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离婚后房产纠纷中当事人能否取得涉案楼房的所有权?

2020-03-10 21:25:00 0 admin

原告诉称

原告杨富向本院提出下列诉讼请求:1、依法判令被告与第三人对涉案房产的买卖无效,后原告撤回该诉讼请求;2、判令被告及第三人停止对原告所有房产的侵害,返还涉案房产;3、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由:原告合法拥有位于XXXX街道办事处前XX小区二号楼一单元XX2室房产一处(125平米),一直未居住。在原告不知情的情况下,被告杨富(原告之弟)将该处房产卖给了第三人杨富(原告之妹)。被告杨富甚至将房屋房门焊死,严重妨害原告对所有财产权利的行使。被告将原告房产非法出售给第三人的行为,严重侵害了原告权益,应属无效。现提起民事诉讼,请法院查明案件事实,支持原告诉讼请求。

 

被告辩称

被告杨富辩称,2001年我母亲侯纪出资在前XX村建了一座三层沿街楼,登记在我名下。因为我们欠了很多钱还不上了,2003年左右就把三层卖给了我二姐杨富,后来二层拆迁补偿的房子给了我大姐,我大姐去村里交钱。一开始三层卖给我三姐来,后来他们没同意就算了。第三层拆迁补了两套房子,因为杨富当时在离婚中,怕有房产纠纷,所以就委托我代签拆迁协议。拆迁协议上签的是我的名字,房子在我名下。后来因为我生活压力比较大,欠了200万的房贷,我想回来把涉案房屋租出去,一年的房租能还一个月的房贷,杨富找我说想买涉案楼房,我觉着房租比较低,卖房子价格高更能减轻我的生活压力,所以我就把房子卖给了杨富。后来杨富知道我把房子卖了不愿意,让我把房子给她要回来,我就找杨富商议,但是杨富不同意,所以导致本案的发生。

 

第三人杨富陈述称:涉案房产并非原告所有,原告无权对被告及第三人的行为提出异议,原告不具有主体资格。拆迁前三层楼的建设是由第三人出绝大部分资建设起来的,该三层楼所有权归母亲侯纪,至于原被告所述的第三层楼的偿还债务及最后归属均与事实不符,当时原告根本无力出资,也没有任何出资的事实。被告与第三人的行为原告知情,并且在被告与第三人之间产生的诉讼中原告也曾经参与过,现在原告又以不知情为由提起诉讼,显然属于恶意诉讼。被告与第三人因涉案房屋发生争执多次报警,涉及的冲突主体当时仅限于被告和第三人,其他人从未主张过权利,并且当时原告也在出警现场,原告也没有主张任何权利。综上,本案诉讼是原告与被告恶意串通后进行的诉讼,是因为被告对第三人在前期的诉讼中败诉,为恶意拖延诉讼程序而事实的行为,所以请法院依法驳回原告的诉讼请求。

 

原告杨富围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件一份,XX县前XX拆迁补偿汇总公示表(复印件)一份,委托书(复印件)一份,房屋腾空验收合格单(复印件),被拆迁户杨天、杨富、杨富对被拆迁沿街楼评估价格提出四项要求(复印件),房屋价格提出的复议(复印件)各一份,拆迁动态(复印件)一份,证人杨天、杨地的证人证言,杨地的书面证言一份,证明材料一份,拆迁协议(复印件)三份,房屋经纪公司证明一份。被告杨富依法提交了三层沿街楼国有土地使用证。第三人杨富依法提交了(2018)鲁1323民初2421号案件起诉状及民事判决书一份,证明一份,前XX社区出具证明一份,房屋买卖合同复印件一份。本院依原告杨富的申请到存放于XXXX街道前XX村委四楼的当年前XX拆迁指挥部档案室内核实了原告提交的XX县前XX拆迁补偿汇总公示表,委托书,房屋腾空验收合格单,被拆迁户杨天、杨富、杨富对被拆迁沿街楼评估价格提出四项要求,房屋价格提出的复议,拆迁动态的证据原件并拍照,到XX县城市国有资产运营公司调取了涉案三层沿街楼安置的楼房选楼登记表,对前XX片区拆迁时负责涉案三层沿街楼拆迁工作的工作人员窦伟谭作了调查笔录,到房产中介对涉案房屋2018年市场价格作了两份调查笔录。本院依职权调取了吴来勇诉杨富离婚纠纷一案(案号(2006)沂民初字第2231号)的庭审笔录、调解笔录和民事调解书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。第二次庭审时被告杨富未到庭应诉,视为放弃质证抗辩的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

