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签完房屋买卖合同后,买卖方单方面解除合同并退款是否合理?

2020-03-03 20:43:18 0 admin

原告诉称

吴凡向本院提出诉讼请求:王娟向吴凡返还双倍定金差额10万元,并赔偿讼争房屋增值部分20万元。事实与理由:2016年4月6日,吴凡与王娟签订了一份《房产买卖协议》,就王娟将其所有的址于厦门市湖里区南山路396号之二203室的房屋(以下简称讼争房产)以300万元的价格出售给吴凡的相关事宜进行了约定。前述协议签订后,吴凡依约于2016年4月6日向王娟支付了10万元定金,于2016年4月20日向王娟支付了85万元购房款。然而,王娟未依约办理涉讼房产的过户手续,且擅自将上述吴凡已经支付的95万元退还吴凡,并向吴凡转账支付了6959元。吴凡因王娟的粗暴违约行为而蒙受了巨额经济损失,因此吴凡主张解除上述《房产买卖协议》,并要求王娟承担相应的违约责任。

被告辩称

王娟辩称,一、关于返还双倍定金差额10万元的诉讼请求,无任何的事实与法律根据。(一)王娟没有任何的违约行为,不存在长期拖延办理讼争房屋过户手续或者拒绝交房等行为。吴凡提交的证据不能证明王娟存在违约行为。实际上系吴凡违约,而非王娟违约。当时讼争房产处于出租状态,吴凡对此是知情的,吴凡未能顺利办理贷款,无法按时足额支付购房款。(二)双方于2016年5月21日合意解除了《房产买卖协议》。吴凡于2016年5月20日明确告知王娟其无法办理银行贷款按揭手续,无足额资金支付购房款,故双方协商一致解除《房产买卖协议》。王娟于2016年5月21日及时将相关款项退还给吴凡。综上,王娟无任何的违约行为;《房产买卖协议》在双方协商一致的情况下解除,故本案不适用“定金罚则”。二、关于赔偿讼争房屋增值部分20万元的诉讼请求,无任何的事实与法律根据。如前所述,王娟没有任何的违约行为,故无需承担任何违约责任。且,吴凡未能证明涉讼房产增值20万元,亦未能证明其因本案交易发生损失。三、王娟退还给吴凡的款项已经超过吴凡已支付给王娟的款项,吴凡已经获得超额利益。吴凡实际支付给王娟的款项是95万元,王娟实际退还给吴凡的款项为956,959元。退一步讲,若法院认定本案应适用“定金罚则”,则王娟多支付的6959元也应依法进行抵扣。综上所述,吴凡的诉讼请求无任何的事实与法律依据,请求法院驳回吴凡的诉讼请求。

本院查明

本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实,本院予以确认。当事人双方争议的事实在于:1.王娟是否存在违约行为;2.双方是否合意解除了讼争《房产买卖协议》;3.吴凡主张讼争房屋的增值部分20万元是否有事实依据。对于双方争议的事实和证据本院分析认证如下:1.吴凡与王娟于2016年4月6日签订讼争《房产买卖协议》,约定吴凡应于协议签订之日支付王娟定金10万元,于2016年4月25日前向王娟支付120万元(含定金),向银行申请商业贷款175万元,贷款由银行直接转至王娟账户,若贷款银行实际放贷金额小于贷款申请金额,吴凡应于收到银行同意放贷金额之日起3日内将差额部分直接支付给王娟;双方应于2016年4月25日前,签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》,并前往土房局办理交易过户登记手续,若于2016年4月25日前因一方原因无法办理交易过户登记手续,则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任;吴凡若需申请按揭贷款,应在签订之日起2日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续,王娟应配合吴凡办理按揭贷款。吴凡依约向王娟支付了购房定金10万元,并于2016年4月20日向王娟支付了85万元购房款。王娟在诉讼过程中自述其于2016年4月21日左右与吴凡口头磋商等银行按揭贷款手续办好之后再过户,其没有于2016年4月25日到房管局办理过户手续是因为吴凡没有于2016年4月25日前足额支付首期款和没有办法办理按揭贷款手续。吴凡认为双方没有书面约定也没有口头磋商等银行按揭贷款手续办好之后再过户。王娟认为其提交的2016年5月17日的录音中其所说的:“我跟你去交通银行跑了四五趟”这句话可以证明双方有口头磋商等银行按揭贷款手续办好之后再过户。本院认为,王娟所述的录音内容无法证明双方有口头磋商等银行按揭贷款手续办好之后再过户的事实。根据讼争《房产买卖协议》的约定,吴凡只需在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起2日内办理按揭申请手续即可,王娟要求吴凡应于2016年4月25日过户前先办理按揭贷款手续,属于强加给吴凡合同约定之外的义务。双方均认为吴凡因银行需要承租人签订“知情权协议”承租人不配合而无法办理按揭手续的责任在于对方,本院认为因王娟与承租人之间存在房屋租赁合同关系,王娟作为房屋所有权人在出售房屋时应当依法通知承租人,而吴凡在未取得讼争房产的物权之前是无权也无义务通知承租人去银行作声明,故因承租人问题导致吴凡无法办理按揭手续的责任在于王娟。

