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关于经济适用房《房屋转让合同》的效力如何?

2020-03-11 22:54:52 0 admin

原告诉称

原告钟明、彭代提出以下诉讼请求:判令被告立即将原告所有的位于XX市XX区的房腾空并返还给原告。事实和理由:两原告因符合XXXX区农工危房改造政策规定的条件,经审核具有购房资格。经介绍人欧广生介绍,被告找到原告,要求原告将此购房资格转让给被告,原告因对政策不了解,遂答应了被告的要求。随后,被告以原告的名义,与政府相关部门签订了相关文件,并交纳了住宅款35,193元。因原住房破旧无法继续居住,原告及家人于2016年就已搬出原住房,原告及家人至今居无定所。原告多次通过介绍人与被告交涉协商返还条件,但因意见不一致,未能达成协议。原告认为,涉案房屋属危房改造项目,系保障性住房。根据《XX市经济适用房管理办法》第二十八条和合同法第五十二条相关规定,被告购买原告房屋的行为应属无效,被告应将房屋交还给原告。原告愿意将被告交纳的费用退还给被告。

 

原告向本院提交以下证据:1.经济适用房(农工危房改造)申购表及合同;2.户口本;3.2015)珠金法民一初字第XX号民事判决书。

 

被告辩称

被告辩称,一、原告的陈述与事实不符。事实是,在涉案房屋被交易前,原告彭代因病没钱医治,故原告一家拟将该房屋转让以筹款为原告彭代治病,而刚好被告也有购买此类房屋的意向。因此,双方经充分协商后签订了《房屋转让合同》,约定:原告将该房屋以85,000元整的价格转让给被告;原告向被告转让该房屋是原告全部家庭成员的真实意思表示。被告向政府部门交纳了住宅款35,193元,还交纳了旧房回收保证金5000元,被告于签订《房屋转让合同》的当日,将该合同所约定的全部房价款85,000元中除了前述两项款项外的余款支付给了原告,原告于200786日向被告出具了“收据”,确认收到被告购买该房屋的房款85,000元。二、涉案房屋不属于经济适用住房。(一)《XX市经济适用住房管理办法》第十三条的规定,经济适用住房的每户建筑面积限制在65平方米以下,该条属于强制性规定,而该房屋建筑而积为69.06平方米,明显超出该条所设定的经济适用住房的建筑面积。(二)《XX市经济适用住房管理办法》第四章明确规定了经济适用住房价格的确定原则及定价应经公示,而该房屋的定价原则、程序等明显和上述规定不符。(三)《XX市经济适用住房管理办法》第二十条规定,经济适用住房实行公开销售制度,住房管理部门应及时将经济适用住房的房源信息通过本市媒体向社会公告,该房屋的销售制度同样与《XX市经济适用住房管理办法》的规定不符。(四)《XX市经济适用住房管理办法》第二十一条至第二十五条的规定,本案原告申请购买该房屋时,无论是原告的申请资格、条件还是相关管理部门受理申请后的审核程序均与上述规定不符。三、涉案房屋属于农工危房改造房。四、《XX市经济适用住房管理办法》对本案没有拘束力。(一)涉案房屋属于农工危房改造房而非经济适用住房,《XX市经济适用住房管理办法》显然对本案没有拘束力。(二)《XX市经济适用住房管理办法》于200811日才开始施行,而涉案《房屋转让合同》签订于《XX市经济适用住房管理办法》施行之前的200786日。在《XX市经济适用住房管理办法》没有明确规定具有溯及力的情况下,即使该房屋属于经济适用住房,本案仍然不能适用该办法。(三)《XX市经济适用住房管理办法》并非法律或者行政法规,同时,被告和原告签订的《房屋转让合同》也未损害社会公共利益,原告请求确认《房屋转让合同》无效是根本错误的。五、被告和原告之间签订的《房屋转让合同》合法有效。六、原告起诉请求确认《房屋转让合同》无效有违诚实信用原则。原告当时因筹款治病而将该房屋转让给被告,被告在《房屋转让合同》签订后,已依约履行了全部的合同义务,并对该房屋进行了装修、维护,被告占用、使用该房屋已达十二年。现因XX市房价大幅上涨,原告便以合同无效为由,企图收回该房屋、侵害被告合法权益的行为显然有违诚实信用原则,其行为不应得到法律的支持。七、如确认被告和原告之间签订的《房屋转让合同》无效,将会引发严重的社会问题,严重影响我市的和谐与稳定。八、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间,其诉讼请求应当依法予以驳回。被告和原告签订《房屋转让合同》且被告对该房屋占有、使用已达十二年之久,原告现在才提起诉讼,显然已超过法律规定的诉讼时效期间,其诉讼请求应当依法予以驳回。九、即便被告和原告之间签订的《房屋转让合同》被确认为无效,该合同无效也是由于原告的过错导致的(原告先是因筹款治病而将该房屋转让给被告,继而因房价大幅上涨而企图收回该房屋,其行为存在明显的主观恶意),故原告除应按《合同法》的相关规定返还其已收取的被告所支付的全部款项外,还应赔偿被告因此所受到的损失。而被告的损失应以现阶段被告购买同等地段、档次、面积、楼层及朝向的住宅所需支付的款项作为计算依据。

