师费损失6000元亦应由梁杰予以赔偿。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定,判决如下:

裁判结果

一、解除梁杰与王洪凯于2017年3月22日订立的《房产买卖协议》;

二、梁杰于本判决生效之日起十日内赔偿王洪凯因本案支出的律师费6000元;

三、驳回梁杰的诉讼请求;

四、驳回王洪凯的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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