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关于农村房屋买卖合同纠纷该如何解决?

2020-03-11 22:41:56 0 admin

原告诉称

胡汉、胡福(以上2名原告以下简称二原告)向本院提出诉讼请求:1.依法确认二原告与胡旺之间的房屋买卖合同有效;2.依法判决位于XXXXXXXX一村XXXXXX号院(以下简称XX号院)的房屋及院落的拆迁所得(全部拆迁补偿款及拆迁安置房)均归二原告所有;3.本案诉讼费用由胡旺承担。事实和理由:1999830日,胡旺将分家取得的XX号院房屋以35000元的价格出卖给二原告,后由二原告在此生活居住;2000年,二原告在该院落中建设了东西厢房及南房等,并在20135月将院内的全部房屋拆除并在该院内建为2层小楼;2018919日,因XX地区棚户区改造土地开发项目建设需要,对XX号院进行了拆迁腾退,由胡旺签订了“住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议”,领取了“交房条”;因双方当事人之间的房屋买卖争议问题未解决,拆迁办对拆迁利益未进行发放,并认为待协商或诉讼后,按协商或诉讼结果办理分割手续;二原告认为,胡汉为本村村民,与胡旺的房屋买卖行为合同有效,因该房屋拆迁所得全部拆迁利益均应归二原告所有;因双方当事人就拆迁利益分割问题未能达成协议,为维护自身合法权益,二原告诉至法院,请求判如所请。

 

被告辩称

胡旺辩称,二原告的诉讼请求没有事实和法律上的依据,不同意二原告的全部诉讼请求,请求法院驳回二原告的诉讼请求。第一,在1999年3月,胡旺因购买XX区金荣园小区的房产向二原告借款35000元,为二原告出具“房产转让书”,其内容为:“我以三万五千元将XX平房一处转让给姐夫胡汉,姐姐胡福。立约人胡旺,证人为胡英”;该房产转让书的本意是为借款提供一个保证,并非实际的房产转让,缺乏合同生效要件;而且二原告在本村另有宅基地1处,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”即便转让为真实的,也违反一户一宅的法律原则,应属无效。第二,在20171230日,胡旺通过XX农商银行偿还二原告借款本金及利息42500元,再一次可以印证二原告向胡旺给付35000元为借款的事实。第三,在201077日,房屋产权人胡英写下“房产赠与书”,将自己名下的房产(即诉争XX后院),从中心南北方向分,东半院所有房产赠与小儿子胡旺;二原告诉称其于20135月将上述XX号院全部房屋拆除并建2层小楼与事实不符;胡英是国家退休老干部,其享受国家各种政策补贴,建房时政府补贴建房款50000元,其余的全部资金均来自胡英的各项补贴。第四,胡旺的户口落在本案诉争院落上,系户主,该院落再无其他人落户;村委会将院落宅基地使用权人确权给胡旺,符合相关法律法规,并无不当。

 

本院查明

本院经审理认定事实如下:二原告系夫妻关系;胡福、胡旺系姐弟关系,胡英系胡福、胡旺之父;胡汉系农业家庭户口,其户籍住址为“XXXX县金星乡XX一村XX14**”,即位于现在的XXXXXXXX一村;胡福系非农业家庭户口,其户户籍住址为“XXXXXX一村XXXX****”;福旺系农业家庭户口,其户户籍住址为“XX一队XX11**”,位于现在的XXXXXXXX一村;在当地,“XX一村”、“XX一队”的表述可以通用;诉争XX号院位于XXXXXXXX一村XXXXXX号,即本案当事人的户户籍住址及**院均位于XXXXXXXX一村;汉伟、胡旺均系XX号院所在XX一村集体经济组织成员,对胡福的社员身份当事人持有异议,胡旺不予认可,二原告则主张胡旺系XX一村集体经济组织的非农业家庭户社员。

 