 

被告向本院提交以下证据:1.房屋转让合同;2.被告和家庭人员的身份证、户口本;3.房款收据、旧房回收保证金收款收据、收据。

 

本院查明

本案审理过程中,为了双方能够达成和解协议,经原、被告双方申请,本院委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产的价值进行了评估,评估费2500元,经双方协商由原、被告各负担1250元。

 

经审理查明,2007年81日,原告钟明向XXXX区住房制度改革领导小组办公室(以下简称XX房改办)申购一套经济适用住房(农工危房改造)。申购表显示:涉案房屋位于XX区红旗镇,面积为69.06平方米,实际价格为35,193元。200899日,XX房改办核准钟明的申请。XX房改办作为卖方与钟明作为买方就涉案房屋签订《售房合同》,约定:“买方购房办证后,房屋上市转让按市经济适用房上市政策执行。”在该《售房合同》上,钟明的落款时间为200781日,XX房改办的落款时间为200899日。

 

2007年86日,原告钟明、彭代作为卖方与被告邹循辉作为买方签订《房屋转让合同》,该合同约定:“一、钟明为卖方,原是XX市红旗镇农村职工,经有关部门核实批准,可享受房改优惠政策,分配到金山花园小区123单元602房一套,现本人钟明同意将位于红旗金山花园123单元602房,以85,000元转让给买方邹循辉;二、买卖双方权利和义务。1.买方在卖方全家人一致同意下签订本合同,在签订合同当天内付清所有款项,其中5000元旧房保证金,待房产证过户给买方后退还卖方。但买方对该住房已拥有完全产权。2.卖方须协助买方办理房产证转让变更手续,在办理房产证期间,由于卖方和继承人都同意转让,因此卖方和继承人都有义务协助买方办理相关手续。”该合同除了有两原告和被告的签名捺印确认,“卖方继承人意见”处还有两原告的儿子钟育进签名捺印确认。

 

被告向XX房改办直接支付购房款35,193元、旧房回收保证金5000元,向两原告支付剩余购房款44,807元,以上合计85,000元。201786日,原告钟明及其儿子钟育进向被告出具涉案房屋购房款的收据。

 

本院依法向XX市不动产登记中心调取了涉案房屋的不动产登记信息,显示涉案房屋未办理不动产登记,亦未办理房产证。

 

以上事实有原、被告提供的证据和庭审陈述以及本院调取的证据等在案佐证。

 

本院认为

本院认为,涉案房屋属于XX区危旧房改造项目,由政府提供政策优惠,具有保障性质,系经济适用住房。原告以合同无效为由主张被告腾退并返还涉案房屋,故本案系经济适用房转让合同纠纷。

 

本案的争议焦点为案涉《房屋转让合同》的效力问题,本院分析如下:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的性质法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”而本案所涉及的2004513日施行、20071119日废止的《经济适用住房管理办法》(建住房[2004]77号)和20071119日施行的《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)是部门规章,200811日施行的《XX市经济适用住房管理办法》是地方行政规章,均不属于合同法规定的法律、行政法规,故二原告以涉案《房屋转让合同》违反《XX市经济适用住房管理办法》的相关规定为由主张合同无效,无法律依据,本院不予采纳。退一步讲,即使涉案房屋的交易受上述两个规定的约束,但上述两个规定并未完全禁止经济适用房的交易,根据20071119日的《经济适用住房管理办法》第三十条第三款的规定:“购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”又根据2004513日施行、20071119日废止的《经济适用住房管理办法》第二十六条的规定:“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售;出售时,应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。”可见,只要经济适用房满足一定条件,是可以上市交易的,因此,上述规定并非禁止性、强制性规定。故原告以案涉《房屋转让合同》的内容违反法律和行政法规的强制性规定为由,主张合同无效,亦无法律依据,本院不予采纳。

 

综上,涉案《房屋转让合同》已经实际履行多年,二原告已经将涉案房屋交付给被告占有、使用,二原告通过《房屋转让合同》也取得了合理对价,故应认定案涉《房屋转让合同》系双方真实意思表示,并未损害其他人利益和社会公共利益,亦不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形,应认定为合法有效,对双方具有约束力。原告以合同无效为由主张被告腾退并返还涉案房屋,没有事实和法律依据,本院不予支持。

 

至于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。结合原告的诉讼请求及其事实理由,原告实际是以《房屋转让合同》无效为由主张被告返还涉案房屋,依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”之规定,原告所主张的返还原物只是合同无效的法律后果。无效合同产生的返还原物请求权的诉讼时效应自合同被确认无效之日起算,鉴于《房屋转让合同》在原告起诉前尚未被确认无效,故原告请求权的诉讼时效尚未起算。因此,被告抗辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效,没有法律依据,本院不予支持。

 

综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回原告钟明、彭代的诉讼请求。


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