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农村房屋买卖中,关于当事人是否存在房屋买卖关系?

2020-03-11 22:44:37 0 admin

原告诉称

徐天、张天向本院提出诉讼请求:1、确认二原告与被告张地、黄天签订的《买卖房屋契约》无效;2、被告张地、黄天将位于XXXX区某某镇某某村某号房屋返还给二原告。事实及理由:1973年农历正月26日,徐天与张地结婚。婚后二人生有一子张天、一女范某1(曾用名张天)。1981XX30日,经原XXXX县人民法院调解,徐天与张地离婚;徐天、张地各分得现位于XXXX区某某镇某某村某号原有的1.75间房屋。1996XX18日,徐天、张天将上述房屋售给张地、黄天。因张地、黄天非XXXX区某某镇某某村集体经济组织成员,其二人无权购买上述房屋。

 

被告辩称

张地未作答辩。

 

黄天辩称,黄天与张地系朋友关系。1996年XX17日,张地与张天签订了《买卖房屋契约》,张天将位于XXXX区某某镇某某村某号的房屋以XX000元的价格售给了张地,出资人系黄天。双方签订的《买卖房屋契约》系各自真实的意思表示,且黄天向原XXXX县某某农工商经济总公司交纳了管理费。1997312日,张地、黄天购买的上述房屋获得了原XXXX县某某乡人民政府批准,且原XXXX县土地管理局下发了宅基地使用证(临时)。此外,张天亦非XXXX区某某镇某某村集体经济组织成员。张地与张天之间签订的《买卖房屋契约》系合法有效的。再有,原告说与我签订的买卖合同是无效的,可该房是1996年买的且过了户。原审审理期间是20163月份到8月份,在201612月份国土资源部发了一个文件内容是《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》,即国土资发[2016]XX号文件,该文件第7条写明:“依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止,非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,按照批准面积予以确权登记,超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。”综上,请求法院驳回徐天、张天的诉讼请求。

 

张日辩称,黄天购买涉案房屋已经很多年了,宅基地使用证(临时)也载明户主是黄天,所以涉案房屋和原告徐天没有关系。现涉案房屋已经由我购买了,我不同意原告的起诉意见。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院予以认定如下:1973年农历正月26日,徐天与张地结婚,婚后育有一子张天、一女范某1(曾用名张天)。1981XX30日,徐天与张地协议离婚;徐天、张地对位于XXXX区某某镇某某村某号房屋三间半,各分得二分之一。1985年,张地死亡。张地与黄天系朋友关系,张地系XXXX区某某街道居民,黄天系河北省承德市居民。1996XX17日,张天与张地在XXXX区某某镇某某村干部参与下签订《买卖房屋契约》,双方约定:张天将位于XXXX区某某镇某某村某号的房屋售给张地,房价款为XX000元。随即,张地向张天支付了购房款,张天将上述房屋交转给了张地。次日,张地向原XXXX县某某农工商经济总公司交纳了管理费1000元。1997312日,经原XXXX县某某乡人民政府批示:黄天购买张地房屋的申请,经该乡政府审查,符合买房并将宅基地转移给黄天使用的条件,予以批准。当日,原XXXX县土地管理局将原颁发给张地的宅基地使用证(临时)的户主姓名变更为黄天。后张地、黄天将上述房屋予以翻建,并新建一南倒座房。

 

2016年215日,徐天、张天以张地、黄天为被告诉至本院,请求:确认徐天、张天与张地、黄天间签订的《买卖房屋契约》无效;判令张地、黄天将位于XXXX区某某镇某某村某号房屋返还给徐天、张天。该案审理过程中,范某1称对涉案房屋不主张权利。2016722日,本院经审理后作出(2016)京0XX7民初16XX号民事判决:张天与张地于1996XX17日签订的《买卖房屋契约》无效;张地、黄天将位于XXXX区某某镇某某村某号的房屋返还给徐天、张天。

 

张地、黄天不服(2016)京0XX7民初16XX号民事判决,上诉于XX市第三中级人民法院。

 

