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原告付清房款后在该处持续居住长达10余年,已经善意取得了涉案房产的所有权,所以该合同应认定为合法有效?

2019-12-20 21:24:10 0 admin


原告诉称

原告张希、林松诉称,原、被告于2005年3月7日达成协议,被告将其位于唐山市路北区韩城镇前辛庄村的三间平房卖给原告。原告多次要求被告协助办理房产过户手续,被告均以种种理由不予配合。为维护自身合法权益,原告提起诉讼,请求判令被告协助办理过户手续。二原告为支持其主张,提交了如下证据材料:证据一、身份证,证明二原告是中华人民共和国合法公民;证据二、户口本、结婚证,证明原告张希系前辛庄村民。二原告依法享有前辛庄村民各项权利,其户口为该村农业户口,有权购买该村房产,并有权享有该村宅基地使用权。二原告系夫妻关系,对涉案房产享有共有权利;证据三、房屋买卖协议,证明原、被告在完全自愿的前提下签订房屋买卖协议,该协议符合法律规定,合法有效;证据四、集体土地建设用地使用证,证明协议签订后,被告即将房屋及房屋产权证交付原告,原告同时将房款24000元一次性交付被告;证据五、录音光盘和材料,证明原、被告签订房屋买卖协议是双方自愿的,是真实的意思表示。原、被告商定的房款是当时的市场价格,且已付清。被告王军在签订合同时对房屋买卖行为知情并且同意,被告陈海在买卖协议上签字的行为对被告王军构成表见代理。合同签订前,二被告对涉案房产是按份共有关系。

被告辩称

被告陈海、王军辩称,2005年3月7日,被告陈海与原告林松之间形成了房屋转让契约,以24000元的价格将平房三间转让,后原告入住。二被告认为,涉案房产系在农村宅基地上所建,买卖应当进行双向审批;房屋买卖时原告不具备买房资格,直到现在,原告林松的户籍仍不在前辛庄,该买卖行为违法;被告王军他处无住房,结婚多年,一家四口,涉案房产是其唯一住宅;被告王军的母亲在1995年病逝,后其父被告陈海再婚,涉案房产中有被告王军母亲的份额,被告王军继承后,其父一人无权出卖;转让行为涉及的买卖标的是平房三间,该院落中尚有被告王军父母建造的厢房两间、猪圈一处和院墙等,现在整个院落中的房产均被原告占有使用;转让房产11年后仍未过户,二被告一直表示不同意,现已超过诉讼时效;在被告王军等人的户口仍在涉案房产的情况下,原告无权将户籍迁入,故不同意二原告提出的诉讼请求,应认定该房屋买卖行为无效,二原告返还房屋。二被告为支持其主张,提交了如下证据材料:

证据一、申请证人李某甲、李某乙、夏某出庭作证,证明涉案房产除了平房三间,还有被告陈海夫妻共建的其他建筑;证据二、身份证,证明二被告的身份证是本地的,被告王军身份证登记的是涉案房产的信息;证据三、户口本,证明户主为被告王军的户籍登记就是涉案房产,被告王军的户口登记早于原告张希的登记;证据四、土地承包经营权证书和前新庄村委会证明,证明被告王军是该村的集体经济组织成员,有口粮地;证据五、房产转让契约和集体土地建设用地使用证,证明涉案房产是农村房屋,在2005年3月7日转让时明确的是平房三间;证据六、结婚证、户口本、许家哨村委会证明,证明被告王军已婚,全家都是农民,祖孙三代全在许家哨村居住;证据七、民事起诉状,证明诉讼是由二原告引起的;证据八、前新庄村委会证明,证明涉案房产中有被告王军母亲翟桂玲的份额,被告王军有继承权,该房屋买卖未经过其同意,侵犯了其财产权;证据九、分家单,证明涉案房产仅仅是平房,后来的猪圈、院墙等都是被告王军父母婚后所建。

本院查明

经审理查明,1995年9月27日,二原告登记结婚。被告陈海与翟桂玲(1995年12月10日病故)系夫妻关系,婚后生一子即被告王军。1983年2月22日,被告陈海因分家分得平房三间。2005年3月7日,原、被告经过协商并达成协议,被告陈海将其“自建”的坐落于唐山市路北区韩城镇前辛(新)庄西南街三排2号的平房三间【证号:丰润集建(宅)字第24-6-179号】以24000元的价格卖与二原告,原告张希在买主“林松”名上按手印,被告陈海在卖主“陈海”名上按手印。协议签订后,二原告付清了购房款,被告陈海交付了房屋及集体土地建设用地使用证。2010年5月6日,原告张希将其户口由秦皇岛市青龙满族自治县肖营子镇高丽铺村223号迁入唐山市路北区韩城镇前辛(新)庄西南街三排2号。

上述事实,有当事人陈述、户口本、结婚证、房屋买卖合同、村委会证明等证据予以证实。

本院认为

本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,各方应严格遵守,并按照约定履行义务。二原告在签订协议时虽不是前辛(新)庄村民,但原告张希后来将其户口迁入该村,便成为了该村集体经济组织成员,原告张希以原告林松名义与被告陈海于2005年3月7日所签房屋买卖合同,系双方的真实意思表示,内容未超出二原告夫妻家事代理的权限范围,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,且在此次买卖过程中该村委会亦未提出异议;被告陈海的行为构成表见代理,其将涉案房产交付,符合一般农村风俗习惯;二原告付清房款后在该处持续居住长达10余年,已经善意取得了涉案房产的所有权,故该合同应认定为合法有效。二被告协助二原告办理过户手续,属于二被告应履行的合同义务,但原告林松的户口未在前辛(新)庄村,故应将涉案房产登记在原告张希名下。二被告提出的二原告提起诉讼已经超过诉讼时效、房屋买卖行为无效和房屋转让不包括厢房、猪圈、院墙等一系列主张,理据不足,本院不予采信。综上,二原告所诉,符合法律规定和公序良俗的行为准则,本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百三十五条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条之规定,判决如下:

裁判结果

被告陈海、王军于本判决生效后十五日内协助原告张希、林松办理坐落于唐山市路北区韩城镇前辛(新)庄西南街三排2号房产的产权变更登记手续,过户到原告张希名下。


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