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关于经济适用房转让合同纠纷如何解决?

2020-03-11 22:49:11 0 admin

原告诉称

张钊春向本院提出诉讼请求:1.判决确认位于XX区××镇××楼××单元××东××房产××套归原告所有;2.要求两被告立即协助原告办理上述房产过户手续;3.本案诉讼费用由两被告负担。诉讼中,张钊春向本院变更诉讼请求为:1.要求二被告连带返还原告购房款、装修款等费用213704.63元,并自20121017日起按年息6%赔偿原告利息损失至实际清偿之日;2.二被告连带赔偿原告损失131603.00;3.诉讼费、评估费、诉讼保全保险费用由二被告承担。事实和理由:20129月份,原告从亲戚处得知XXXX镇一小区在销售房屋,购房条件为夫妻双方为城镇居民且无住房。原告张钊春为买房结婚,就找到被告夫妻二人商量借用二被告名义购买房屋,因有亲戚关系,二被告同意帮忙,后原告用二被告的名义签订了购房合同,原告支付了购房首付款等所有款项,并一直归还房贷。20153月份,原告出资对所购房屋进行装修。2017126日,被告二人协议离婚,二被告违法将上述房产进行分割。为此,原告向本院提起诉讼。

 

被告辩称

李祥辩称,被告同意房屋是原告出资购买,同意应由被告王雪归还涉案房屋或出资。被告李祥在本案中没有主张要房,没有主张要钱,因为房屋本身就是原告张钊春花钱购买,所以李祥对产生的任何费用无赔偿义务。

 

王雪辩称,涉案房产为经济适用房,原告没有购房资格,对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购买权私自转让给没有购房资格的人,违反了我国对于购买经济适用房的有关规定。原被告并未达成房屋买卖协议,原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据,应依法驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明

本院经审理认定事实如下:被告李祥与王雪是夫妻关系。在二被告婚姻关系存续期间,原告张钊春找到二被告要求以二被告的名义购买坐落于XX区××镇××楼××单元××东户经济适用房一套总房款为203297.00元。20121017日,原告张钊春以被告名义交纳了购房款103297.00元,后以王雪名义从齐商银行贷款。自201327日至20181121日,张钊春以王雪名义共计偿还房贷本息68907.63元。20131119日,被告王雪与山东新星集团有限公司签订了经济适用住房买卖合同。201518日,涉案房屋登记在二被告名下。2017126日二被告离婚,涉案房屋归王雪所有。自涉案房屋交房后由原告张钊春进行了装修并居住使用。

 

确认上述事实有原告张钊春向本院提供农业银行存折一份、齐商银行存折一份、齐商银行存款凭条27份、离婚证和离婚协议书一份、涉案房屋电卡、水卡及水费、电费、物业费收款收据各一张、物业公司证明一份、通话录音两份、通话清单一份、微信聊天记录、吴永泽、王瑞贞、张京岭证人证言、齐商银行贷款还款明细一份,被告王雪向本院提供的房产证、土地使用证、契证、购房合同、准购证、离婚协议书各一份及当事人当庭陈述在案佐证,足以认定。

 

本院认为

本院认为,原、被告之间虽无书面的购房协议,但通过庭审举证质证,双方之间存在借名购买经济适用房的合同关系,本案案由应确定为经济适用房转让合同纠纷。国家对经济适用房的购买有特殊的限制和规定,购买人须具有相应的资格才能购买。本案原告张钊春并无购买经济适用房资格,张钊春与被告王雪、李祥借名购买经济适用房合同关系违反了国家政策法规,应属无效。根据法律规定,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。李祥认可是张钊春借名买房,二被告离婚时涉案房屋已归王雪所有,李祥是基于涉案房屋为张钊春借明购买的事实而在离婚时将涉案房屋归王雪所有,因此,基于该房屋产生的债务应由王雪承担。原告要求被告李祥承担连带还款责任无事实和法律依据,本院不予支持,故被告王雪应返还原告张钊春购房款103297.00元及贷款本息68907.63(已还至20181121日)。原告主张厨房、卫生间阳台推拉门4000.00元、卫生间马桶、洗漱柜2000.00元、灯具、窗帘2500.00元证据不足,且原告一直居住使用,对于该主张,本院不予支持。对于原告主张的木装修15000.00元及铺地、抹墙费用8000.00,因该项目包含在鉴定报告中,原告不应另行主张。对于原告主张的损失131603.00元为房屋增值部分,因原、被告间借名购买经济适用房合同关系无效,根据法律规定,双方当事人基于该无效合同取得的财产应予返还,并结合双方的过错情况承担责任。涉案房屋原购房款为203297.00元,现房屋价值334900.00元,增值率为64.73%334900.00-203297.00元÷203297元),张钊春已交纳购房款103297.00元及贷款本息68907.63,共计172204.63元,其相应增值部分为172204.63元÷203297.00元×增值部分131603.00=111475.55元。本院综合考虑该房的增值获利情况,参照评估结果及双方的过错程度,被告王雪应赔偿张钊春经济损失55737.77(张钊春已交房款及贷款利息相应房屋增值部分111475.55×50%)。对于原告张钊春主张的自20121017日起按年息6%赔偿利息损失至清偿之日的诉讼请求,因张钊春交纳贷款本息为按月交,应从银行每月扣还贷款本息金额分段计算。原告交纳的首付款的利息损失应从交纳首付款之日20121017日以首付金额103297.00元为基数按年息6%计算至清偿之日。原告为诉讼支出的鉴定费2000.00元,该费用应由王雪负担。保全保险费是一种以保险为诉讼保全提供担保的方式,当事人并非必须采取该方式提供担保,涉案保全保险费非本案必要的诉讼费用,原告张钊春主张由被告承担本案诉讼保全保险费800.00元,本院不予支持。截至20181121日,王雪在齐商银行的剩余未还贷款由王雪负责偿还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条,《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、王雪偿还张钊春购房款103297.00元及自20121017日起以首付金额103297.00元为基数按年息6%计算至清偿之日的利息;

 

二、王雪偿还张钊春齐商银行贷款本息68907.63元(已还至20181121日)及按张钊春每月偿还的贷款本息为基数自每月偿还之日起至实际清偿之日按年息6%计算的利息;

 

三、王雪赔偿张钊春房屋增值损失55737.77元;

 

上述一至三项于本判决生效后十日内付清。

 

四、驳回张钊春的其它诉讼请求。


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