2016年830日,张日以张地、黄天为被告诉至本院,请求判令张地、黄天立即从XXXX区某某镇某某村某号院搬出,将该院南倒座3间半平房腾退给张日。事实及理由:20141220日,张日与张地、黄天协商,张地、黄天将其所有的坐落于XX区某某号院民房一处卖给张日,该房屋买卖协议书第6条明确约定“经双方协商,因甲方暂无其他住所,乙方同意甲方暂住在该院房屋的南倒座(3间半),暂居住最长至201651日。”但在暂住期满后,张日多次找被告腾退该房屋,张地、黄天以各种理由拒不腾退。本院在(2016)京0XX7民初7396号案件中给予审理。

 

XX市第三中级人民法院对张地、黄天不服(2016)京0XX7民初16XX号民事判决后的上诉案件审理后认为:本院二审期间查明,张日于2016826日向XXXX区人民法院起诉,以其已从张地、黄天手中购买了涉案房屋,其符合购房条件为由诉请“张地、黄天立即从XXXX区某某镇某某村某号院搬出,将该院南倒座3间半平房腾退给张日”。XXXX区人民法院已受理该案,案号为(2016)京0XX7民初7396号。本院认为,本案与(2016)京0XX7民初7396号案,系关联案件,应当合并审理,本案以发回重审为宜。2016XX14日,XX市第三中级人民法院作出(2016)京03民终XX251号民事裁定:1、撤销XXXX区人民法院(2016)京0XX7民初16XX号民事判决;2、本案发回XXXX区人民法院重审。

 

2017年23日,本院对原告徐天、张天诉被告张地、黄天农村房屋买卖合同纠纷案立案重审。该案审理过程中,本院追加张日为第三人。2017223,2016)京0XX7民初7396号案件中的原告张日向本院提出撤回起诉,本院裁定准许。

 

本案重审过程中,关于徐天是否为某某村集体经济组织成员,原告徐天、张天向本院提供的XX市XX区某某镇某某民委员会(以下简称某某村委会)出具的证明:“我村村民徐天拥有我村村集体股份,是我村集体经济组织成员。”黄天对此不予认可,但未能就此举证证实。关于涉案房屋的原始情况及四至,原告徐天、张天向本院提供了《宅基地申报表》。黄天对此持有异议,但未能提供证据否认《宅基地申报表》的真实性。关于黄天从徐天手所买房是否可以确权,被告黄天提供了《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》,证明可以确权。徐天、张天对此不予认可,称黄天不是某某村集体经济组织成员,所以不具备合法取得涉案房屋资格。

 

