律师加盟电话:13683504317

为您解决房产法律咨询问题

专业房产律师累计已帮助 1000W+ 个用户

在线房产律师咨询

关于农村房屋买卖中,双方签订的房地产转让合同是否有效?

2020-03-11 21:46:45 0 admin

原告诉称

魏书向本院提出诉讼请求:1.依法确认魏书与刘常签订的《房产转让买卖文书(契约)》无效,并返还魏书所有的位于XX山市××××组的正房瓦房4间,东配房平房3间(含1间过屋)以及对应的宅基地;2.诉讼费由刘常承担。事实与理由:1994530日,魏书因感情不和与丈夫辛XX在湛河区人民法院经调解离婚,XX方约定位于XX楼的房产(包含堂屋4间、东屋含门楼3间、西屋厨房1间,共计8间)归魏书所有。1994920日,刘常通过中间人找到魏书,称其也是XX楼村民,因无房居住想购买魏书所有的宅基地以及附属房屋。当时,魏书刚离婚,加之心情郁闷想外出,便在中间人的说和下与刘常签订了《房地产转让买卖文书(契约)》,以7500元的价格将宅基地以及房屋出卖给刘常。魏书出卖房屋后,因没有宅基地和房屋一直在外租房居住。刘常购买房屋后,也一直没有居住使用,所购宅基地以及房屋一直处于空置状态。后魏书得知刘常并非XX楼村民而是城市居民,刘常在购买宅基地以及房屋时欺骗了魏书。依照相关法律规定,宅基地是不允许买卖的,XX方签订的协议也是违法的。魏书多次找刘常协商要求其退还房屋及宅基地,但其一直置之不理。魏书为维护自身合法权益,故诉至法院。

 

被告辩称

刘常辩称,1.魏书的起诉已经超出了诉讼时效的规定,我国《民法通则》第XX7条规定最长诉讼时效为20年,超出20年的人民法院不予保护。本案XX方所签订的买卖文书时间长达24年,已经远远超出了《民法通则》规定的20年的时效,且该协议XX方已经实际履行,人民法院应当驳回魏书的诉讼请求;2.XX方所签订的房地产买卖协议合法有效,应当受到法律的保护。签订该协议时,XX方当事人意思表示真实,一方愿意卖一方愿意买,不存在欺诈行为,也不存在胁迫行为。该协议上有XX方当事人的签字、指印,同时也有中间人同村村民王XX、刘XX签字、指印,并加盖了XXXXXXXX楼村民委员会公章,进一步说明该协议是真实、合法有效的。该协议已实际履行24年,魏书交付了房屋8间,刘常支付了购房款7500元,符合当时市场行情,买卖是公平的;3.XX方当事人的身份来看,魏书是该村的村民,因离婚后嫁到叶县遵化店温庄村,而刘常原户籍就是XX楼村民。同时刘常的祖籍户口都在XX楼,只是后来刘常“农转非”将户籍转到了XX山市区。4.从魏书的诉状来看,魏书称其依照宪法和土地管理法的相关规定提起本案诉讼,但其并没有具体指出是哪一部法律第几条的规定,至今刘常也没有查到哪部法律哪一条做出了禁止性的规定。合同无效只有违背了法律和行政法规禁止性规定才能够无效。因此本案所涉买卖合同并没有法律和行政法规的禁止性规定,所以该合同合法有效,应当受到保护。

 

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据质证。魏书提交以下证据:1.《房地产转让买卖文书(契约)》,拟证明1994920日魏书与刘常签订买卖协议;2.河南省XXXX区人民法院(1994)郊北民初字第32号民事调解书,拟证明魏书与丈夫辛XX经法院调解离婚,XX方约定本案所涉房屋由魏书所有。刘常发布以下质证意见:对证1的真实性无异议,但是对魏书所述的证据内容有异议,该份文书恰恰证实了买卖房屋是XX方当事人真实意思表示;对证2的真实性无异议,该份证据证实1994530日魏书与其丈夫经法院调解离婚,XX楼的房产8间归魏书所有,魏书离婚后也不愿在XX楼居住,后改嫁叶县遵化店温庄村,进一步证实并非像魏书在诉状中所说无处居住,魏书在诉状中所述不真实。经审查,本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证,对其证明效力在判决说理部分予以评析。

 