 

本案原被告及第三人之母侯纪(2008年去世)共生育子女四人,其中长女杨天,次女杨富,三女杨富,长子杨富。侯纪生前有位于XXXX街道前XX村老房2间,2001年将该老房拆除,盖成本案被拆迁的三层沿街楼,该三层沿街楼登记在被告杨富名下。原告杨富自该三层沿街楼建成就在该沿街楼中居住,2003年原告杨富与其前夫吴来勇结婚前后,吴来勇向侯纪支付了25XX0元房款,对该沿街楼第三层进行了装修,并在此结婚居住。2006922日,原告杨富与吴来勇经本院调解离婚,约定吴来勇付给侯纪的房款25XX0元由原告杨富负责结退并所有。原告杨富离婚后仍居住在该沿街楼第三层直至2010年左右,XXXX街道前XX片区拆迁。

 

本院查明

另查明,在杨富与吴来勇离婚纠纷一案的庭审笔录中,吴来勇称“住的楼房是我岳母家盖的,我支了20000元的房款,装修房子我花了10000元,另外还给了我岳母5XX0元的房子钱,这样等于我买了我岳母的楼房的第三层(有100多平),一层二层还属于我岳母的”。杨富称“我母亲说让他(吴来勇)先支上部分钱先住着,其余算是陪送我的,我母亲收他25XX0元属实,但并不是房子卖给他了。”

 

另查明,XX县前XX片区拆迁补偿汇总公示时本案被拆迁三层沿街楼被分为三户,分别为原告杨富、被告杨富和杨天,该三人作为被拆迁人在房屋腾空验收合格单上签字捺印,在对被拆迁房屋评估价提出的复议中签字捺印。2011713日县绩效跟踪考核办公室的拆迁动态中载明:“XX镇、指挥部做杨富、杨天等户的工作,杨富、杨天已表示同意签协议,但仍须其弟杨富同意,指挥部计划明天安排工作人员到北京找杨富面谈。”

 

另查明,指挥部对该三层沿街楼包户做工作的工作人员为窦伟谭,窦伟谭在调查笔录中称“我、杨天、杨地、和杨地的闺女婿,我们四人去的北京,找的杨富,这房子主要得杨富同意,因为他是家中男孩,杨天、杨富、杨富都同意才可以。”“我们丈量的时候杨天、杨富、杨富主张房屋是他们的。”“杨富从来没见过,做工作签协议也没见过,杨富也没跳出来说要房子。”“他们姊妹几个把房子分明白我们才给签,他们分不明白谁也不敢给签。”“当时具体谁几套房子我不清楚,除了一套在杨天身上,其他都在杨富身上,杨富的也在杨富身上,因为杨富婚姻不稳定,怕他丈夫分房子,签的是杨富的名,但当时我们怕出现什么问题,让他们签的委托书,因为丈量的底子上是杨富的。”杨富应拆迁指挥部的要求书写了由杨富以杨富的名义代签协议的委托书。委托书中写明“我在拆迁中分得两套安置房,现因婚姻状况不稳定,现委托弟弟杨富代签协议。”

 

2011年718日,该三层沿街楼方与XX县城市国有资产运营有限公司签订了3份《房屋拆迁补偿安置协议》,杨天签订一份,以第二层118.83㎡正房产权调换安置了一套125㎡的安置房,为3号楼东单元401室。杨富签订了两份《房屋拆迁补偿安置协议》,分别以第一层(137.5㎡)、第三层(128.35㎡)产权调换了两套125㎡的安置房。在分房后,被告杨富卖掉了其中的两套,剩余两套一套为原告杨富现居住的7号楼1单元5楼东户,系用其分得的楼房与他人置换得来,另一套即为诉争楼房。杨天安置的楼房为第二层产权调换,但杨天并未获得第二层的产权,其安置的楼房系为被告杨富顶名,后经杨富和杨天协商,杨富将杨天顶名的房屋卖给杨天,2013年、2014年前后杨天支付购房款后居住至今。在前XX片区拆迁安置过程中,第三人杨富为杨地顶名获得一套安置房,在三层沿街楼拆迁安置过程中,第三人杨富未向本案原被告和杨天及前XX片区拆迁指挥部主张过要求获得安置权及分得安置房。

