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买卖经济适用房时,形成借名买房关系的条件是什么?

2020-03-09 20:06:31 0 admin

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求:判令二被告将位于北京市朝阳区XX园402号楼18层xx号房屋(下称xx号房屋)过户至原告名下。事实和理由:原告原先居住在没有电梯的楼房里,由于年事已高,上下楼非常困难,经与二被告协商,由原告全部出资,于2009年4月购买xx号房屋一套,该房屋登记在张伟名下。当时约定待满足过户条件时二被告配合将房屋过户至原告名下。该房屋交付后一直由原告居住使用至今。现该房屋已具备过户条件,故原告诉至法院,提出上述诉讼请求。

被告辩称

姜翠华辩称,原告陈述属实,同意原告的诉讼请求。当时原告出资并借用了二被告的名义购买了xx号房屋。

张伟辩称,原告的诉讼请求是其女儿即本案被告姜翠华,为转移夫妻共同财产与原告串通,恶意提起的诉讼。理由如下:一、xx号房屋为二被告夫妻关系存续期间夫妻共同出资购买的,房屋产权登记在张伟名下,系二被告婚姻关系存续期间的共同财产,不是原告出资购买的。该房屋是张伟家庭符合国家经济适用房分配购买的特定条件,由国家给予张伟家庭优惠政策购买的。二、本案系原告为帮助姜翠华转移夫妻共同财产,与姜翠华串通恶意提起的诉讼。2015年10月15日,张伟向法院诉请离婚,同时主张分割夫妻共同所有的涉诉房屋,姜翠华不同意离婚,后经法院判决驳回离婚诉请。2016年6月28日,张伟第二次向法院提起离婚诉讼,姜翠华答辩称涉诉房屋不属于夫妻共同财产,并向法院提交了原告提起本案诉讼的相关材料,据此离婚诉讼中涉诉房屋因案外人提出确认之诉,未分割处理。涉诉房屋从未由原告居住,一直是二被告居住使用出租,原告有自己所有的房屋。位于北京市西城区德胜门内大街238号房屋是张伟工作单位分给张伟承租的公租房,2015年5月,原告将其所有房屋以2900000元出卖,原告与妻子卞xx的户口未迁入涉诉房屋。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据查明的内容,本院认定事实如下:原告与案外人卞xx系夫妻,姜翠华系原告与卞xx之女,张伟与姜翠华原系夫妻,二人于2016年离婚。原告系北京市住宅建设总公司退休工人。

2007年12月19日,北京住总房地产开发有限责任公司(建设单位)、北京天诺物业管理有限责任公司(物业管理企业)与张伟(第一买受人)签订《业主临时公约》,约定物业名称为翠成馨园E区xx楼,物业类型经济适用房,座落位置朝阳区垡头,建筑面积约92.21平方米。同日签署的《承诺书》上,承诺人处签字为张伟。同日,姜翠华中国工商银行卡号95588****8844账户消费293228元用于向开发商支付购买1806号房屋的购房款。庭审中,原被告双方一致确认,上述公约及承诺书中张伟签字均为姜翠华代签。

2009年4月22日,北京住总房地产开发有限公司(出卖人)与张伟(买受人)签订《商品房预售合同》,约定购买项目名称翠成馨园,房屋坐落朝阳区垡头E-2号住宅楼18层xx号,预测建筑面积92.21平方米,付款方式为一次性付款,全部购房款为293228元。《商品房结算单》显示,xx号房屋实测建筑面积92.23平方米,面积补差63元。2011年2月28日,xx号房屋取得所有权证书,登记在张伟名下。

庭审中,原告提供了银行流水明细、存取款凭单若干,用于证明xx号房屋的购房款系原告配偶卞xx转入姜翠华账户或姜翠华自行从卞xx账户提现取得,全部购房款系出自于原告。张伟对该证据的真实性认可,关联性和证明目的均不予认可。原告另出示了xx号房屋所有权证书、购房款发票、契税完税证、房屋登记收费收据、北京市住宅专项维修资金专用收据、物业入住通知函、入住通知书、水费收费协议,垡头街道翠成熙园社区居民委员会开具的居住证明、北京住总北宇物业服务有限责任公司翠成E区项目部开具的证明,燃气公司开具的维修单,物业费、水费、电费、燃气费缴费单等书证,用以证明涉案房屋相关证件原件均由原告持有,原告在房屋内居住,原告是房屋的实际买受人和产权人。张伟对上述证据的真实性认可,对证明目的不认可,但未提交反驳意见及依据。姜翠华对原告出示的全部证据均不持异议。

