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一方刻意隐瞒房屋情况时签订的房屋买卖合同是否有效?

2020-03-03 20:47:48 0 admin

原告诉称

原告王军真诉称,2015年4月,原告因需买房在案外人厦门市海沧区XX海亚物业中介服务部(以下简称XX服务部)处,得知被告曾秦海有址于厦门市海沧区XX花园一期10#楼8层801单元房产(以下简称案涉房产)要出售。2015年4月18日,原告与被告签订一份《房产买卖居间协议书》,并向被告交付定金10000元(人民币,下同)。在签完《房产买卖居间协议书》后,原告发现被告刻意隐瞒案涉房产共有人的情况,遂要求被告通知案涉房产共有人黄俊梅前来补签协议,但被告拒绝。2015年4月20日,原告多次打电话给被告,被告都不接。此后,原告发现被告将案涉房产又转卖给他人,原告发现后多次要求被告退还定金,但被告拒绝返还。原告认为,被告在收取原告的购房定金10000元后,又隐瞒原告将案涉房产转让给他人,导致原告的合同目的无法实现;被告的行为已构成根本违约,被告应当向原告承担相应的违约责任。综上所述,被告的行为已严重违反了原、被告双方的约定以及相关法律的规定,使原告签订合同的目的无法实现,给原告造成重大的损失。原告诉至法院,请求判令:一、解除原、被告于2015年4月18日签订的编号为0031701号的《房产买卖居间协议书》;二、被告向原告双倍返还定金20000元;三、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告曾秦海辩称,被告和原告王军真在签订《房产买卖居间协议书》之前,有出示过被告与案涉房产开发商签订的《商品房买卖合同》,该合同载明被告及其妻子黄俊梅是案涉房产的共有人。被告与原告签订合同当日,被告本来是要收取50000元定金,但是原告只给了10000元。原告与被告签订《房产买卖居间协议书》第二天,被告的妻子也有去中介处。原告提出将案涉房产首付款交给中介保管,被告不同意,因为双方签订的协议并未如此约定。原告直接说不买了,要求被告退还定金。是原告主动毁约,被告不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明,案涉房产原系被告曾秦海与案外人黄俊梅共同共有,两人于2007年9月29日共同向案外人厦门海沧投资总公司购买,并签订一份《商品房买卖合同》(编号:01204713),该合同于2007年10月11日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理备案证明。2015年4月18日,原告王军真在案外人XX服务部的居间下与被告签订一份《房产买卖居间协议书》(编号:0031701),约定被告将案涉房产出售给原告,房产建筑面积148.05平方米,成交价2150000元。《房产买卖居间协议书》约定,原告应于协议书签订当日支付被告购房定金10000元,于2015年4月20日支付被告400000元(含定金),于2015年5月7日支付被告500000元,于送件当日向银行申请商业贷款700000元支付被告;案涉房产土地房产权证已在办理中,被告应于2015年4月20日之前将案涉房产交付给原告使用。《房产买卖居间协议书》第七条约定,被告保证案涉房产权属清楚,无债权债务纠纷;如存在其他共有人则共有人均已同意出售;第十九条约定,被告保证已取得产权共有人同意出售本房产并代为签署本协议,履行协议约定的权利和义务。《房产买卖居间协议书》签订当日,原告向被告支付购房定金10000元。之后,原告未支付被告购房款。2015年5月7日,被告、黄俊梅与另一买受人戴某签订《存量房买卖合同》,将案涉房产另行出售给戴某。此后,原告与被告协商解除《房产买卖居间协议书》以及退还定金事宜未果,遂于2016年3月22日诉至本院,提出如上诉请。

上述事实,有原告提供的《房产买卖居间协议书》、《收据》、通话记录、《商品房买卖合同》、《存量房买卖合同》、备案证明、微信聊天记录,以及本院庭审笔录等予以证实,足以认定。

本院认为

本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。原告王军真与被告曾秦海签订的《房产买卖居间协议书》系双方当事人的真实意思表示,内容和形式未违反法律、行政法规的效力性强制规定,属于有效合同。虽然案涉房产共有人黄俊梅未在《房产买卖居间协议书》上签名,该协议书对黄俊梅不具有法律约束力,但不影响《房产买卖居间协议书》对原、被告双方产生的合同效力。原、被告双方均应当按照《房产买卖居间协议书》的约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。《房产买卖居间协议书》签订之后,原告未按照约定支付购房款,被告曾秦海与共有人黄俊梅于2015年5月7日将案涉房产另行出售给另一买受人戴某,应视为原、被告双方均以自己的行为表示不再继续履行《房产买卖居间协议书》约定的内容,该协议书已经失去继续履行的基础。因此,原告要求解除《房产买卖居间协议书》的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。

关于被告是否应当双倍返还原告定金的问题。首先,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,处分共同共有的不动产,应当经全体共有人同意。被告就案涉房产买卖事宜与原告签订《房产买卖居间协议书》时,应明确告知原告有关案涉房产存在共有人黄俊梅的情况,并向原告出具黄俊梅同意其出售案涉房产的相关授权材料,或在上述协议书签订后及时通知共有人黄俊梅予以追认。被告在签订《房产买卖居间协议书》时未向原告出示黄俊梅同意出售案涉房产的相关材料,共有人黄俊梅事后也未对该协议书予以追认。原告对黄俊梅是否同意出售案涉房产存在合理怀疑,致使原告对继续履行《房产买卖居间协议书》有所顾忌而未依约支付购房款,被告对本案《房产买卖居间协议书》未能顺利履行存在过错。其次,原、被告双方签订《房产买卖居间协议书》时,案涉房产未办理产权证,被告与黄俊梅共同与厦门海沧投资总公司签订的《商品房买卖合同》及备案证明是证实被告与黄俊梅作为案涉房产所有权人的唯一依据。原告作为完全民事行为能力人,其与被告在签订标的数额较大的《房产买卖居间协议书》时,理应尽到合理谨慎的注意义务,并查看《商品房买卖合同》及备案证明。《房产买卖居间协议书》签订之后,原告知道案涉房产存在共有人黄俊梅,但其未要求被告提供黄俊梅同意出售案涉房产的书面材料,也未要求黄俊梅对上述协议书予以追认,亦未依约支付购房款。可见,原告对本案《房产买卖居间协议书》未能顺利履行也存在一定的过错。鉴于原、被告双方对《房产买卖居间协议书》未能顺利履行均存在一定的过错,不能完全将该协议书未能顺利履行的责任归责于其中一方。因此,原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求,理由不充分,且有失公平,本院不予支持,但被告应当将10000元定金返还给原告。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条,《中华人民共和国物权法》第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

裁判结果

一、解除原告王军真与被告曾秦海于2015年4月18日签订的《房产买卖居间协议书》(编号:XXXX号);

二、被告曾秦海于本判决生效之日起十日内返还原告王军真购房定金10000元;

三、驳回原告王军真的其他诉讼请求。

如被告曾秦海未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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