 

2018年411日,被告杨富和第三人杨富签订房屋买卖合同,约定由被告杨富将位于XXXX街道前XX小区XXX单元XX2室的楼房(带车库、阁楼)卖给第三人杨富,房屋价格为200000元。杨富将其中的159126元交到了XX县城市国有资产运营有限公司补足涉案房屋的房屋差价款,剩余41000元转账给杨富。2018529日,被告杨富以该房屋买卖合同未经其妻子同意等理由诉至本院,要求确认该房屋买卖合同无效,被告杨富退还第三人杨富购房款,第三人杨富返还被告杨富房屋。该案经本院审理后作出(2018)鲁1323民初2421号民事判决书,认为该房屋买卖合同系有效合同,驳回了被告杨富的诉讼请求。另查明被告杨富于20183月左右对涉案楼房进行了装修,后卖给第三人杨富,后被告杨富与第三人杨富因涉案房屋发生纠纷,派出所出警,后涉案房屋的房门被焊死,原告杨富知道后认为被告和第三人的行为侵害了其权益,为此诉至法院。

 

另查明,涉案楼房(含车库、阁楼)在2018年411日前后成交的市场价格大约在四五十万元。

 

另查明,杨天的证言称三层沿街楼是2001年盖的,花了10余万元,欠了大约56万。盖起这个房子之后其与杨富都还账来,让杨富拿一部分钱三楼给她,她不同意,后来是杨富拿了钱要了三楼,母亲侯纪说了三层给杨富。其母亲说过杨富如果不把钱还给杨天,就让其住二层,拆迁时其没打算要房子,是为杨富顶了名,2013年到2014年分期给了杨富房款,买下了其顶名的房子。拆迁时,每层面积超过125平就可以要两套,二层没有超过所以就一套。三层和一层各分了两套。

 

杨地的证言称,侯纪去世之前就已经把三层沿街楼分配好了,谁出钱谁得楼。当时想让杨富出钱住三楼,她不同意。因为杨富结婚晚给了3万元还账,在三楼上装修结了婚一直住到拆迁。那个房子实际是杨富三套,杨富两套,杨富其中一套是杨天顶着名,后来杨天给了钱要下了那套房子。

 

本院认为

本院认为,本案中,争议焦点一为:涉案楼房的所有权人是原告杨富还是被告杨富,被告杨富将涉案楼房卖给第三人杨富是否是无权处分。涉案楼房系由被拆迁的三层沿街楼的第三层拆迁安置得来,从该沿街楼的权属证书可知,该沿街楼登记在被告杨富名下,根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”杨富系该沿街楼的所有权人,第三人杨富陈述的该沿街楼由其出资绝大部分建成,所有权归母亲侯纪,未提供证据证实,本院不予支持。原告杨富主张虽然权属证书上只有被告杨富的名字,但该沿街第三层归其所有,其已将该沿街第三层买下,虽然《房屋拆迁补偿安置协议》均由被告杨富签订,没有原告杨富的名字,但原告提供的委托书中显示,杨富的拆迁安置协议由杨富顶名代签,该第三层安置的两套楼房(包含涉案楼房)属于其所有。被告杨富予以认可,称该沿街第三层因原告杨富支付了房款用于偿还盖沿街楼及家庭的债务,第三层拆迁安置的两套房屋属于杨富所有。原告为支持自己的主张提供了XX县前XX拆迁补偿汇总公示表,房屋腾空验收合格单,被拆迁户杨天、杨富、杨富对被拆迁沿街楼评估价格提出四项要求,房屋价格提出的复议,拆迁动态,上述证据中中均有原告杨富的签字捺印,显示原告杨富系被拆迁的三层沿街楼的被拆迁人。对第三人主张的不能以被拆迁人是谁,谁在《房屋拆迁补偿安置协议》上签字就认定谁对被拆迁房屋有所有权,获得的安置房就归谁所有,本院予以认可。对此原告主张其母侯纪曾要求杨富和杨富替家中偿还部分债务,谁还了债,沿街楼第三层归谁,杨富没还,而杨富还了,所以获得沿街第三层。其一,杨富予以认可。其二,原告提供了杨天和杨地的证言称为盖三层沿街楼家中负债,侯纪为偿还债务将沿街楼的第三层进行处分,杨富未出资还债要房,由杨富出资,第三层归杨富所有,二证人所述与杨富所述一致。其三,本院调取的杨富与吴来勇离婚纠纷中的庭审笔录、调解笔录、民事调解书中也查明吴来勇向侯纪支付了房款,虽然民事调解书中载明由杨富收回房款归其所有,但杨富称并没有收回,杨富称钱都还了账没有钱了其母侯纪没有退回,第三人杨富也未提供证据证实其母将房款退回杨富。其四,从沿街楼第三层的居住情况看,杨富结婚时对沿街楼第三层进行了装修并居住,2006年离婚后也一直在此居住,侯纪2008年去世,在此之前杨富也未搬走,且一直居住在此直到拆迁。其五,从杨富书写的委托书和杨富签订的《房屋拆迁补偿安置协议》来看,杨富写到其在拆迁中分得两套安置房,并由杨富代签协议,杨富代签了另一份分得两套房的协议,视为对杨富主张的第三层分得的两套房归其所有的认可,否则杨富会提出异议。其五,证人杨天与杨地的证言与杨富离婚时杨富与吴来勇所述向侯纪支付房款一致。其六,窦伟谭在调查笔录中所称“他们姊妹几个把房子分明白我们才给签,他们分不明白,谁也不给签。”上述证据和事实之间相互印证。窦伟谭虽未出庭,但其所述事实有原告提供的证据和上述事实予以佐证。杨天的证言有上述证据和事实予以佐证。杨地的证言第三人有异议,第三人仅提供了杨付平的证言,杨地的证言所述与杨天证言一致,与上述证据和事实一致,第三人以杨地与第三人关系不好为由,主张其证言不应采纳,本院不予支持。

