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经济适用房买卖中,即使未签借名买房协议是否有可能形成借名买房?

2020-03-09 20:17:58 0 admin

原告诉称

原告张力向本院提出诉讼请求:1.判令在我偿还北京市XX区×号房屋在平安银行股份有限公司北京和平支行的借款后,王军配合我办理该房屋的解押手续;2.判令王军将该房屋过户到我名下。事实与理由:我于2005年通过朋友介绍购买“北京国农置业有限公司”开发建设的×房屋。因我不是北京户籍,故与王军(我堂妹袁伏艳的丈夫)协商借其之名购买该小区×号房屋,同时我支付王军一万元作为酬金并口头约定待该房屋具备上市转让条件时再将房屋过户给我,购买该房屋全部价款及税费均由我支付,同时购房合同及后来交房验收的全部手续的签名和付款都是我在田园风光雅苑开发商国农置业办公室完成,所以现在购房合同、房本原件、购房收据、有我签名的付款支出凭据、验收房屋资料都在我处。验收房屋后我一直在此居住。2008年我因为结婚对此房屋进行了装修,装修款亦由我支付。2007年因我资金紧张且该房屋尚未过户,在王军回国后,王军协助我在“深圳发展银行”就该房屋做了十年期抵押贷款。我在获得抵押贷款后给了王军一万元和一台理光一体机(市值约一万元)作为其借名买房的费用。其后王军在美国又通过电话向我借了一万元让我给了袁伏艳,至今未还。房屋所有抵押贷款都由我负责偿还(深圳发展银行的卡和折子都在我这里)。因为我和王军属于亲戚关系,所以一切都是口头协议并没有签订借名买房协议,给钱借钱和给他理光一体机都没有文字证据,只有后来和袁伏艳在微信上聊天,其有过确认。自2007年房屋抵押贷款后,王军就再没有回过中国,期间我曾多次催促王军回国办理房屋过户手续,但堂妹袁伏艳和王军均开始相互推脱,甚至不再与我联络,在谈到房屋过户相关问题时,袁伏艳从一开始对此说不知情,到最后以要退房和要求我腾房相威胁。由于该房屋现已具备上市交易条件,故我诉至法院,请求法院支持我的诉讼请求。

被告辩称

被告王军辩称:不同意张力的诉讼请求,要求法院依法驳回张力的诉讼请求。张力是以合同纠纷起诉的,但是从张力提供的证据及本案的事实来看,不存在张力所谓的借名买房的协议或者合同。即使借名买房成立,借名买房的合同也是无效的。涉案房屋是经济适用房,是有保障性政策性的住房。北京市对经济适用房实行严格的准入。经济适用房是解决城市困难户的需要,关系到社会公众利益。对方是按照合同纠纷起诉的,这种合同应当是一个债权合同,对方请求要求过户的权利也属于债上请求权,应当适用诉讼时效的规定。这个房子应该在具备上市条件的时候就可以过户了,这个时间应当作为诉讼时效的起算时间。房产证的登记日期为2006年,按照经济适用房的政策,拿到房本五年,到2011年就具备上市交易条件了,诉讼时效应当从2011年开始计算,届满日是2013年。张力是2016年才提起诉讼,要求我办理过户,我认为已经超过了诉讼时效,这么长时间张力一直没有向我主张权利,可以证明并不存在借名买房的问题。张力要求我配合他办理涉案房屋的解押手续,该项请求与本案案由不符,不同意在这个案件中一并解决,请求法院予以驳回。这个借款合同的当事人是我,即使无法还款解押,法律责任最终也是由我承担,与张力没有利害关系,因此张力的该项诉讼请求没有法律依据。

反诉原告王军诉称:1.判令张力腾退北京市XX区×号的房屋并将该房屋返还给我;2.判令反诉费由张力负担。事实与理由:我长期在美国生活,但拥有中国公民身份,名下并无住房,出于理财考虑,一直在留意国内的合适房源。2005年,张力向我推荐购买北京国农置业有限公司开发建设的经济适用房—×小区,并表示同意予以协调办理。双方约定,如购买成功,因我不会回国居住,故房子可由张力居住使用,购房款先由其垫付,待房产证办下后再进行抵押贷款以回笼垫付款(由张力负责还款),房屋装修由张力自行负责,房屋使用期间,我不收取任何形式的租金和费用。同时约定,我作为房屋的所有权人,根据实际需要可以随时收回房屋,收回房屋时,我应向张力返还购房款本金,同时按使用年限给予装修款补偿。房屋收回时,房屋价值的增减均与张力无关。因为张力系我的妻子袁伏艳的堂兄,双方是亲戚关系,平时关系也好,所以对于上述约定,并没有订立书面协议。后来,我在美国做了公证,授权张力代为办理诉争房屋的购买事宜,并由其自行装修使用。2007年我回国办理了银行贷款,抵押物为诉争房屋,贷款由张力负责偿还。没想到,事隔十多年,张力竟会严重违背诚信,起诉要求我将房屋过户给他,故我提出反诉,请求法院支持我的反诉请求。

