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关于离婚后房屋比例是否会影响收益?

2020-03-10 21:19:30 0 admin

原告诉称

原告周下向本院提出诉讼请求:判令被告叶储支付原告周下XX市XX市场5号门面房XX号房产的出租租金收益27416元。事实和理由:1.原告周下与被告叶储于××××年××月××日登记结婚,双方共同出资于20091221日购买了位于XX市××农贸市场××门面××号房××套,该房产在产权证申领时明确为共同共有。2.该房产购买后一直由被告叶储经管出租事宜。3.原告每年都向被告提出平分该房历年出租租金所得,被告一直不给。4.20XX518日被告叶储在XX市人民法院港区法庭人民调解时明确“2010221日开始出租,租金标准7000/年,从来没有给过”。2010221日至20XX1221日期间涉案房屋出租租金收益共计54833元,被告叶储应按照50%比例给付原告周下27416元。

 

被告辩称

被告叶储承认原告周下主张的第1、2项事实,承认原告周下主张第4项事实中的出租开始日期、租金标准、租期内的租金金额及至今未分配的事实,不认可原告周下主张的第3项事实及第4项事实中分配比例,并辩称:1.两人共享涉案房屋出租租金应计算至2014821日被告叶储归还原告周下110000元房屋出资款时止,之后因原告退伙就不应再共享出租租金收益;2.因原告周下的购房出资款系分批支付,故原告周下享有的出租租金收益应分段按出资比例享有,2010221日至2012220日期间周下享有的租金收益比例为1/4,2012221日至2014821日期间周下享有的租金收益比例为1/33.在购买涉案房屋时,除购房款320000元外,被告叶储在办证时另外支出税款10712元,该款应由原告周下承担1/3,当时说好周下要出1/33570元,但周下至今未出;4.在购买涉案房屋前,因对另一套价高(345000元)的房屋买卖订购合同毁约导致其支付中介的1000元押金作为赔款给中介,该1000元损失应由原告周下承担1/3。综上,经折算后被告叶储无需再支付原告周下任何款项,请求法院驳回原告周下的诉讼请求。

 

原告周下针对被告叶储的答辩意见补充称:1.其从未退过伙,出租租金收益分配期间应截至20XX1221日;2.涉案房屋从购买后一直都是两人共同共有,两人口头明确出租租金收益要平分的;3.涉案房屋含税价总价为280000元,而非320000元,上次诉讼中系其为便于法院审理才认可320000元的,且关于税金从未约定过周下需负担1/3,被告叶储也从未要过税金;4.被告叶储从未说过其因毁约曾赔偿过中介押金1000元。

 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换并质证。对于当事人双方没有争议的原告主张的第1、2项事实及第4项事实中出租开始日期、租金标准、租期内的租金金额及至今未分配的事实,本院依法予以确认;对于双方存在争议的事实及证据,本院分别予以分析。原告周下主张其每年都向被告叶储要求分配出租租金收益,被告叶储称周下从未向其主张过出租租金收益,且原告周下庭审中明确直至此次离婚后财产纠纷诉讼才在本院人民调解时提出分配涉案房屋出租租金事宜,故本院对其主张的第3项事实不予确认。被告叶储为证明其购买另套价格房屋违约损失1000元押金的事实,向本院提供了房产转让协议书,被告周下对该证据不予认可;本院认为该证据系孤证,且亦无法证明其损失1000元的事实,故本院对被告叶储主张因购买此价高房屋损失1000元押金的事实不予确认。被告叶储为主张其购买涉案房屋支出契税10712元的事实,向本院提供了江苏省契税完税证票据,原告周下对该证据不持异议并同意法院一并处理、但认为该票据上面计税房价为267800元而非320000元,本院对曾发生契税10712元的事实予以确认。

 

本院查明

本院另查明:1.因购买涉案房屋,原、被告两人于2009129日在宝山区顾村中心幼儿园纸头上书面约定:购买浏家港一套房子、两人共同所有、房价叁拾贰万元。房价全部由叶储付出,周下以后每月付五万元;盈亏照投入比例分担。

 

2.2011年38日,原、被告以协议方式登记离婚。

 

3.20XX年74日,原告周下诉被告叶储离婚后财产纠纷一案,诉请内容为分割涉案房产,本院于20XX1227日判决涉案房屋产权归叶储单独所有、叶储支付周下补偿款20000元,双方均未上诉,该判决已发生法律效力。

 

4.原、被告共同确认:两人结婚后离婚之前原、被告共同居住生活在被告叶储家里,两人于2009129日书写书面约定“盈亏照投入比例分担”意思仅指房价。被告叶储称当时根本没说过出租租金收益的事情,之后也没谈过;离婚前的出租租金收益都用于两人的生活开销了,离婚后的出租租金收益都系其自己花销了。原告周下称当时口头约定出租租金收益平分,但没书面写下来。