 

对于第三人抗辩的涉案楼房系杨富的,杨富与杨富签订《房屋买卖合同》杨富知情,签订合同时杨富在场,而杨富并没有提出异议。第三人提供了书面证明一份,让审判员对杨付平、冯淑荣夫妇二人分别单独做了调查笔录,但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定,无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据,杨富提供的证人未出庭作证,并接受原被告、第三人和法庭的询问,且第三人杨富未提供其他证据,故仅以未出庭证人证言认定杨富与杨富签订《房屋买卖合同》时杨富在场证据不足。对于派出所出警时原告也在现场,原告没有主张任何权利,第三人未提供证据予以证实。对于2018年3月杨富虽对涉案楼房进行装修,但不能以此认定杨富系该楼房的所有权人。

 

综上,结合原被告及第三人提供的证据证明力的大小,原告主张涉案楼房归其所有提供的证据的证明力明显大于第三人提供的证据,且原告提供的证据之间,证据及查明的事实之间相互印证,故对原告主张的涉案楼房归其所有,被告杨富系无权处分,本院依法予以支持。

 

争议焦点二为:第三人杨富能否取得涉案楼房的所有权,原告是否有权要求被告和第三人返还房屋,停止侵害。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”本案中,被告杨富将涉案楼房卖给第三人杨富系无权处分,原告杨富系涉案楼房所有权人,其是否有权追回,应看第三人杨富是否符合上述三种情形。其一,庭审查明三层沿街楼登记在杨富名下,但是杨富主张三层沿街楼所有权归母亲侯纪所有,并非杨富所有,沿街楼其出资绝大部分建设起来的,并以此主张杨富卖给她后,其获得该楼房的所有权。据此,第三人杨富认为三层沿街楼归其母侯纪所有,其应知侯纪去世后,该沿街楼则成为侯纪的遗产,该沿街楼置换的五套安置楼则应由其姐弟四人继承并协商分割,但是其明知是遗产,应由姐弟四协商分割,仍与杨富签订了房屋买卖合同。其二,据查明,20184月涉案楼房市场价格大约在四五十万元左右,而杨富与杨富的成交价格为20万元,明显低于市场价格。其三,涉案楼房为拆迁安置房,未办理不动产登记。综上,虽然涉案楼房已交付第三人,但是第三人不符合上述法律规定的取得涉案房屋所有权的情形,故原告有权追回涉案楼房,对原告要求被告和第三人停止对涉案楼房的侵害,返还房产的主张本院予以支持。综上所述,《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条、第一百零六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十五条之规定,判决如下:

 

裁判结果

被告杨富和第三人杨富于本判决生效后十日内将位于XX县XX街道前XX小区XXX单元XX2室的楼房(带车库、阁楼)腾空并返还给原告杨富。


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