就胡旺于1993年418日基于分家取得XX号院内房屋,二原告提交由“父亲胡英、长子胡福荣、次子胡福兵、三子胡旺”及“证人许某”签字确认的分家单;该分家单中载明:“1.东院北房六间厢房两间,折价柒仟元,其中有胡旺五间、胡福兵一间、胡福荣一间……4.东院老宅父亲原住三间房,胡福荣、胡福兵、胡旺每人一间,胡旺将胡福荣和胡福兵的各一间按每间一千元折价给胡福荣和胡福兵各一千元,两间房属胡旺所有”。1999年,胡旺向二原告出具“房产转让书”;该转让书正文载明:“我以三万伍仟元将XX平房一处,转让给姐夫胡汉、姐姐胡福”;在落款“立约人”处,由胡旺签字确认;在落款“证人”处,由胡英签字确认;落款时间为“一九九九年三月”;1999830日,二原告向胡旺给付35000元,由胡旺出具收条;庭审中,经询问,二原告陈述称,事实上是在1999830日购买了XX号院内房屋(当时院内有北房XX间,东边有2个简易棚子),在当天向胡旺给付购房款35000元,之后二原告一直居住使用XX号院内房屋;胡旺对上述“房产转让书”的真实性予以认可,但主张其仅系向二原告借款35000元的担保,并且在之后已偿还二原告上述借款本金及利息合计42500元,XX号院内房屋一直是对外出租状态,并提交个人活期转账存根(交易时间为20171230日,金额为42500元,付款方户名为胡旺,收款方户名为胡福);二原告认可收到款项42500元,但主张双方当事人之间不存在借款35000元的事实,该款项是XX号院拆迁时政府给的搬家费,当时政府打给了胡旺,胡旺将其中的一半转给二原告。

 

对XX号院颁发有编号为“XX集建(93)字第XX-034号”的集体土地建设用地使用证,登记土地使用者为胡英,地址为金星乡XX一队,用途为宅基地,该证书加盖XX县土地管理局证件专用章;对XX号院还颁发有编号为“兴林政字第XX931号”林权证;上述证书由二原告持有,二原告据此主张除从胡旺处接收XX号院房屋外,胡旺还将相关产权证书交付二原告。在2013年,对XX号院内房屋进行了大规模翻建,二原告主张其出资280350元将原有房屋拆除后建造了2层楼房,合计39间房屋(房间大小不一,已将宅基地全部建满),拆迁前房屋均系二原告建造,并提交由赵军永等人出具的书面证人证言、关于购买楼板的协议书,以及大量的收据、出库单、送货单、销售合同单、预拌混凝土运输单等证据材料;对上述证据材料,胡旺不予认可,并主张XX号院内房屋均系胡英出资建造,而且有政府补贴,但未提供证据证明。二原告主张胡英自2000年至20178月去世,一直由二原告负责赡养,与二原告共同生活,并提交由王振山、刘金才等数十人签字确认的书面证人证言;胡旺不予认可。二原告主张胡英自20158月至20178月去世前,日常生活的护理费和医院治疗期间的护理费均由二原告独自负担,并提交陈连萍出具的书面证人证言;胡旺不予认可。

 

就胡英已在2010年77日将XX号院的东侧一半赠与胡旺的主张,胡旺提交“房产赠送书”;在落款“赠送人签字”处,签写有“胡英我本人自愿”;“房产赠送书”的正文载明:“我胡英愿无偿将本人合法财产‘XXXXXXXX一村XXXXXX号院’,从中心南北方向分,东半院(包括正房、厢房等),所有房地产赠送给我小儿子胡旺。我小儿子有权随时收回我所赠送房地产,本院房屋翻盖资金来自我的政府补贴伍万元,和我的房屋租金别人无权干涉”;二原告对此不予认可。

 

