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经济适用住房中的借名买房,口头协议可以有根据吗?

2020-03-09 19:59:20 0 admin

原告诉称

原告(反诉被告)江琴起诉称:原告于2008年7月25日购买被告所有的北京市石景山区苹果园街道X区X号楼X单元X号房屋。合同约定原告向被告支付购房首付款98970元,及房屋交易环节的税费11786元,并按被告贷款情况,由原告偿还被告银行贷款19万元。合同签订后,原告入住诉争房屋,且一直按月偿还银行贷款至今。签订合同后,原告多次要求被告尽快配合归还银行贷款,但被告一直拒绝配合。原告为维护合法权益,诉至法院,诉讼请求:1、请求判令被告配合原告到贷款银行中国农业银行北京科院南路支行办理房屋贷款的还清手续(江琴将剩余款项支付给银行,王娟配合提前一次性还贷并办理抵押解押手续);2、请求判令被告配合原告办理房屋产权转移登记手续;3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告(反诉原告)王娟答辩称:付款协议不是房屋买卖合同,原、被告间不存在房屋买卖合同关系。原告没有向被告支付房款,付款协议不符合房屋买卖合同基本要件。被告与原告是朋友,原告以被告名义购买经济适用房,被告当时没有筹集资金购买涉案房屋。原、被告协商以被告名义购买经济适用房,2008年原告为取得经济适用房所有权,要求被告与原告签订付款协议。协议内容印证了原告借被告之名购买经济适用房,原告借用被告之名与诉争房屋开发商签订合同。原告不是北京户籍,原告以被告之名购买经济适用房违反法律规定。原、被告是委托合同关系,付款协议是合法形势掩盖非法目的合同,应该认定无效。诉争房屋登记在被告名下,应该认定为被告房屋。请求驳回原告的诉讼请求。被告就此提出反诉,诉讼请求:1、请求判令反诉原告与反诉被告2008年7月25日签订的付款协议无效,请求判令反诉被告腾退诉争房屋;2、请求判令反诉被告支付由于侵权给反诉原告造成的无处可住造成的损失5万元;3、请求判令本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。

反诉被告(本诉原告)江琴针对反诉答辩称:双方签订买卖合同,房屋已经交付原告,合同已履行,被告已收到房款,原告占有房屋有理由。不应腾退房屋。王娟将房屋卖原告不存在经济损失。不同意反诉原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明:位于北京市石景山区X区X号楼X单元X号的房屋所有权人登记为王娟,该房屋为经济适用住房,2007年7月3日缴纳契税。

2004年10月10日,王娟与北京东和伟业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同,载明:王娟购买北京市石景山区X区X号楼X单元X号房屋,总价288970元。该合同附件五载明:买受人与签约之日向出卖人支付房款98970元,其余房款19万元通过银行按揭支付给出卖人。房款结算及缴费明细表载明实际房款为288935元,开发商转交公共维修基金、契税、房产证印花税、综合地价款、有线电视网络入户费、产权代办费、首付款98970元,共计11786元。

江琴与王娟为朋友关系。王娟称当初王娟有资格购买经济适用住房,2004年江琴找到王娟,要以王娟名义,由江琴实际出资购买诉争经济适用住房,首付款等11万余元为江琴交纳,剩余贷款自2004年一直由江琴每月偿还1500元,贷款存折及银行卡自2004年给付江琴。2006年交房后,2007年江琴居住诉争房屋至今。江琴与王娟为借名买房关系。江琴称王娟2004年购买诉争房屋的首付款等费用11万余元是王娟向江琴所借。后王娟多次向江琴借款,其中包括房屋装修款、江琴给付王娟的汇款、2004年至2006年房屋贷款等,江琴每月借给王娟1500元用以偿还房屋贷款。双方形成很多债权债务关系,江琴给付王娟现金,王娟未出具过借条。2008年双方协商以债权债务关系作为购买诉争房屋对价款,从而签订付款协议。江琴自2008年9月居住诉争房屋,并取得贷款存折及银行卡,现江琴每月偿还贷款1500元,已偿还了约10万元贷款。