关于黄天提供的用以证明张地、黄天将房屋卖与张日的《房屋买卖合同》。合同主要内容包括为:“出卖人(甲方)黄天、张地;买受人(乙方)张日。甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿、协商一致的前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。1、甲方将坐落于XXXX区某某号院落卖给乙方;2、房屋情况:坐落于XXXX区某某号院落,东边长17.4米,西边长17.4米,南边长XX.8米,北边长XX.8米,北正房3间半,南倒座3间半;3、甲方保证该房屋为甲方本人所有,无任何产权等纠纷;4、经双方协商总价格为83万元整,首付款13万元于签订合同之日付清,其余房款分期付清,第一笔房款30万元于201551日前付清,第二笔房款20万元于2015101日前付清,尾款20万元于2016131日付清;5、甲方收到乙方第一笔房款后,甲方将该院房屋及其附属物交付给乙方,该院房屋的所有权归乙方所有、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均属于乙方;6、经双方协商,因甲方暂无其他住所,乙方同意甲方暂住在该院房屋的南倒座(3间半)暂居住最长至201651日;7、本合同签订后,永不反悔,任何一方不得擅自变更或解除合同,如单方解除合同,需偿付对方违约金,按总房款的50%赔偿,并赔偿其他经济损失;8、本合同一式2份,甲乙方各执一份。签订日期,20141214日。”对张地、黄天将房屋卖与张日等具体情况,黄天、张日分别向本院作出了说明。黄天称:在XX除了双方争议的房产外,无其他房屋;卖房的原因是想买楼房,也去看过房,但是没有证据证实;某某村民都知道村里可能拆迁的事,所以2013年之前没有卖,我考虑想等着拆迁,现在我等不起了所以就卖了涉案房屋,因为孩子要结婚,喜欢住楼房;考虑到投资后如果真的买不起房子了,就回承德老家;房屋至今未向张日交付,原因是现该房存在诉讼;从徐天处买房至村里备案了,这次张日买房没有提此事,所以我也就没有提这个事;本人名下有银行卡,但是不习惯去银行,所以每次收房款都是用手点钞票;收到的款项被姚某分三、四次给亲戚黄某2了,都是现金交付,交付地点在河北省承德市的黄某2家,没有其他证明人在场;借款给黄某2是为了投资,黄某2承诺每年给我10万元利息,但至今还没有给我利息,我也知道既使得到这个10万利息,与买房来比利益太小了;对于徐天、张天起诉张地、黄天的案件中为什么不向法庭说明存在张地、黄天将房屋卖与张日的情况,黄天称,看过相关案例,当时认为我张日的买卖合同肯定有效且原审与张日无关,所以就没说。张日称:买房的原因是为了结婚;之前没有想买房的事情,在打篮球时听小学时的校友姚某说他家的房子要卖,后我回家和我父亲说这个事情,我父亲说先看看房去,后来看了一次房就买了;买房的事没有外人知道,之前也没有去找过别的卖房人或中介公司谈过要买房的事;所买房至今没有实际取得房屋所有权,因为张日尚未结婚,购买涉案房屋也是为了以后张日结婚用,现不着急到涉案房屋居住;合同约定除首付款外,于合同签订日付13万,余款分三次付清,应在201551日前付清30万、20158XX日时10万、2016131日前付清的尾款20万元,但是存在提前付款的情况,其中应在201551日前付清的30万,在201535日付XX万、在201547日付8万、2015428日付XX万,应在2015101日前付清的20万,在201576日付2万元、20158XX日付10万、2015916日时付8万,应在2016131日前付清的尾款20万元,在2015102日付10万、2015XX9日付10万,提前付款的原因是我家在开了一个农家院,收入的现金存起来麻烦,所以有一些钱就先给他们了;购房款的来源是农家院营业收入,农家院没有收支帐目;签订的合同虽约定在201651日前可取得房屋实际占有权,但是因为那个季节我们农家院业务正忙,所以没办手续;张日户籍所在地是某某村,而且是农户。对黄天、张日所述,徐天、张天不认可张地、黄天与张日签订《房屋买卖合同》的真实性,不认可黄天、张地与张日之间存在房屋买卖关系。具体理由为:第一、原审的审理期间长达五个月,在五个多月的开庭审理过程中,被告张地、黄天请了专业的律师,自己还亲自出庭应诉,但对与张日之间买卖房屋只字未提。徐天、张天一审胜诉后,张地、黄天在上诉状中也只字未提将房屋卖给张日的事情,却突然在二审庭审中提出房屋卖给他人,张地、黄天的这种行为有悖常理。第二,从张地、黄天与张日签订的房屋买卖合同内容来看,不符合正常交易习惯。合同第5条约定支付第一笔购房款后腾房,而第一笔购房款刚刚达到总购房款的二分之一,正常的房产交易,至少是交完总房款的九成才会交房,除非是按揭贷款的房屋。且约定的交房日期为201551日,但张日却在20168月才起诉,试问谁会自己花了83万元购买的房屋,却准许对方住到两年三个月的时间。而且双方约定的交正房的时间,原告还没有起诉,不存在被告黄天所说的因为起诉才没有向张日交房的情况。另外,分9次给付购房款,与合同不符,与交易习惯违背。第三,黄天某从姚某处借款80万元,这么大额的借款,没有银行取款凭证或银行转账凭证,对于不是年收入千万以上的人群来讲,不符合生活常识和习惯。而张日分九次给付购房款,也违背常理,被告张地、黄天做如此的虚假证据,目的就是规避法院查钱款来源的银行明细。第四,庭审中,被告称卖房时已经知道该房被列入拆迁范围,众所周知拆迁的利益巨大,根据XX区拆迁政策,如果拆迁,一处宅基地会分得两套楼房。而根据2014XX区的房价,83万元是买不了同地段一套楼房的,被告黄天放着两套房的预期利益不要,却要以买不起一套楼房的83万元价格卖掉房子,不符合常理。另外,原告与张地的买卖手续原件,在原审开庭过程中是由张地和黄天提供的,而张日称原告与张地、黄天的诉讼是在判决后才知道的。如果房屋真的卖给了张日,这些手续原件应该在张日手里,为什么会在黄天手中,这违背常理。第五、被告张地、黄天与张日签订的《房屋买卖合同》即使是真实的,也对原告与被告张地、黄天签订的房屋买卖合同的效力没有影响。只要原告与被告张地、黄天签订的房屋买卖合同无效,被告张地、黄天作出的任何处分本案房屋的行为都是无权处分,签订的合同为无效合同。