2010年117日,家庭成员胡福、胡福荣、胡福兵、胡旺等人签订“协议书”;各方就“位于XXXXXXXX一村XXXXXX号房屋(属农村宅基地,东西长18.5米,南北长21米)”达成分家协议:“1.自本协议签订之日起,胡英主要与胡福一起生活,胡英有退休工资,农保及退伍抚恤金,医疗保险等,毋须子女提供任何赡养费、医疗费。2.本协议全体家庭成员一致同意本协议涉及房屋由胡福和胡旺共有,以后如遇拆迁地上物的补偿款全部归胡福所有没有胡旺的,拆迁土地面积的补偿胡福、胡旺两人各百分之五十,其他子女不参与该房屋的分配”;二原告对此不予认可。

 

2018年,对XX号院所在地区开展房屋搬迁工作,XX盛世宏华置业有限公司对当地群众发布“XX地区棚户区改造土地开发项目住宅房屋搬迁腾退补偿实施方案宣传手册”;该补偿实施方案第二条载明:“本项目搬迁腾退人为XX盛世宏华置业有限公司,被搬迁腾退人为本项目搬迁腾退范围内被腾退房屋及其附属物的所有权人”;其第十七条载明:“安置对象的认定:(一)被搬迁腾退院落内户户口在册的产权人及其直系血亲(含配偶)(二)因服兵役、上学、服刑等原因导致户户口迁出的,村委会、属地镇政府共同确认后,可认定为安置对象。(三)因结婚、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属等原因应办理户户口迁入而尚未办理的,村委会、属地镇政府共同确认后,可认定为安置对象”。胡旺系拆迁部门所确定XX号院的被搬迁腾退人;对此二原告解释称,因为胡旺系XX号院的居民户户口簿的户主(原户主为胡英,胡英死后变更为胡旺),而拆迁办当时登记谁是户主就将谁列为被搬迁腾退人。

 

2018年919日,胡旺向上述拆迁部门出具承诺书;对于“因XX地区棚户区改造土地开发项目建设的需要,对位于XXXX一村XXXXXX号院落房屋进行搬迁腾退”,胡旺郑重承诺:“一、本人承诺在奖励期内及时办理上述院落房屋交房手续,暂时以本人名义签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》,领取《交房条》,以本人名义办理选房事宜,并对交房、选房结果予以认可。二、本人承诺并同意对上述院落搬迁腾退所选择的安置房及补偿款由搬迁腾退人XX盛世宏华置业有限公司暂时予以冻结。待本人与权益相关人协商或通过法院诉讼,由XX盛世宏华置业有限公司按照协商结果或法院诉讼结果再具体办理相应的分割手续。三、如果发生任何争议由本人处理,与村委会、指挥部、搬迁腾退人XX盛世宏华置业有限公司无关。四、本承诺书系本人的真实意思表示,自本人签字之日起生效,本承诺书一式三份,交由搬迁腾退指挥部留存”。

 

因审理需要,本院向二原告开具调查令,调取XX号院的全部拆迁档案,以核实XX号院的具体拆迁利益范围(含回迁安置房及拆迁补偿款);2019717日,XX盛世宏华置业有限公司出具情况说明,告知本院:“……因该院落的拆迁档案未过最终审计,故无法向贵院提供”;至此,未能调取成功。就签订拆迁补偿协议情况,经询问,二原告陈述称:“没有签订拆迁补偿协议,拆迁利益也确定不了,拆迁补偿款及拆迁安置房说不清有哪些,拆迁款还没有下发”,胡旺陈述称:“没有签订拆迁补偿协议,拆迁款也没有发放”;换言之,对于二原告所主张第2项诉讼请求,即要求确认XX号院的房屋及院落的拆迁所得(全部拆迁补偿款及拆迁安置房)均归二原告所有中的拆迁补偿款金额及回迁安置房范畴,二原告无法明确。

 