2008年7月25日,王娟(甲方)与江琴(乙方)签订付款协议,载明:为明确双方购买房屋付款行为的权利义务,甲乙双方本着诚实信用的原则,并根据有关法律法规,制定本协议,以资共同遵守。第一条:以甲方名义购买的位于北京市石景山区X区X号楼X单元X号的房屋一套,建筑面积68.58平方米(套内),价款288970元,购房合同号:J0311170,该房屋的实际出资人为乙方。第二条:乙方出资包括(但不限于)购买该房屋的首付款98970元,贷款额度190000元及由开发商北京东和伟业房地产开发有限公司转交的含(公共维修基金、契税、综合地价款、优先电视网络入户、产权代办费)等费用计11786元,甲方承诺上述款项由乙方支付。第三条:甲方承认自本协议签订之日后的还银行贷款也有乙方支付。甲方积极配合乙方还银行贷款。第四条:因甲方对上述房屋没有实际出资,甲方不得对该房产主张任何权利,该房产的一切支配权由乙方拥有。能办理过户手续时,甲方应无条件将该房产过户给乙方。第五条:甲方违约,或不积极配合乙方办理各种权证手续,应承担违约责任,除全部退还乙方为该房产所支付的各项费用外,还应赔偿不低于15%乙方出资额的损失。

王娟的偿还贷款存折及银行卡现均在江琴处。江琴提供的银行凭单载明2008年5月7日王娟户内存入2万元,江琴称此可证实其将房屋首付款支付王娟。王娟否认江琴曾于2008年支付王娟首付款,称存折及银行卡均在江琴处,王娟实际上也无法取得钱款。

庭审时,江琴提供了2008年9月19日江琴办理的诉争房屋入住证,其中载明业主为江琴。江琴还提供了诉争房屋2008年至2009年、2012年至2013年供暖费及2009年6月至2010年5月、2011年6月至2012年6月物业费的发票、收据、装修明细表及装修费收据等作为证据,以证明王娟在2006年装修房屋,江琴代为付款,原、被告间存在债权关系,后因该债权关系冲抵了部分购房款,实际江琴2008年入住诉争房屋的事实。王娟称实际江琴于2006年即入住诉争房屋。为此王娟提供了北京歌华有线电视网络股份有限公司石景山分公司的证明作为证据,其中载明:诉争房屋自2006年12月至今缴费正常,缴费用户为江琴。

庭审中,江琴提供了银行对帐单,以证明签订付款协议后,江琴替王娟偿还银行贷款至今。王娟称实际江琴于2004年即开始偿还贷款。

在庭审时,江琴为证实其具备购房资格,提供了2013年3月19日中国人民解放军北京市海淀区人民武装部出具的证明信,载明江琴其配偶冯光宇、其子冯子轩。王娟称江琴并不具备购房资格及经济适用住房资格。

此外,王娟为证实其损失,提供了2009年6月14日的租赁合同作为证据。江琴对此不予认可。江琴表示有能力并同意一次性支付剩余贷款。

在庭审中,原、被告均认可:北京市石景山区X区X号楼X单元X号即为北京市石景山区X区X号楼X单元X号。双方均认可被告系经非摇号方式取得诉争房屋经济适用住房资格。

另查,本院工作人员至本区房屋交易管理部门对诉争经济适用住房的政府优先回购问题进行了调查。该部门工作人员答复,诉争房屋以每平方米1.5万元以上价格进行交易,才会放弃优先回购权。目前并无实际回购程序及资金。

上述事实,有当事人陈述、联系笔录、付款协议、贷款存折、银行卡、银行卡业务回单、入住证、发票、收据、证明信、装修明细、银行对帐单等证据在案佐证。

本院认为

本院认为:经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式。具体至本案中,综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房票据及所有权证书持有状态等方面,依据双方签订的付款协议,以及被告的自认及对于双方合同关系的解释,可以认定原、被告之间自2004年即存在借名买房关系,付款协议具有借名买房性质。现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,双方明确约定在限制上市交易期届满后再办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年,诉争房屋所在的房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见,此应视为其对相应权利的放弃。因此庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。现原告明确表示同意一次性偿还贷款,双方约定的过户期限和条件已经具备,本院对于原告请求被告配合办理抵押解除注销手续即房屋过户手续的诉讼请求依法予以支持。被告请求确认付款协议无效,请求被告腾退房屋并赔偿损失的反诉请求,并无事实及法律问题,本院不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:

裁判结果

一、江琴于本判决生效后七日内将北京市石景山区X区X号楼X单元X号的房屋抵押贷款偿还完毕;

二、王娟于江琴执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合江琴至房屋交易管理部门注销解除北京市石景山区X区X号楼X单元X号房屋的抵押登记;

三、王娟于江琴执行完毕上述主文第一项后七日内协助配合江琴至房屋交易管理部门将北京市石景山区X区X号楼X单元X号房屋所有权过户登记至江琴名下;

四、驳回王娟的反诉请求。


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