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法院如何处理房屋买卖中定金交付问题?

2020-03-03 20:58:53 0 admin

原告诉称

王铭向本院提出诉讼请求:李静、李沁向王铭支付50万元定金。事实和理由:2016年5月3日,王铭与李静、李沁及XX海希房地产营销策划有限公司签订一份《房屋居间买卖协议书》,约定:李静、李沁将共有的XX市思明区XX里295号102室房产出售给王铭,成交价为998万元;定金50万元,在协议签订当日交付给XX海希房地产营销策划有限公司保管,李静、李沁应于2016年6月30日前办理房产权属过户。协议签订后,王铭依约支付50万元定金。讼争房屋因李静的债务问题被法院查封,导致讼争房产无法在2016年6月30日前完成权属过户。经协商,双方签订一份补充协议,李静、李沁承诺在2017年6月30日前处理好债务问题,解除房产的查封,让房产恢复到可交易的状态,李静、李沁同意将50万元定金先退还给王铭,定金返还不影响原协议的效力及履行。若李静、李沁在2017年6月30日之前无法实现房产解封或将房产出售给他人,或者房产被拍卖的,则李沁、李静应向王铭承担双倍返还定金的责任。李静、李沁未能在2017年6月30日前处理好债务问题,讼争房产最终于2017年6月26日被法院拍卖,导致双方签订的房屋买卖合同无法履行。李沁及李静应再向王铭支付50万元定金。

被告辩称

李静辩称,1.《房产居间买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定,属于无效合同。双方在签订《房产居间买卖协议书》时讼争房屋已抵押给银行,房屋买卖未经抵押权人同意,因此买卖合同无效。双倍返还定金的约定属于违约条款,合同无效即不存在违约责任。2.李静与王铭签订《房产居间买卖协议》时,已明确告知王铭讼争房屋已抵押和被查封,王铭已经知悉讼争房屋处于抵押、查封的状态,王铭应自行承担合同无效或者履行不能的后果。3.王铭与李静已通过签订《补充协议》改变了房产转让的方式,李静并未违反《补充协议》的约定,不存在违约情形。4.李静已向王铭返还了50万元定金,不存在需再返还定金的义务。

李沁辩称,李沁对《房产居间买卖协议书》及《补充协议》并不知情,协议上的署名非李沁所签,该协议对李沁不具有约束力,且王铭的50万元定金并未交付给李沁,王铭已经确认李静将50万元定金返还给王铭,李沁无需承担返还定金的责任。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

XX市思明区XX里295号102室房屋(以下简称讼争房屋)原登记于李静及李沁名下,由李沁按份共有三分之二、李静按份共有三分之一。李静与李沁系父女关系。

2016年5月3日,李静以自己名义及李沁委托代理人的名义,以李静、李沁(甲方)为出售方,与王铭(购买方,乙方)在XX海希房地产营销策划有限公司(丙方)居间下签订一份《房产居间买卖协议书》,约定甲方将讼争房屋出售给乙方,成交价为998万元。协议签订当日,乙方应支付购房定金50万元,定金先交至丙方处,对双方发生定金的法律效力。该定金待双方办理交易过户手续并取得新权属证书当日由丙方无息支付给甲方。乙方于2016年6月30日前办理过户向甲方支付298万元。乙方向银行申请贷款700万元,该贷款由银行直接转至甲方账户,若银行实际放款金额小于贷款申请金额,乙方应于银行放款当日将差额部分以现金方式支付给甲方。上述房产已办理了土地房屋权证,但处于抵押状态。甲方保证上述房屋权属清楚,无债权债务纠纷;如存在其他共有人则共有人均已同意出售;如为已购公有住房,经济适用房的,则同住成年人同意出售。甲、乙双方保证备齐资料于2016年6月30日前前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《XX市房地产买卖合同》,否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金。

若于2016年6月30日前因一方原因仍无法办理交易登记手续,则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。合同第十一条约定,双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外,还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失,以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的,中介费用已全额支付的,丙方不予返还,若中介费尚未支付的,则由甲乙双方承担连带支付责任。合同第二十条补充约定:乙方已知悉房产处于查封状态,并愿意购买上述房产。