刘常提交以下证据:1.《1964年第二次全国人口普查登记表(居民户)》,拟证明刘常父母,奶奶及其本人和儿女都是XX楼村民,刘常在签订合同时是XX楼村民;2.上海市嘉定区人民法院(2011)嘉民三(民)初字第1XX号民事判决书一份,拟证明该判决书所涉案件与本案类似,当时法院认定农村房屋买卖合同有效;3.《关于农村房屋买卖相关法律规定》一份,拟证明农村房屋买卖有效,受法律保护。魏书发表以下质证意见:对证1的真实性无异议,但魏书并不认识登记表上所涉刘常的其他亲属;对证2有异议,不能确定该份判决书是否真实存在;对证3有异议,今年两会期间农业部部长在记者提问说国家禁止城市人口购买农村房屋,所以魏书认为XX方签订的合同是无效的。经审查,本院对上述证据1的真实性予以确认并在卷佐证;证2判决书系网络下载而来,载明的案号不完整,不能确定该判决的真实性,故对其证明效力不予采信;证据3系个人发表的文章,且没有注明作者姓名以及文章出处,故对其证明效力不予采信。

 

本院查明

根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

 

1994年517日,辛XX以夫妻感情破裂为由将魏书琴诉至XXXX区人民法院(本院前身),经法院主持调解,XX方于1994530日达成调解协议。XX方就财产分割问题达成以下协议:XX楼的房产包含堂屋四间、东屋带门楼三间、西屋厨房一间,共八间归魏书琴所有。本院依法作出(1994)郊北民初字第32号民事调解书。

 

1994年920日,魏书以其曾用名魏书芹、刘常以其曾用名刘长现签订《房地产转让买卖文书(契约)》一份,内容为:“房地产卖方魏书芹有正屋瓦房四间,东陪房平房三间(含一间过屋)。此房产东临李拴紧,北隔路与王中林家相照。魏书芹愿以柒仟伍佰圆卖出。经中介人王XX介绍,刘长现愿以该价买入。款项一次性付清。口说无凭,立约为证,XX方永不反悔。该约自立约之日起生效。此约一式叁份,买卖XX方各一份,中介人一份”。王中林、刘领邦以“中介人”身份在该协议上签字。XX楼民委员会在该协议上加盖公章,并注明“属实94.9.20.”文字。后刘常将7500元支付给魏书,魏书交付了上述协议所涉房屋。刘常管理该房屋至今。

 

另查明,刘常原系XX楼村民,后办理“农转非”手续将户籍转为非农业户籍。本案所涉协议签订时,刘常已将户籍转出XX楼。

 

本院认为

本院认为,本案系农村房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为魏书与刘常所签订的《房地产转让买卖文书(契约)》是否合法有效。针对该争议焦点,本院做如下分析认定:

 

《中华人民共和国土地管理法》(1986年版)第四十一条规定:城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。1988年修改《中华人民共和国土地管理法》时,保留了这一规定。1999年修改后的《中华人民共和国土地管理法》删除了原法第四十一条有关城镇非农业户口居民可以使用集体土地建住宅的规定。199956日,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》【国办发(199939号】第二条规定:农村的住宅不得向城市居民出售。201612月,国土资源部发布的《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》【国土资发(2016191号】第七条规定:1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。从以上法律规定以及规范性文件可知,1999年之前,国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。

 

本案中,魏书与刘常就涉案房屋达成买卖协议时间为1994年,应适用当时的法律法规。但当时国家的法律、行政法规以及国家政策并不禁止城镇居民购买农村房屋。另外,刘常与魏书达成买卖协议后,即进行了房款、房屋交割,XX楼民委员会亦在买卖协议上加盖了公章。签订协议时,刘常虽然已经不再是XX楼村民,但从尊重历史照顾现实以及保护交易安全角度出发,上述协议应为有效。刘常对房屋长期、稳定地占有、管理使用状态也是应当受到保护的重要价值利益。在房屋售出将近24年后,魏书又以转让农村房屋违反法律规定为由,要求确认买卖合同无效,其行为亦与民法倡导的诚实信用原则相悖。因此,对于魏书要求确认房屋买卖协议无效以及要求刘常返还房屋的诉讼请求,本院依法不予支持。

 

综上,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条,《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回魏书的诉讼请求。


声明:该作品系结合法律法规、政府官网相关知识整合,遵守本站规章制度发布。如果涉及商誉、版权等相关问题,请通过投诉通道提交相关权属信息,我们将第一时间核准并按照法律的相关规定及时进行删除处理。【投诉通道】

延伸阅读
个人中心
我的消息
说房服务
扫码关注

关注微信公众号,房产法律早知道

常见问题
返回顶部
服务内容