 

关于黄天提供的案外人黄天某给黄天之子姚某出具的借条,黄天用以证明从张日处得到售房款后,将该款中的80万元借给了黄天某。徐天、张天不认可该证据的真实性,称黄天应该提交银行转帐记录等不可更改的证据材料证实其真实性。

 

关于张日是否为某某村集体经济组织成员。张日提供其身份证**口本证明其是某某村农业户口村民。徐天、张天对此不予认可,称户口本写明的农业户口,不代表张日是某某村集体经济组织成员,根据XX市政府文件规定,是否为村集体经济组织成员,要由村里召开村民代表大会确认,张日无某某村股份,不是某某村集体经济组织成员。

 

另查明,1、2017213日,本院向某某村委会调查得知:某某村委会不知道张地、黄天与张日存在房屋买卖事宜;某某村被列为XX新城改造2号地的2期、3期工程,有实施方案,这个实施方案一经出台,自2010年后卖房的可能只有一户,往回要房的情况就多了。2201738日,本院向某某村委会调查得知:徐天系某某村集体经济组织成员;某某村是在2007年第一个实行产权制度改革的村,制度改革前,村民有土地(包括口粮田)的,地被占转为非农业户口的,根据产权制度改革办法界定为村集体经济组织成员,这样的转非人员占村里的95%以上,徐天符合该改革办法中的规定,是某某村集体经济组织成员,享受村里的分红及每人每年200元的福利待遇;张日是否为某某村集体经济组织成员,还要到会计处查一下他是否享受村里的分红及福利待遇,如果他不享受分红及福利待遇,他就不是村集体经济组织成员。32017314日,本院向某某村会计调查得知:张日不享受某某村分红和村里每年发放的200元春节慰问金。4、徐天、张天以及张地、黄天、张日在庭审中均表示在本案中暂不主张涉案宅基地的区位补偿价、房屋重置成新价等房地产价值进行评估;经本院释明,张地、黄天明确表示在本案中暂不向徐天、张天主张涉案宅基地区位补偿价和房屋重置成新价。5、第三人张日向本院提交XXXX区某某镇某某村民委员会、XXXX区某某镇人民政府盖章确认的《房屋证明(有门牌)》,内容为:此宅基地门牌为某某某号,因买卖原因,实际拥有者为张日,住址为XXXX区某某镇某某大街**。张日据此证明涉案房屋归张日所有。原告对此予以否认。经本院与XXXX区某某镇某某村民委员会调查了解得知:“这个证明是区政府新农办给的统一模板,只有这样写才享有煤改电政策,这个证明就仅用作煤改电使用,出具该证明时我们不知道他们在法院打官司呢,我们也无权确定该房屋的所有权人是谁”。

 