反诉被告张力辩称:不同意王军的反诉请求。我是房屋的实际权利人,诉争房屋由我全部出资购买,自交房到入住、装修都是我办理的手续,交房后也是我实际入住至今。房屋所有权证原件及购房契税都是由我保存,可以证明双方存在口头借名买房的关系。双方存在借名买房的关系,我是房屋的实际所有权人,王军无权要求我腾房。房屋是按照经济适用房管理的房屋,但并不是经济适用房,不属于保障性住房,其上市交易不受限制。根据法律规定诉讼时效是从权利被侵害之日起计算,我和王军之前不清楚房屋是按照经济适用房管理的,以为是经济适用房,所以协商五年过户。王军一直在国外,也没有否认这个事实,我一直在这个房子里居住,王军也一直配合我办理贷款。王军从2015年才开始要求我腾房,所以诉讼时效应当从2015年开始计算。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实,本院认定如下:

张力与袁伏艳系堂兄妹关系,袁伏艳与王军系夫妻关系。2005年8月2日,王军(买受人)与中国农业大学(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定:出卖人以划拨方式取得位于北京市XX区东小口镇马连店村编号为京昌国用(2000划变)字第33-02-42的地块的土地使用权。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名中国农业大学回龙观教工住宅小区。买受人购买的商品房为合同规定的项目中的第×号房,该商品房的用途为住宅,属混合结构,该商品房合同约定建筑面积共104.65平方米,其中套内建筑面积93.92平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.73平方米。出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款,按建筑面积计算,该商品房单价为每平方米2600元,总金额272090元。买受人自签订本合同之日起十日内将全款交付出卖人。合同还对其他事项进行了约定。合同加盖中国农业大学公章,并由王军签字。王军的签字由张力代签。合同签订后,张力以王军的名义支付了全部购房款,涉案房屋的公共维修基金、契税,并委托北京东方浩翔物业管理有限公司办理涉案房屋的所有权证。张力以王军的名义于2005年12月6日办理了该房屋的入住手续,对房屋进行了装修并居住至今。2006年9月5日涉案房屋的房屋所有权证下发,房产证号为京房权证昌私移字第XXXX号,房屋地址为北京市XX区×号,该房屋登记在王军名下,系按经济适用住房产权管理的房屋。该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由张力持有。2007年9月王军将涉案房屋办理了抵押,与深圳发展银行北京和平支行签订了《个人担保贷款合同》,合同约定了贷款金额、贷款期限及双方的权利义务等。办理完抵押贷款后,该房屋的抵押贷款每月由张力负责偿还,张力主张该房屋贷款现已还清,但尚未办理解押手续。庭审中,张力主张其与王军存在口头借名买房的关系,因其不是北京户口,无法购买涉案房屋,故其与王军协商借用王军的名义购买涉案房屋,其支付王军一万元作为报酬,约定五年之后待涉案房屋具备上市交易条件后再过户,因王军一直未回国,故双方一直未办理产权过户手续,2015年王军让其腾房,双方发生纠纷,故其诉至法院,请求同其诉称。张力提交微信聊天记录予以证明,张力主张该份微信聊天记录为其与袁伏艳的聊天记录,聊天记录中张力称孩子需要上学想把房屋转过来,故要求袁伏艳转告王军,让王军回国配合其办理房屋过户手续,并主张其当时以王军名义购房,王军于2007年配合其将房屋办理了抵押贷款,贷款由其负责偿还,袁伏艳对此不予认可,双方在微信聊天过程中产生争议。王军不认可该份微信聊天记录为张力与袁伏艳的聊天记录,对张力的主张不予认可,主张双方不存在借名买房关系,其出于理财的目的委托张力办理涉案房屋的购买手续,购房款由张力垫付,房产证办下来后将房屋抵押用于回笼资金,贷款由张力负责偿还,房屋装修由张力负责,其作为房屋产权人随时可要求张力返还涉案房屋,房屋价值的增减与张力无关。王军主张其在购房前为张力出具了公证的委托书,但王军未提交该份证据。

本院查明

另查,张力与李婷系夫妻关系,李婷具备在京购房资格。

上述事实,有《商品房买卖合同》、《房屋所有权证申办代理委托书》、收据、北京市住宅公共维修基金专用收据、中华人民共和国契税专用税收缴款书、《中华人民共和国房屋所有权证》、入住通知书、《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》、发票、《个人担保贷款合同》、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为:涉案房屋虽登记在王军名下,但房屋买卖合同由张力代为签订,房款、契税、公共维修基金等均由张力支付,房屋入住手续由张力办理,房屋自交付后由张力负责装修且一直由张力居住使用,房屋在办理抵押贷款后,贷款均由张力负责偿还,涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由张力持有,双方虽未签订书面的借名买房协议,但张力提交的上述证据能够形成完成的证据链,证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。王军虽主张双方不具有借名买房关系,其与张力系委托关系,其为张力办理了委托公证手续,委托张力办理购房的全部手续,但王军就其主张未提交任何证据予以证明,综合双方的证据及陈述,本院认为张力提交的证据明显优于王军的陈述,王军就其主张未提交相应证据予以证明,亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释,故对王军的主张本院不予采信,对张力关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张,本院予以采信。

涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋,并非经济适用住房,不属于政策性的保障性住房,故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。张力现具备在京购房资格,其要求王军配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求,于法有据,本院予以支持;双方在产生借名买房法律关系后,张力已实际占有使用了标的物,王军以张力的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩,依据不足,本院不予采信。王军要求张力腾退涉案房屋的诉讼请求,缺乏依据,本院不予支持。

综上所述,本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

一、王军于本判决生效后十日内配合张力到北京市XX区×号房屋的抵押贷款银行办理该房屋的解押手续,并在该房屋办理完解押手续后三日内配合张力办理该房屋的产权变更手续,将该房屋变更登记至张力名下;

二、驳回王军的反诉请求。


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