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签订房产买卖合同后,一房失信是否可以要求其退还预购金?

2020-03-03 18:13:17 0 admin

原告诉称

原告宋琴诉称:原、被告于2014年1月20在XX公司签订了《房产买卖经纪合同》,合同约定原告通过XX公司购买被告所有的位于XX园27幢11层1102室的房屋,合同价款为700000元,并约定双方于2014年2月26日办理该房屋的过户手续。合同签订后,原告支付了购房定金30000元,并由被告出具《收条》。但当原告按照约定通过XX公司请求被告办理付款及过户的手续时,被告却不予理会,并在原告不知情的情况下于2014年2月25日将涉案房屋过户至案外人名下。同时,原告在合同签订当日向XX公司支付了中介费14000元。现原告诉至法院,请求判令:1、解除原、被告之间的房产买卖合同法律关系;2、被告向原告返还购房定金60000元并赔偿原告已实际产生的直接经济损失14000元,共计人民币74000元;3、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告秦海朝辩称:被告在与原告签订《房产买卖经纪合同》时未经过涉案房屋共有权人的同意,该合同侵害了共有权人的权利,应属无效,故本案并不存在解除合同的问题。被告只向原告收取了30000元定金,而不是60000元,如果返还,也只应返还30000元。

第三人XX公司述称:XX公司已做好了本职工作,本案的纠纷是原、被告之间的纠纷,与XX公司无关。原、被告已签订了《房产买卖经纪合同》,双方如有违约应由双方按照合同约定进行赔偿,与XX公司无关。

第三人杨举闻、杨钧共同述称:原、被告签订的《房产买卖经纪合同》没有事先征得涉案房屋共有人的同意,属于无效合同,故请求法院驳回原告的诉请。

原告宋琴为支持其诉讼主张,向本院提交以下证据材料:

一、《房产买卖经纪合同》,欲证明原告于2014年1月20日在XX公司与被告签订了《房产买卖经纪合同》,双方在合同中约定原告向被告购买涉案房屋,并约定了过户时间、违约责任等内容。

经质证,被告对该证据材料真实性予以认可,对证明内容不予认可,认为该合同是无效合同,也就不存在被告违约的问题;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性予以认可,但认为该合同侵害了第三人杨钧、杨举闻的权利。

二、昆房权证(昆明市)字第××号《房屋所有权证》(复印件),欲证明被告在与原告签订合同时提交了涉案房屋的《房屋所有权证》,用以证明被告为涉案房屋的所有权人。

经质证,被告对该证据材料予以认可,认为恰好证明了涉案房屋是有共有人的,原告在知晓涉案房屋有共有人的情况下仍与被告签订合同,存在过错;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。

三、收条,欲证明被告于2014年1月20日收到原告购买涉案房屋的定金。

经质证,被告对该证据材料真实性予以认可;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。

四、

昆明XX房地产经纪有限公司《收款收据》,欲证明原告已于2014年1月20日支付了购买涉案房屋的中介费,此费用系因被告原因对原告造成的直接经济损失,应由被告赔偿。

经质证,被告对该证据材料真实性予以认可,但认为不能证明被告的违约行为造成了原告的经济损失;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性、关联性予以认可,对证明内容不予认可,认为原、被告签订的合同无效,也就不存在是否违约的问题。

五、

昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表,欲证明被告严重违反合同约定,于2014年2月25日将涉案房屋的所有权变更登记至他人名下,使得其与原告签订的合同目的不能实现,被告的行为侵害了原告的合法权益,给原告造成了巨大的经济损失,应当承担相应的法律责任。

经质证,被告对该证据材料真实性予以认可,但认为不能证明被告的行为给原告造成了巨大经济损失;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性、予以认可,对关联性、证明内容不予认可。

六、昆明市中级人民法院(2012)昆民一终字第104号《民事判决书》1份,欲证明现在司法适用的实际情况以及涉及本案的意见。

经质证,被告对该证据材料不予认可,认为未在举证期限内提交且与本案无关;第三人XX公司对该证据材料予以认可;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性予以认可,对关联性、证明内容不予认可。

第三人XX公司为支持其陈述,向本院提交以下证据材料:

《移动业务通话费详单》1份,欲证明XX公司在2014年2月25日联系过被告,被告说不再出售涉案房屋,之后就再也联系不上了。

经质证,原告对该证据材料予以认可,同时陈述原告曾在2014年2月25日前后要求中介约过被告;被告对该证据材料真实性予以认可,认可圈出的号码“137××××9256”确实是被告的,但认为不能证明通话的内容;第三人杨举闻、杨钧对该证据材料真实性、合法性予以认可,对关联性、证明内容不予认可,认为只能看出XX公司与被告有过通话,但无法证明通话内容是什么。

被告秦海朝,第三人杨举闻、杨钧未向本院提交证据材料。

本院查明

通过以上当事人的举证、质证,本院认为,原告提交的证据材料一、二、三、四、五及第三人XX公司提交的证据材料符合证据的形式要件,与本案具有关联性,本院对其真实性予以确认;原告提交的证据材料六虽系人民法院作出的生效判决,但案件的当事人并非本案当事人,判决所确认的法律事实也与本案无关,该判决与本案的审理无法律上的关联性,故本院在本案中不予采信。

综上,结合庭审调查,本院确认本案法律事实如下:

被告秦海朝与第三人杨钧系夫妻关系,第三人杨举闻系二人共同生育之子。2014年1月20日,秦海朝(甲方)与原告宋琴(乙方)、第三人XX公司(丙方)签订《房产买卖经纪合同》,约定:“一、甲乙双方通过丙方中介出售及购买位于XX园小区27幢1102号房屋一套(以下简称该物业)。……二、该物业之转让成交价为人民币柒拾万元整(小写:¥700000),……四、对该物业交易的时间,支付款方式等约定:……2、签订本合同时,乙方交付购房定金人民币叁万元整(小写:¥30000),该定金款项首先弥补丙方佣金不足的部分,余额可冲抵房款。甲乙双方对定金的约定采用②①将定金转付予甲方;②交由丙方处托管,甲乙双方均认可罚则的有效性。3、交易时间的约定:甲乙双方约定于2014年2月26日前办理交易过户手续。……十二、基于丙方提供之服务,乙方支付给丙方人民币壹万肆仟元整(小写¥14000),作为佣金;在任何情况下,甲方或乙方任何一方未依本合同之条款卖出或买入该物业,则毁约一方须即时付予丙方经纪人佣金人民币壹万肆仟元整(小写:¥14000)。……二十、其他约定事项……①共有权人对产权人的卖房行为知晓并同意,如因此产生的违约责任由甲方自行承担;……”合同签订当日,宋琴向秦海朝支付了购买涉案房屋的定金30000元整,秦海朝向宋琴出具了收条并将该笔定金交由XX公司代为保管。同日,宋琴向XX公司支付了购买涉案房屋的中介费14000元。

昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表记载,秦海朝及杨举闻于2010年共同购买了涉案房屋,2014年2月25日,涉案房屋变更登记为案外人李娟所有。另,在秦海朝、杨举闻共同购买涉案房屋时,秦海朝与杨钧已登记结婚。

庭审中,被告秦海朝陈述:秦海朝及杨钧、杨举闻共同居住,三人的家庭关系为一般、尚可。

第三人XX公司陈述:签订合同时,秦海朝打电话问过涉案房屋的共有人,共有人同意秦海朝出售涉案房屋,于是在合同上写明了共有权人同意出售涉案房屋这一内容。宋琴在签订《房产买卖经纪合同》当日支付的定金30000元一直由XX公司保管。

第三人杨钧、杨举闻陈述:秦海朝及杨钧、杨举闻共同居住,在发生本案纠纷前,三人的家庭关系还是可以的,发生本案纠纷后才变得比较僵硬。第三人杨钧、杨举闻不清楚秦海朝与宋琴签订《房产买卖经纪合同》的情况,没有听秦海朝说过,直到宋琴起诉才知道这件事。