合同签订后,王铭依约支付定金50万元。双方均确认讼争房屋在合同签订之时已被人民法院查封。

2016年6月28日,李静的配偶及李沁与王铭签订一份分款协议书,约定李静及李沁同意购房款70万元支付至案外人名下。

2016年11月5日,李静以自己及李沁的名义,与王铭签订一份补充协议,约定就讼争房屋于2016年5月3日签订了房产居间买卖协议书(1301150),由于李静、李沁债务原因导致房产交易暂缓。李静、李沁承诺在2017年6月30日前处理好债务问题,解除房产的查封,让房产恢复到可交易的状态。李静、李沁同意将交付的定金50万元先退还给王铭,定金返还不影响原协议的效力及履行。在2017年6月30日前如不能实现房产解封或将房产出售给他人,或者房产被拍卖的,如房产拍卖时应第一时间通知乙方并协助乙方竞拍。导致房产买卖协议无法履行的,则李静、李沁应向王铭承担双倍返还定金的责任。该补充协议签订后,李静将定金50万元返还王铭。

2017年6月20日,李静作为甲方,王铭作为乙方,就讼争房屋拍卖事宜达成一份补充协议,约定如下:1.甲方保证租赁协议的正常公示和履行;2.乙方参与竞拍并保证拍卖金额不低于1200万元整,如果实际成交价格低于1200万元,乙方同意补足差额给甲方,差额在拍卖成交后七天内,汇入甲方指定账户;3.租赁合同在拍卖成交后协议解除。

2017年6月26日,王铭通过司法拍卖以1372万元的价款购得讼争房屋。

庭审中,李沁确认李静在与王铭签订讼争房产买卖协议后有告知其房屋出售事宜,李沁对于李静出售讼争房屋没有意见。双方当事人均主张2017年6月20日签订的补充协议中涉及的租赁协议与本案无关,王铭认为补充协议并非对讼争房产买卖协议合同条款的变更,仅是约定李静需协助王铭参与拍卖。李静及李沁认为该补充协议系对讼争房产买卖协议的变更,双方已协议由王铭参与竞拍,并约定了保底价格。

本院认为

本院认为,李沁虽未在《房产居间买卖协议书》上签字,但其对于李静出售讼争房屋知情且无异议,亦在讼争房屋的交易过程中与王铭签订了《分款协议书》,已经对李静的代理行为进行了追认,其主张不受讼争房产买卖协议的约束缺乏依据。讼争房屋在交易时是否存在抵押仅影响房产买卖协议的履行,并不影响房产买卖协议的效力,李静、李沁主张讼争房产买卖协议无效亦不能成立。关于双方2017年6月20日签订的补充协议是否系对原房产买卖协议的变更,应结合双方交易往来进行解释。根据该补充协议,双方在房产买卖协议之外,另行签订了租赁协议,虽然双方当事人均未披露相关租赁协议的内容,但从常理可以推断在讼争房屋被人民法院查封的情况下,双方为了房产买卖协议的履行一直在协商,并通过签订租赁协议、由李静配合王铭参与拍卖等方式进行。从常理来讲,如该补充协议与原房产交易无关,王铭可以选择直接参与人民法院的竞拍并追究李静、李沁未能履行原房产买卖协议的违约责任,无需约定由王铭以不低于1200万元的价格参与竞拍讼争房屋。王铭承诺竞拍的保底价格及差价的支付时间,并未提及李静、李沁还需返还定金50万元以及相关抵扣事宜,该约定明显系基于李静、李沁的相关配合行为与李静、李沁就原房产买卖协议的履行达成新的合意。李静及李沁的相关抗辩具有事实依据,本院予以采信。在双方就房产买卖事宜达成新的合意的情况下,王铭要求李静、李沁承担双倍返还定金的违约责任缺乏依据,本院不予支持。

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

裁判结果

驳回原告王铭的诉讼请求。


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