 

5.关于涉案房屋的购买总价,原告周下称含税价为280000元,上次分割房产纠纷中其为便于法院审理确认房屋含税总价为320000元;被告叶储称涉案房屋不含税总价为320000元,另支出契税10712元,涉案房屋总价为330712元;因两人写书面出资协议时尚未到涉及到契税交纳,故当时对契税负担未谈及;上次分割房产的诉讼中之所以没提税金是因为周下未提出分配涉案房屋出租租金收益;房价320000元其都是现金交给中介的,中介转交给了房东,中介和房东都没开具收据;契税票据上的计税金额系为了少缴税,中介帮忙操办的,实际房价就是320000元(不含税)。

 

本院认为

本案的争议焦点为:涉案房屋出租租金应分配的期间、比例及契税是否影响原告周下应分配的出租租金收益金额,原告周下认为分配期间为2010年221日起至20XX1221日止、分配比例为50%、契税不影响出租租金收益分配,被告叶储认为分配期间为2010221日起至2014821日止、比例为前两年1/4后两年半1/3、契税也应由周下负担3570元;就此本院注意到:1.原告周下称签订出资协议时口头商定出租租金收益一人一半的分配方案,被告叶储明确两人从未对出租租金收益分配进行过任何约定,在两人对购房出资进行明确书面约定的基础上,若当时谈及出租租金收益分配事宜,更可能的结果为一并写进出资协议书中,相反并无任何证据证明两人对出租租金收益分配进行过商量和约定,且事实上原告周下也承认直至诉请分割涉案房屋纠纷时才提及涉案房屋租金收益分配事宜,故本院对原告周下称口头商定的主张不予采信;2.原、被告于××××年××月××日结婚,于200912月购买涉案房屋并由叶储将涉案房屋于2010221日对外出租,至201138日离婚,期间共有约7300元的出租租金收益,但该期间两人共同居住生活在被告叶储家中,加之两人未对出租租金收益分配进行过约定,且被告叶储明确称该期间的租金收益已用于两人的共同生活开销,两人在离婚协议书中已明确财产分割完毕,故两人离婚前的租金收益原告周下无权再要求分配;3.叶储签订买卖合同购买涉案房屋后两人才书写出资协议书,当时两人对实际的购房出资总额均已明确为320000元,且叶储在房产分割纠纷案中出示的购房合同上明确记载契税由卖方负担,原、被告两人购房的实际出资只有320000元,故叶储要求周下分担契税3570元缺乏事实依据;退一步讲,即使被告叶储在两人婚姻存续期间支出税金也系两人夫妻共同生活期间的开销,两人夫妻关系存续期间的出租租金收益约7300元,因无证据证明两人对购房税金的负担比例作出过任何约定,被告叶储庭审中称其一直要求周下承担税金3570元,原告周下称叶储从未向其索要过税金,因税金的支出系两人夫妻关系存续期间的债务负担、出租租金收益的收入系两人夫妻关系存续期间的债权收益,且无证据证明两人曾对夫妻关系存续期间的税金负担和出租租金收益作出过约定,故两人夫妻关系存续期间非专属于个人财产外的出租租金收益及税金负担均系共同财产或共同债务,均不宜作分担处理,本院依据公平原则及夫妻财产法定原则做混同抵消处理,两人均不得向对方主张夫妻婚姻存续期间的两项权益,被告叶储无权向原告周下要求分担税金;4.两人对购房出资约定各出资160000元、两人对房价涨则共享涨价收益跌则共担跌价风险,但并未对出租租金收益进行过约定,相反从两人的出资协议书来看周下的应出资额已转化为欠款分期归还给叶储,按照出资协议书共同共有的约定及产权证共同共有的登记记载,在两人未对出租租金收益分配方案进行过特别约定的情况下,原则上应按照共同共有的法律原则来确定两人的租金收益分配比例,故涉案房屋转移至个人名下之前的出租租金收益应按照法律规定一人分一半,被告叶储认为应根据出资进度、比例分配的主张缺乏法律依据,本院不予支持。综上,按照原告周下主张的出租租金收益分配期间,本院经核算201139日至20XX1221日期间的出租租金收益合计约47480元,该款已全部由被告叶储收取且未给予周下分文分配,故被告叶储应按照一人一半的分配原则支付原告周下23740元。据此,依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,判决如下:

 

裁判结果

被告叶储于本判决生效之日起10日内支付原告周下房产出租租金收益23740元。


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