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同单位职工转让经济适用房资格签订转让协议是否有效?

2020-03-02 15:02:36 0 admin

原告诉称

上诉人张春丽不服一审判决,向本院提起上诉,请求撤销(2014)楚民初字第1293号民事判决,发回重审或改判支持张春丽原审本诉的诉讼请求,驳回刘景红的原审反诉诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实严重错误,适用法律错误,并且程序违法,判决不公。一、一审判决认为:“购房权转让协议是双方自愿签订,不违反法律、法规的强制性规定,未损害社会公共利益,依法有效”是对事实的错误认定和法律的曲解。张春丽与刘景红签订《xxxxxxxxx队建盖经济适用房购房权转让协议》,让本不具备经济适用房购买资格的刘景红购买了本就相当稀缺的经济适用房,使得只因困难程度或排序在张春丽之后的其他具备购买资格者无法购买经济适用房,严重破坏国家对经济适用房管理秩序,占用了社会资源,损害了社会公共利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定,该转让协议无效。二、经济适用住房的购房权是具有较强人身属性的债权,属于《中华人民共和国合同法》第七十九条第一项规定的“根据合同性质不得转让”的债权,因此,张春丽与刘景红签订《xxxxxxxxx队建盖经济适用房购房权转让协议》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定而无效。建立经济适用房制度的目的是为保障公民的居住权,其不仅为社会弱势群体提供了适宜居住的物质条件,还能对该群体进行精神上的安抚,具有物质保障和精神安抚的意义和目的,只有具备经济适用住房购买条件的低收入无房困难职工真正取得经济适用房,才符合经济适用房制度设立的初衷和目的,本案的经济适用房购房权是以低收入无房困难职工为特殊对象而产生的福利性权利,经济适用住房的申请程序、条件限制与城镇居民最低生活保障制度的申请程序和条件基本相似,因此经济适用房购房权不但是债权还兼具有人身权的性质,属于《中华人民共和国合同法》第七十九条第一项规定的“根据合同性质不得转让”的债权。三、一审判决直接依据《xxxxxxxxx队建盖经济适用房购房权转让协议》判决张春丽履行过户义务没有法律依据,是对相关法律和政策的曲解。一审判决错误的把经济适用房购房权转让与经济适用房上市转让相混淆,经济适用房购房权转让是对可期待债权(具有人身属性)的转让,经济适用房上市转让是对物权的转让,《xxxxxxxxx队建盖经济适用房购房权转让协议》转让的标的是经济适用房购房权而非经济适用房本身,办理过户义务是物权转让产生的义务,因此不能直接依据该协议判决上诉人履行过户义务。即便按《xxxxxx局八O九队建盖经济适用房购房权转让协议》及由刘景红替张春丽与单位签订的《经济适用房购销合同》来认定张春丽与刘景红有经济适用房的物权进行转让的约定,由于该两份协议均是在2008年签订,此时张春丽并未取得涉案经济适用房物权登记证书,根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未经依法登记领取权属证书的房地产,不得转让”的规定,该经济适用房转让关系也因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定而无效。因此,不论是基于《xxxxxxxxx队建盖经济适用房购房权转让协议》,还是《经济适用房购销合同》而认定的经济适用房买卖关系,判决由张春丽履行过户义务都是没有法律依据的。四、一审判决诉讼程序不合法,从一审立案到作出判决近两年的时间,一审裁定中止审理的理由不足,程序违法导致判决不公。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定,本案不存在中止诉讼的情形。一审滥用“案情复杂”的理由对案件中止审理以达到相关文件规定的“经济适用房满五年允许上市”的条件,违反了《中华人民共和国民事诉讼法》对审限的规定,同时导致张春丽的相关权利长期处于不稳定的状态,损害了张春丽的合法权益。

 

被告辩称

被上诉人刘景红辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,判决正确,请求维持原判,驳回上诉。

 

张春丽在一审本诉中向一审法院起诉请求:判令张春丽、刘景红签订的《xxx省xxxxxx队队部建盖经济适用房购房权转让协议》无效,张春丽归还被告6000元转让费后,由刘景红在判决生效之日起十日内将xxxxxx小区14单元102室房屋腾还张春丽,诉讼费由刘景红承担。

 

刘景红在一审反诉中向一审法院起诉请求:依法驳回张春丽本诉的诉讼请求,并确认双方签订的合同有效,判令张春丽履行合同义务,办理房屋产权过户手续,诉讼费由张春丽承担。

 