本院认为

本院认为,有相对人的意思表示的解释,应当按照所使用的词句,结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则,确定意思表示的含义;当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式;当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立;依法成立的合同,自成立时生效。本案争议焦点之一为“房产转让书”之效力认定,就此,本院有以下几点考虑。第一,从合同书的文本内容看,系关于农村平房买卖事宜所订立协议书,双方当事人约定胡旺将XX号院内平房以35000元的价格转让给二原告,并无文字、措辞体现出双方当事人存在借贷关系;第二,从合同履行交付看,胡旺已在1999830日收到二原告交付的转让款35000元,且与XX号院相关的集体土地建设用地使用证及林权证已由二原告持有,二原告所提交证据可以证明二原告在接收XX号院内房屋后在2013年又翻建房屋;第三,从胡旺所主张抗辩看,虽然其主张该35000元系借款并已偿还,但其主张还款时间为20171230日,距离1999830日已近18年,上述10余年后的转款行为不能证明与1999830日的付款行为存在关联性,故对该项抗辩意见,本院不予采纳;第四,从权利处分角度看,在签订“房产转让书”之前,大家庭已经分家,胡旺系XX号院的房屋权利人,且胡英以见证人身份在“房产转让书”上签字确认,故即使被转让房屋系胡英所建造,亦不构成无权处分;需指出,即使胡旺在出卖XX号院房屋时已结婚,考虑到双方当事人具有亲属关系,胡旺之配偶对该出卖行为一般应知情,亦不构成无权处分;第五,从房地一体角度看,虽然买房人胡福系非农业家庭户口,对其是否具有XX号院所在集体经济组织成员身份当事人持有异议,但胡福的户户籍住址位于XXXXXXXX一村,系“XX号内1号”,即位于诉争XX号院,而本案系家庭买房,胡汉系农业家庭户口,系XX号院所在集体经济组织成员;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许任意转让,在房地一体的格局下,处理农村房屋及院落的同时也处分了宅基地使用权;但在本案中,双方当事人之买卖行为并未导致诉争农村宅基地使用权流转至非本集体经济组织成员处,即该买卖行为未违反法律、行政法规的强制性规定;需指出,本案房屋买卖行为发生在1999年,当时有效的是由中华人民共和国第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议于1998829日修订通过的,自199911日起施行的《中华人民共和国超过省、自治区、直辖市规定的标准。”但该规定主要针对农村村民申请宅基地时的限制,系取缔性规定,并非审查买卖合同是否有效的效力性规定。综上所述,本案双方当事人针对XX号院内房屋买卖事宜所签订“房产转让书”系当事人真实意思表示,不存在法定无效情形,应属有效。

 

就二原告第2项要求对XX号院的拆迁利益确权的诉讼请求,本院有以下几点考虑;第一,本案系农村房屋买卖合同纠纷,主要审理涉案合同书的效力、履行、解除、违约等事宜,虽要一并审查房屋权属事宜,但不宜对房屋权属及所转化拆迁利益作出确权判决;第二,经联系调取,未能调取到XX号院的拆迁档案,且双方当事人亦无法明确XX号院拆迁利益的具体指向,即到底包括哪些回迁安置房和哪些拆迁补偿款,故二原告的该项诉讼请求应属不明确;第三,若干年前的农村房屋买卖合同有效,不意味着在若干年后农村房屋仍归属于买受人,因为还可能存在后续又出卖房屋,或进行赠与、分家析产等情形;具体至本案,在1999年签订并履行的农村房屋买卖合同有效,不能据此推定在2018年拆迁时的房屋及所转化拆迁利益均归属于房屋买受人,特别是在本案中,胡旺提交了“房产赠与书”及签订于2010117日的“协议书”(系分家协议),而且在2013XX号院内房屋还被翻建,所以如需对XX号院的拆迁利益进行确权及分割,还需对之后分家析产及建房行为进行审查,但该项审查并非本案农村房屋买卖合同纠纷的审理范畴。综上所述,对二原告要求对XX号院的拆迁利益进行确权的诉讼请求,本院不予支持;对所涉争议,争议方可另行解决。

 

综上所述,“房产转让书”应属有效,对XX号院的拆迁利益确权分割事宜,争议方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条规定,判决如下:

 

裁判结果

一、确认胡汉、胡福与胡旺之间就XX市XXXXXX一村XXXX条六号院的农村房屋买卖事宜于一九九九年所签订“房产转让书”有效;

 

二、驳回胡汉、胡福的其他诉讼请求。


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