本院认为

本院认为,关于第三人张日所称其与被告张地、黄天签订的《房屋买卖合同》。原告徐天、张天否认三被告间存在房屋买卖关系。从本案审理中查明的事实看,被告张地、黄天、张日虽主张三人间存在房屋买卖关系,但是,该买卖关系的签订、履行过程中有多个事项成为原、被告争议的焦点,这些问题主要包括:1、本案原审审理的是徐天、张天诉被告张地、黄天农村房屋买卖合同纠纷一案,该案的审理期间长达五个月之久,但是张地、黄天并未向法庭说明与张日之间存在房屋买卖关系,为此徐天、张天否认张地、黄天与张日之间房屋买卖合同的真实性。2、张地、黄天从徐天、张天手买房后,到原XX县某某乡土地管理所办理了《宅基地使用证》(临时)中的户主姓名变更,且双方所签《买卖房屋契约》是由某某村干部执笔并由多名村干部作证证实合同真实性,而张地、黄天与张日签订的合同未履行前述手续。张地、黄天在明知此一买卖房屋时通常做法的情况下,未向相关部门宣示物权变动结果,造成不能取得签订《房屋买卖合同》的重要附证。张日父亲张月虽称向村委会、镇政府相关人员问过此事,但不能提供证据证实。3、从买卖房屋的原因看,黄天仅有一处房屋且称卖掉涉案房屋是为了给儿子姚某购买楼房,但其未实际购得楼房。且依黄天所述,其卖房后不顾无房可住的后果将83万元售房款中的80万借给案外人黄天某,原告认为有违常理。4、从张地、黄天与张日所称的履行房屋买卖合同过程看,双方的付款手续均是现金交易,黄天是实际购房人且持有银行卡,但其在履行涉及其家庭重大事项的收取售房款过程中,不去银行履行交割房款手续,而采用存在诸多风险的现金收款方式,原告认为有违常理。5、黄天明知涉案房屋所在地被列入拆迁范围,随时可能有重大收益,若其与张日之间的房屋买卖合同真实存在,依常理黄天出售房屋的价款应有所体现。本案中,黄天对其在没有向对方索取高额房价回报的情况下,甘于冒着自己无房可住的风险急于售房的理由,未能作出合理的解释。6、黄天明知XX及周边地区房价较高且目前仍在上涨,依黄天所述,其仍将售房款借予案外人黄天某经商,姑且不说在众所周知的经商风险中黄天某可能兑现不了向黄天支付利息回报,即使在黄天某能如期支付利息回报的情况下,黄天也存在收取本息后买不起与所售房价值基本对等房屋的可能。此外,黄天对其将售房款借给了黄天某一事,除提供黄天亲戚黄天某出具的借条外,无其他证据附证。另外,原告亦对此不予认可。7、从张日的陈述看,张日从有购房的想法到实际与张地、黄天签订购房合同是一个仓促的过程,通常买房人对此应有准备购房款的过程。本案中,张日在向黄天履行支付购房款的过程中,在无大额现金储蓄的情况下仅凭农家院的营业收入,能否保障稳定地依约向黄天支付购房款成疑。况且,由于张日所述其家庭所开农家院并无账目可查,致其所述现金来源无从考证。

 

纵观黄天与张日之间的房屋买卖合同及相关事项、被告对此提供的依据,或仅有一方当事人陈述,或仅提供单一证据而无其他证据附证。从买卖房屋这一对于黄天来说属于重大事项的角度考虑、从张日支付购房款的款额来源考虑,均存在不符合通常的房屋交易习惯的问题。此外,第三人张日向本院提交XX市XX区某某镇某某村民委员会、XXXX区某某镇人民政府盖章确认的《房屋证明(有门牌)》,依据本院调查取得的证据,不能证实张日的证明目的。综合考虑本案的具体情况,第三人张日及被告张地、黄天向本院提供的证据,不足以证实张日与张地、黄天确实存在房屋买卖合同关系,故本院对第三人张日所持涉案房屋已被其购买的抗辩理由不予采信。

 

关于张天与张地签订的《买卖房屋契约》。依本院查明的事实,该《买卖房屋契约》的实际买受人为黄天,虽该合同的签订系当事人双方的合意,但因张地、黄天均非某某村村民,未取得XX市XX区某某村集体经济组织成员身份,依据我国《土地管理法》中“农民集体所有地土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”之规定,本案双方买卖合同之标的物虽为房屋,但在房地一体的格局下,处分房屋的同时必然处分宅基地,而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,故处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,与上述法律规定相悖,为法律所禁止。因此,张天与张地签订的《买卖房屋契约》应属无效。而合同无效,将导致合同双方基于合同的成立所享有权利及所负义务灭失,合同双方回归至合同成立前之状态,故张地、虽黄天存在购买房屋的事实,但涉案房屋因合同无效导致所有权回归至徐天、张天名下。所以,本院对原告的诉讼请求予以支持。对被告黄天所持辩解,不予采信。另外,经本院释明,张地、黄天明确表示在本案中暂不向徐天、张天主张涉案宅基地区位补偿价和房屋重置成新价,故本院对此不予处理。需要说明的是,若张日、张地、黄天有确实可信的证据证实三人之间存在房屋买卖合同关系,可另行主张权利。

 

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、原告张天与被告张地、黄天于1996年XX17日签订的《买卖房屋契约》无效;

 

二、被告张地、黄天将位于XX市XX区某某镇某某村某号的房屋返还给原告徐天、张天(于本判决生效后三十日内执行)。


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