一审法院认定事实:张春丽与刘景红均系xxx省xxxxxx队职工。xxx队于2007年经批准利用自有土地建盖经济适用房,购房对象为xxx管理处(含xxxxxxxxx队和xxx大队)具有xxx市城镇户口的无房家庭职工。张春丽符合购房条件,并于2007813日向xxx队交纳了购房报名费3000元,刘景红因不属于无房户不符合购房条件。20081015日,张春丽(甲方)与刘景红(乙方)签订购房权转让协议一份,约定:“1、甲方自愿将xxx队生活区建盖的经济适用房的购房权一次性转让给乙方;2、乙方自愿出人民币陆仟元(6000.00元)给甲方,作为经济适用房的购房权转让费,此转让费甲乙双方协议签字后一次性付清;3、甲方将建盖的经济适用房购房权转让给乙方后,购买经济适用房的费用由乙方负责,甲方不负责购房的任何费用,乙方交购房费及购房有关的费用都以甲方的名义交,其发单及相关单据也是开成甲方姓名,甲方不得以任何借口和理由说成是甲方自己交的;4、分房抽签由乙方自己去抽,发生任何情况由乙方自己负责,甲方不负任何责任;5、经济适用房建盖好后,乙方交清房款,甲方必须提供有效证件让乙方办理各种手续,甲方不得以任何理由推诿;6、乙方在办理房产证和土地使用证时,如果单位允许,房产证和土地使用证一次性办成乙方名下,如果不允许,房产证和土地使用证以甲方的名义办理,但所有权是乙方的,甲方无所有权,等政策允许,甲方应把房产证和土地使用证过户给乙方,所产生的过户费由乙方负责。”协议签订后,刘景红于20081016日支付了张春丽购房权转让费6000元。20081020日,张春丽向刘景红出具《抽签委托书》,委托刘景红参加分房抽签,同时将报名费发票交付于刘景红,刘景红支付了张春丽已付的报名费3000元。之后,刘景红以张春丽委托代理人的身份参加了分房抽签,确定房号为第一幢第四单元第一层102号,又于2008117日以张春丽委托代理人的身份与xxx队签订了《经济适用房购销合同》,约定上述房屋套内建筑面积为90.58平方米,单价为每平方米1381.47元,总价款为125134元,合同还约定了其他相关权利义务。同日,刘景红以张春丽的名义向xxx队委托开发建设的xxx开发有限公司支付了首付款36966元。截至2009928日,刘景红以张春丽的名义向xxx开发有限公司付清了购房尾款88168元及花园款16924.60元(实测花园面积为76.93平方米)、配套费78.68元,并预交办证费3000元,xxx开发有限公司于同日通知张春丽办理交房手续,张春丽接房后将房屋交付刘景红使用,刘景红于2011年对房屋进行了装修,并于201211日入住。此后,张春丽于20144月领取了房屋所有权证及国有土地使用证【房屋所有权证号:xxx市房权证鹿城字第××号;土地使用证号:楚土房国用(2014)第168号】,房屋权属登记时间为2010929日,登记权属为张春丽单独所有。一审另查明,xxx队在建盖经济适用房之初就购房政策作了相应的宣传,但未对经济适用房的转让作出具体规定,经征询该单位的意见,其表示职工张春丽与刘景红之间签订购房权转让协议的行为属个人行为,未对单位利益造成损害,对诉争房屋单位亦不进行回购。

 

一审法院认为,张春丽与刘景红签订的购房权转让协议是双方真实意思表示,现张春丽以协议内容违反我国相关法律法规的禁止性规定为由主张协议无效,对此原审法院认为,经济适用房虽属保障性住房,但我国法律、行政法规并未明确规定禁止上市交易,且张春丽据以主张的我国《经济适用住房管理办法》等关于经济适用房的相关规定效力层次均低于行政法规,其仅对经济适用房的购买资格作出一定限制,并未绝对禁止经济适用房转让,在符合一定条件并缴纳税费之后,经济适用房允许上市交易,故本案双方当事人在协议中约定等政策允许再办理过户并不违反我国法律、行政法规及相关政策的规定。另外,本案诉争房屋属单位自建房,单位就购房对象作了明确的限定(仅限于具有xxx市城镇户口的无房家庭职工),但并未就转让作出规定,双方当事人签订协议的行为未对直接利害关系人即所属单位的利益造成损害,也未损害社会公共利益,单位亦明确表示不回购本案诉争房屋。综上,认定双方签订的购房权转让协议有效,双方应按照约定全面履行各自的义务。现刘景红已按约定付清全部房款并已支付张春丽相应的转让费,且诉争房屋已具备上市交易条件,张春丽应按约定配合刘景红办理房屋产权过户登记手续。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定,判决:一、驳回张春丽的诉讼请求;二、由张春丽于本判决生效后十日内配合刘景红办理坐落于xxx市鹿城镇xxx房小区14单元102室的房屋【房屋所有权证号:xxx市房权证鹿城字第××号;土地使用证号:楚土房国用(2014)第168号】产权过户登记手续。本诉案件受理费本院减半收取1200元,由张春丽承担(已交);反诉案件受理费本院减半收取50元,由张春丽承担(未交),限于判决生效后五日内付清,款交xxx市人民法院。