本院认为

本院认为,本案当事人争议的焦点在于本案中的《房产买卖经纪合同》是否有效。本案中,涉案房屋由秦海朝与杨举闻在秦海朝与杨钧夫妻关系存续期间购买,则涉案房屋为秦海朝、杨举闻、杨钧三人共有。现《房产买卖经纪合同》上仅有秦海朝的签字而没有杨钧、杨举闻的签字,要确定《房产买卖经纪合同》是否有效,就需要确定在签订合同时杨钧及杨举闻对秦海朝将涉案房屋卖与宋琴这一行为是否知情并同意。对此,本院作如下认定:一、结合涉案房屋已于2014年2月25日变更登记至案外人李娟名下这一事实,可知秦海朝与杨钧、杨举闻均有出售涉案房屋的意愿;二、庭审中,杨钧、杨举闻一致陈述二人在本案纠纷发生前与秦海朝家庭关系“还是可以的”,秦海朝也陈述三人的家庭关系“尚可”,而房屋属于价值较大的财产,在三人共同居住、家庭关系正常且均有意出售涉案房屋的的情况下,秦海朝理应告知了杨钧、杨举闻其与宋琴签订《房产买卖经纪合同》一事,杨钧、杨举闻陈述二人直至宋琴起诉才知晓此事不符合常理;三、秦海朝于2014年1月20签订《房产买卖经纪合同》,与宋琴约定的过户时间为2014年2月26日前,在此一个月的期间内,杨钧、杨举闻未向宋琴或XX公司表示过二人不同意出售涉案房屋,再结合XX公司陈述秦海朝在签订《房产买卖经纪合同》前通过电话征得了涉案房屋共有权人的同意这一情况,本院确定杨钧、杨举闻对秦海朝将涉案房屋出售给宋琴一事知情并同意。综上,本案中的《房产买卖经纪合同》系秦海朝、宋琴与XX公司的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,且秦海朝处分涉案房屋征得了共有人同意,故该《房产买卖经纪合同》合法有效,对三方当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。该《房产买卖经纪合同》包含两个法律关系,一为宋琴与秦海朝之间的房屋买卖合同关系,二为宋琴、秦海朝、XX公司之间的居间合同关系。宋琴主张解除与秦海朝之间的房屋买卖合同关系,因秦海朝及杨钧、杨举闻已将涉案房屋变更登记至案外人名下,宋琴与秦海朝房屋买卖合同的目的已不能实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”之规定,宋琴享有解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中,宋琴在起诉状中明确要求解除原、被告之间的房屋买卖合同法律关系,本院在开庭前依法向秦海朝送达了起诉状副本,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定,宋琴与秦海朝订立的房屋买卖合同在起诉状副本送达秦海朝时已解除,故本院对宋琴要求解除原、被告之间的房产买卖合同法律关系的诉讼请求不予支持。宋琴主张由秦海朝向其双倍返还定金60000元,因秦海朝已收取了宋琴支付的定金30000元,但未按照合同约定履行协助宋琴办理涉案房屋变更登记的义务,而是在二人约定的过户时间前便将涉案房屋变更登记至案外人名下,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”之规定,本院对宋琴要求秦海朝向其双倍返还定金共计60000元的诉讼请求予以支持。

由XX公司持有的30000元定金,因系秦海朝收取后交由XX公司代为保管,故秦海朝有权要求XX公司向其返还。对于宋琴要求秦海朝赔偿其直接经济损失即已支付的中介费14000元的诉讼请求,根据《房产买卖经纪合同》的约定,中介费应由宋琴支付,但若有未完成涉案房屋买、卖的情况,则应由违约一方向XX公司支付中介费14000元。本案因秦海朝的违约行为而导致合同无法履行,根据《房产买卖经纪合同》的约定,应由秦海朝向XX支付中介费14000元,而该笔费用已由宋琴向XX公司支付,秦海朝因其违约行为对宋琴造成了损失,故本院对宋琴要求秦海朝赔偿其经济损失14000元的损失请求予以支持。据此,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十五条之规定,判决如下:

裁判结果

一、被告秦海朝于本判决生效之日起三十日内双倍返还原告宋琴购房定金人民币60000元。

二、被告秦海朝于本判决生效之日起三十日内赔偿原告宋琴经济损失人民币14000元。

三、驳回原告宋琴的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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