经原告申请,证人胥某出庭作证称,其和原告系邻居,原告出国去了很久,家里事情都由其女儿姜翠华处理,原告的配偶不会写字,听说原告在翠成买了一套房子。证人吴某出庭作证称,其是原告的小女儿,姜翠华是其姐姐,2005年、2006年左右原告给其钱让其帮忙炒股,2007年原告说买房子让其将钱给原告,其给了原告8万元,当时原告说房子写其姐姐的名字,因为房子有5年期限才能过户,房子的事情都是姜翠华处理。张伟质证认为胥某的证言没有关联性,不能证明原告为涉案房屋出了购房款;吴某与本案有利害关系,其证言没有证明力。姜翠华对上述证人证言予以认可。

诉讼中,原被告对xx号房屋的购买经过、购房款的来源、居住使用情况各执一词。原告称因为原告原系住总员工,担任涉案楼房建设的监理,通过监理人员的职位获得了内部购房指标,因为身份比较敏感,就用女儿姜翠华的名义购买,签订购房协议时是原告配偶与姜翠华去办的,因为原告配偶不识字,姜翠华把购房人签的张伟的名字,等姜翠华把所有买房的缴款单子、合同拿给原告时,原告才发现登记在了张伟名下,姜翠华和张伟口头保证,等房产证办好后五年就过户到原告名下,xx号房屋没有使用经济适用房指标,全部购房款均由原告出资,房屋自装修后一直由原告居住。张伟称,1806号房屋是使用其个人的经济适用房购房指标购买,购房款由姜翠华以夫妻共同财产支付,购房款是2007年支付的,发票是后开具的,姜翠华告知其购房款是一次性支付的,从未说是父母支付的。为证明张伟未曾使用个人经济适用购房指标购买涉案房屋,庭审中原告出具了《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入审核表》复印件,其上记载申请人为张伟,审核时间为2006年8月9日,审核意见为“继续有效2007年8月13日”。对该证据张伟在先后的开庭过程中,先称真实性待核实,证明目的不认可,后称该证据是其本人提供,对其中记载的指标继续有效无法做出解释,同时其本人称获取公租房的条件是名下没有房产,但对其本人在持有公租房的情况下仍能够购买经济适用房的原因亦未作出合理解释。姜翠华对原告所述均予以认可,称当年其出于私心将房屋买受人写的张伟,其和张伟的经济适用房指标没有使用。

另查,原告系北京市户籍,原告与其配偶名下现无房产。

本院认为

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合全案案情及双方当事人诉辩称主张,本案争议焦点为双方是否形成借名买房关系。

借名买房关系的成立包括两个方面:其一是对为何借名加以说明,其二是对谁是真正买房人提供证据佐证。本案中,原告主张其是xx号房屋实际产权人,故根据证据规则,其应对为何要借他人名义买房以及其是房屋实际所有人提供证据。围绕着借名买房的原因、如何购买及使用涉案房屋,原告提交了大量证据,上述证据虽均为间接证据,但考虑到亲属之间借名买房法律关系本身的特点,在没有借名买房书面约定的情况下,如原告相关证据可以结合成较为完整的证据链条,法院可以据此认定借名买房事实的存在。本案中,首先,原告所述其利用职务便利、借用姜翠华名义买房的经过具有一定的合理性,姜翠华对此予以认可,张伟虽予以反驳,但未能对己方的反驳意见提供合理解释或证据支持,且庭审中张伟对使用经济适用房指标情况、自身持有公租房仍能够购买经济适用房等情况不能自圆其说。其次,相关证人证言与原告所述能够吻合,原告提供的银行流水明细、存取款凭单等能够对其涉案房屋购房款的来源予以说明,张伟提供的银行卡交易记录无法证明购房款由其出资。再次,原告持有的涉案房屋所有权证书等证件原件、相关购房票据、物业证明、水电气缴费单据等能够证明,原告以房屋归自己所有的方式对房屋进行实际使用和控制。综合上述事实及原告所提交的证据,已形成完整的证据链,足以认定原告与二被告之间存在借名买房关系,原告基于双方借名买房关系要求二被告将xx号房屋转移登记至原告名下的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。张伟关于原告为帮助姜翠华转移夫妻共同财产,与姜翠华串通恶意提起的本案诉讼的答辩意见缺乏依据,本院不予采信。

综上,依照《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十条之规定,判决如下:

裁判结果

被告姜翠华、张伟于本判决生效之日起七日内将登记在张伟名下的位于北京市朝阳区XX园402号楼18层xx号房屋转移登记至原告王将名下。


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