 

本院二审期间,张春丽围绕上诉请求依法提交了以下证据:1、建住房﹝2006196号《关于制止违规集资合作建房的通知》文件复印件一份;2xxx市人民政府楚市政发﹝20152号《xxx市人民支政府关于经济适用住房上市交易管理的实施意见》复印件一份;3xxx住房和城乡建设局、发展和改革委员会、财政局、国土资源局、地方税务局楚住建发﹝201612号《关于中央、省、州属企事业单位建设的经济适用住房上市交易有关问题的通知》复印件一份;4xxx市人民法院(1998)楚民初字第233号民事调解书;5xxxxxxxxx队出具的《证明》复印件一份;6xxxxxxxxx队出具的《工资证明》复印件一份;7xxx市住房和城乡建设局房地产管理科出具的《证明》复印件一份;8、《房产遗嘱》复印件一份;9xxxxxxxxx队物业科出具的《证明》复印件一份。欲证明国家对经济适用房实施了严厉的管控政策,不允许违规建设、买卖经济适用房。本案涉案经济适用房不符合上市转让的条件,本案中张春丽是一个经济困难的单身母亲,现无法购买经济适用房,也无法继承父母的房产,刘景红是在乘人之危的情况下向张春丽转让的购房名额。且刘景红在涉案房屋中开设麻将室,进行营利性经营活动。

 

本院查明

本院组织当事人进行了质证,经质证,刘景红认为张春丽提交的证据1、23不属于法律、行政法规的的范畴;对证据4567的真实性和合法性无异议,不认可其关联性;对证据89的真实性、合法性和关联性均不认可。本院认为,张春丽提交的证据123不属于法律、行政法规,不能作为本案的裁判依据,与本案无关联;证据456789与本案无关联性。本院对张春丽二审提交的证据不予采信。在本案二审诉讼中,经征询双方当事人对一审认定事实的意见,张春丽有以下异议:1、一审认定“张春丽接房后将房屋交付刘景红使用,刘景红于2011年对房屋进行了装修,并于201211日入住。”的事实有误,张春丽自始至终没有交付过房屋给刘景红。2、一审遗漏认定本案争议的经济适用房被刘景红用于开设麻将馆,进行营利性活动,而非自住,这种行为违反了国家建设经济适用房的初衷。针对张春丽提出的异议,本院认为,结合在案证据及本案客观实际情况,一审对交付房屋的事实认定并无不当,且张春丽提出刘景红将房屋用于营利性活动并无相应证据予以证实,张春丽提出的异议不能成立。刘景红对一审认定事实无异议,故对一审认定事实,本院予以确认。

 

本院认为

本院认为,首先,张春丽与刘景红于2008年1015日签订的《xxxxxxxxx队队部建盖经济适用房购房权转让协议》约定:张春丽将xxx队生活区建盖的经济适用房购房权转让给刘景红,由刘景红出资以张春丽的名义购买诉争房屋,待政策允许时张春丽将房屋过户给刘景红。该合同既不能被评价为属于《中华人民共和国合同法》第七十九条第一项规定的情形,其中的约定也未被相关法律、行政法规的效力性强制性规定所禁止,故张春丽与刘景红签订的《xxxxxxxxx队队部建盖经济适用房购房权转让协议》系双方真实意思表示,协议内容未违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定,合法有效。其次,本案双方当事人系同一单位职工,单位表示双方签订经济适用房购房权转让协议的行为属于个人行为,对单位利益未造成损害,不对诉争经济适用房进行回购。张春丽提交的证据亦不能证明《xxxxxxxxx队队部建盖经济适用房购房权转让协议》损害国家或社会公共利益。第三,经二审审查,本案一审不存在程序违法的情形。

 

综上所述,张春丽的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回上诉,维持原判。


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