并且,通过申请银行贷款支付剩余购房款并非唯一的方式,根据《房产买卖协议》的约定,若无法办理银行贷款或银行实际放贷金额小于申请贷款金额,吴凡亦有权以现金方式补足剩余购房款。因此,王娟以吴凡于2016年4月25日前未能办理银行按揭贷款手续为由拒不依约办理过户手续不能成立。因王娟无理拒绝于2016年4月25日前办理过户手续,吴凡亦没有于2016年4月25日前支付剩余首期款25万元的必要,故王娟以吴凡未于2016年4月25日前足额支付首期款为由拒不办理过户手续亦不能成立。退一步讲,即使吴凡未于2016年4月25日足额支付首期款,根据《房产买卖协议》第十二条的约定“任何一方逾期超过5天仍未履约的,视为悔约,守约方有权解除合同”,王娟应自2016年5月1日起才有权解除合同,然而王娟却于2016年4月28日退还购房款85万元给吴凡表明其不再继续履行合同,王娟的该退款行为不符合合同的约定。综上,王娟的行为已构成违约。

2.王娟以如下事实和证据主张双方已经合意解除了讼争《房产买卖协议》:①于2016年5月21日退还定金给吴凡;②吴凡于2016年5月18日发给王娟的短信“何总,问一下,你今明这两天什么时候有空,刚刚打了两个电话都是在忙线中;约下来银行那边好安排专业的,服务质量好的客服经理来接待我们,后天是你给的最后期限了”;③王娟提交的2016年5月17日的录音。本院认为,王娟于2016年5月21日退还定金给吴凡属于其单方行为,不能证明吴凡同意双方解除《房产买卖协议》;吴凡发给王娟的短信字面意思并无体现吴凡同意2016年5月20日办不了按揭贷款手续即同意解除《房产买卖协议》,并且王娟要求吴凡先办理按揭贷款手续再办理手户的行为已经超出了双方在《房产买卖协议》中约定的内容,该短信不能证明双方合意解除了讼争《房产买卖协议》;王娟提交的2016年5月17日的录音原始载体体现的时间与文字资料体现的时间不一致,其提交了加盖“厦门艺术坊广告”业务专用章的《证明》及厦门市湖里区术艺坊广告制作店的工商营业执照和企事业信用信息,拟证明由于光盘刻录操作失误导致上述录音原始载体所体现的时间出现错误即体现为2016年10月14日,因王娟提交的《证明》加盖公章的主体与工商营业执照和企事业信用信息体现的主体不一致,且出具《证明》的主体未到庭接受质询,上述证据的形式不符合法律的规定,不能直接作为认定本案事实的依据。因此,王娟抗辩双方已经合意解除了讼争《房产买卖协议》,本院不予采信。3.诉讼过程中,本院根据吴凡申请依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司对讼争房产在2016年9月27日的市场价值申请评估,该公司于2017年11月8日作出厦深房估司字[2017]0120号《房地产评估报告》,估价结果为讼争房产该价值时点的市场价值为3,509,200元。2017年12月20日,王娟提交重新鉴定申请书认为上述评估所选的价值时点有误,应选择2016年5月作为价值评估时点。

本院认为

本院认为,首先,吴凡以2016年9月27日的市场价值进行评估,王娟并未对该价值评估时点提出异议;其次,厦深房估司字[2017]0120号《房地产评估报告》系本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司作出,鉴定程序合法,应作为认定本案事实的依据;再次,王娟主张以2016年5月作为价值评估时点没有依据,理由如下:第一,在王娟违约解除合同后的一段时间内,房产价格在事实上存在上涨的趋势,相对于2016年9月27日的价值评估时点,王娟主张以2016年5月作为价值评估时点,其目的无非是减轻自身的违约责任;第二,吴凡系以买房为目的而与王娟签订合同,因王娟以退款行为解除合同而未购买到房产,在房价上涨的过程中,吴凡若另行购买房产需支出更多的成本,故讼争房屋价值的增值部分,亦是王娟违约给吴凡造成的损失,吴凡提起诉讼以解决双方因买卖房产引起的纠纷,吴凡以提起诉讼的时间作为讼争房产的价值评估时点并无不当。王娟要求以2016年5月作为价值评估时点,既无合同依据,亦无法律依据,也不符合情理,故本院对王娟的重新鉴定申请依法不予准许。因此,本院认定吴凡主张讼争房产的增值部分为20万元具有事实依据。

本院认为,吴凡、王娟于2016年4月6日签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示,合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因王娟已构成违约,其依约应向吴凡双倍返还定金,王娟已向吴凡返还了定金10万元,其还应向吴凡支付双倍定金差额10万元,故吴凡请求王娟支付双倍定金差额10万元,有事实、合同和法律依据,本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”,因讼争《房产买卖协议》约定的定金10万元不足以弥补王娟违约给吴凡造成的损失,吴凡请求超过定金部分的损失即房屋增值部分的损失20万元,且定金和损失赔偿的数额总和为30万元,不高于因王娟违约给吴凡造成的损失(评估价3,509,200元-合同价3,000,000元=509,200元),故吴凡请求王娟赔偿房屋增值部分损失20万元,有事实和法律依据,本院亦予以支持。定金和房屋增值部分损失的数额总和为30万元,但应扣除王娟已支付的6959元,即王娟还应向吴凡支付293,041元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款,《中华人民共和国担保法》第八十九条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:

裁判结果

一、王娟应于本判决生效之日起十日内,向吴凡支付双倍定金差额和房屋增值部分损失计293,041元;

二、驳回吴凡的其他诉讼请求。

如果王娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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