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经济适用房违反法规签订买卖协议后是否无效?

2020-03-02 15:01:07 0 admin

原告诉称

朱明芳、薛志勇不服原审法院判决,向本院提起上诉称:一、原审法院认定事实错误,适用法律不当。上诉人2005年因前xxx拆迁安置,实际只取得了2套安置房。由于上诉人还有一处门面房和拆迁办有争议没有拆迁,到最后前xxx基本拆迁完毕才和拆迁办达成协议,增加一套房屋给上诉人。因上诉人有外债,想变卖此房产用于归还外债。在亲戚的介绍下,于2006518日和被上诉人达成房产转让协议。约定由被上诉人一次性把房款支付给上诉人,当时上诉人考虑双方是亲戚介绍,应该不会有任何信誉问题,于是放心的把拆迁应得收益的凭据交给了被上诉人。被上诉人拿到了房票后,自己单独去房产开发公司缴纳了房款,蓄谋取得了该房产的钥匙,并装修入住。上诉人是本着善良的想法,考虑到被上诉人刚缴纳了房款,资金紧张,没有付款是暂时的,房产证和土地证都没有拿到,被上诉人有钱会尽快按照合同约定的金额给上诉人用于归还外债。上诉人有这些证件在手,不担心被上诉人不付款,于是上诉人一直在等待被上诉人来付上诉人应得的收益,但是被上诉人只是支付了应该支付的房款218781.32元给了房产开发公司,并没有按照合同约定把上诉人的应得收益223156.32元付给上诉人,被上诉人明显违反了合同约定,导致上诉人到目前为止,所有拆迁门面房的应得收益没有拿到一分钱,所有收益反而都被被上诉人霸占。上诉人曾多次和被上诉人协商,要求被上诉人支付房款,被上诉人认为当初协议出售的房产定价偏高了,一直以房产证和土地证没有拿到为理由,恶意拖欠不付房款。上诉人多次和被上诉人说得很清楚,由于被上诉人不及时付房款,造成上诉人所欠的外债不能偿还,如果上诉人两证拿到以后,在收不到房款的情况下,会把此房产抵押给债权人。对此,被上诉人一直说当初协议价格偏高,对于抵押的事情置之不理。由于上诉人苦等不到被上诉人付款,上诉人迫于无奈只能把此房产抵押给债权人孙超。因被上诉人没有按照协议付款,法院应该判定双方所签订的房屋买卖协议无效。原审法院对于以上重要事实都没有认定,反而认定被上诉人向开发商缴纳了房款就是给上诉人付清了房款,这明显是认定事实错误。二、本案诉争的房屋的土地系国家划拨用地,根据相关法律规定,涉案房屋转让,应当经当地人民政府批准方可交易。本案诉争的房屋系上诉人朱明芳唯一住房,按照南京市相关规定,唯一一套经济适用房是不可以上市交易的,原审法院判决上诉人协助被上诉人办理变更该房屋的所有权和土地使用权与法律规定相悖,属于适用法律不当。三、因本案诉争的房屋已设定抵押,无法办理房屋所有权的变更,原审法院判决上诉人协助被上诉人办理变更该房屋的所有权和土地使用权,也是属于适用法律不当。综上,请求二审法院:1、撤销一审判决,依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

 

被告辩称

被上诉人冯振中、李燕燕答辩称,被上诉人认为原审查明事实清楚,证据充分,请求二审法院维持原审判决,驳回上诉人上诉请求。

 

本院查明

二审中,双方当事人对原审查明的事实均无异议,本院依法予以确认。

 

本院二审查明,涉案房屋是朱明芳因拆迁取得的经济适用房。

 

本院认为

本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定,损害社会公共利益的合同无效。本案中,双方当事人签订的买卖房屋协议规避国家经济适用房管理制度,破坏经济适用房管理秩序,进而损害了国家和社会公共利益,应当认定无效。理由是:1、本案所涉买卖房屋协议违反经济适用房管理制度,系双方当事人明知。经济适用住房,是指政府提供政策优惠,无偿划拨建设用地,减免相关开发建设规费,严格限定销售价格,用于解决城市低收入家庭的住房困难,具有社会保障性质的住房。根据相关规定,经济适用房五年之内不得直接上市交易。如果五年内因各种原因需要直接上市交易的,政府要优先回购,回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。对此,双方当事人是明知的,涉案房屋权证上明确注明房屋的性质为经济适用房,五年内不得上市交易与出租。2、当事人因拆迁而获得经济适用房安置资格,并选择经济适用房安置的,仍应遵守经济适用房的管理规定。根据南京市的有关规定,部分项目因拆迁需要安置的,被拆迁人可以享有选择经济适用房进行安置的优惠条件。本案中,上诉人因拆迁需要安置而选择了经济适用房,拆迁安置方式的选择权在被拆迁人,无论是选择货币安置、实物安置或者货币和实物结合的安置,按有关法律和政策规定,均要对被拆迁房屋进行市场价格评估,并遵循等价交换或略有补偿的原则。拆迁人对本案上诉人的被拆房屋进行评估后,上诉人选择与政府严格限定价格的经济适用房进行等价交换,这种选择较之选择市场价格的商品房或者货币安置,其可以获得比一般商品房更多的住房面积,而该等价交换的经济适用房价格与实际价值不同,不包括土地使用费、减免的规费等,亦即其取得的经济适用房的所有权是存在一定限制的,因此其对经济适用房的处置应当遵守相关制度和规定,对此,在上诉人取得的经济适用房权证上有明确的注明。如果其违反规定买卖,则不仅破坏政府对经济适用房的管理秩序,对于其他选择一般商品房安置或者货币安置的被拆迁人而言,也是不公平的。3、违反经济适用房管理规定买卖经济适用房损害了公共利益。如前所述,经济适用房是国家划拨土地并提供一系列优惠政策,具有社会保障性质的住房,因此国家和省、市政府都制定了严格的管理规定,目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置,发挥社会保障功能,也是维护国家利益、公共利益的必然之义。因家庭困难而享有购买经济适用房资格的人,与因某些特定原因,经政府批准而取得购买经济适用房资格的人,在购买、适用、出售经济适用房时,均应遵守经济适用房的管理规定,双方买卖破坏了经济适用房的管理秩序,损害了国家利益和公共利益。综上,双方当事人签订的买卖房屋协议属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项规定的合同无效的法定情形,应当认定为无效。

 

关于本案的处理问题,本院认为,合同无效自始无效,并不能因规避政府管理制度、因合同履行期限长短而改变。据此,本案中,被上诉人主张双方签订的买房房屋协议有效的请求,本院不予支持。被上诉人基于合同有效而诉请上诉人协助其办理涉案房屋过户手续,并要求支付违约金10万元,因涉案协议无效,其请求不应得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损害,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案造成合同无效的原因和责任是相当明确的,但由于双方当事人在诉讼中均未提出与合同无效相关的解决纠纷的请求,故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷,可以依法另行起诉。

 

综上,原审法院认定事实清楚,但适用法律和判决不当,应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、撤销南京市栖霞区人民法院(2015)栖霞民初字第298号民事判决;

 

二、驳回冯振中、李燕燕的诉讼请求。


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