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卖方逾期交付房产,购买方应当如何维护权益?

2020-03-06 14:37:10 0 admin

原告诉称

原告刘素震、刘小杰向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付违约金24896.20元(自2015530日起按购房款每日万分之二计算,暂计至2016523日)及自2016524日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金;2、判令被告承担本案全部诉讼费及评估费、律师费。事实与理由:2013429日,原、被告签订商品房买卖合同(合同编号:20130404300),原告以按揭形式向被告购买定××××路东侧xxx(三期)10#楼2-603号房屋,建筑面积116.69平方米,总房价人民币347713元。合同约定,被告应于2015530日前将验收的合格的房屋交付原告使用。原告己经向被告支付首付款并办理银行按揭,同时严格履行合同义务。约定房屋交付时间到期后,原告多次要求被告履行交付房屋义务,但被告至今仍未将房屋交付使用,被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益,依照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关规定,特起诉至法院。

 

原告刘素震、刘小杰提交证据如下:1xxx市商品房买卖合同复印件1份,拟证明原、被告之间签订了商品房买卖合同,合同约定了双方的权利义务,证明被告违约,部分条款无效。2、个人住房借款合同复印件1份,拟证明原告向相关银行办理了贷款。3、个人贷款支付凭证复印件1份,拟证明原告向被告支付了购房款。4、收款收据复印件2份,拟证明原告向被告支付了首付款。5、证明1份,拟证明由于被告逾期交房,导致小孩要托管,造成原告的经济损失。6、个人租房合同1份,拟证明由于被告逾期,导致原告需要租房,造成了原告的经济损失。7、工资条6份、兴业理财卡账户交易对帐单1份、发票1份,拟证明原告来回往返的误工等损失。被告xxx公司对上述证据的质证意见:1、对证据1的真实性、合法性没有异议,证明对象有异议,可证明原告违约,没有按照合同约定付清房款;2、对证据23的真实性没有意见,但是可证明到目前为止违约金不能按照贷款总额计算,应按照月供总额计算。贷款合同是抵押贷款合同,在抵押成立前,房产所有权是开发商所有,贷款金额不是实际付款金额,实际付款额应该是月供金额加首付款;3、对证据4发票可证明原告有违约,没有在签订合同的时候付清首付款;4、证据567的三性提出异议,该证据证明的损失与本案没有直接的法律因果关系,应该按合同约定履行。且该三份证据都是在xxx提供的凭据;对工资条提出异议,无法证明原告的收入,及收入与本案有因果关系。他的误工损失不纳入本案计算范围。

 

被告辩称

被告xxx公司辩称,一、合同的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的,是双方真实意思的表示,该合同合法有效。虽逾期交付,但现已达到交付条件,合同目的能够实现。原、被告双方于2013429日签订的《xxx市商品房买卖合同》,是双方本着平等自愿、诚实信用的原则进行的,是双方真实意思表示,合同内容没有违反法律、法规的规定。该合同合法有效。原告所购买的xxx10#楼房已于2016520日取得了xxx县城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,本公司亦于2016617日向原告发出了交房通知,但原告由于自身原因未在本公司指定的时间与我方办理房屋交接手续。对于未能在双方所签订的合约期限内及时交付房屋,我公司也对原告表示遗憾和歉意。但众所周知,逾期交付房屋这个问题是比较常见的,期房买卖往往存在开发商的计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况,在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素也是出乎开发商意料之外与不可控的,故而交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。所以我方作为此案中房屋开发商逾期交房也实属无奈,并非有意不按期交付。原告购买的房屋己于2016520日取得了竣工验收报告,虽是逾期交付,但现己达到交付条件,双方签订的商品房买卖合同的合同目的能够实现,且目的的实现不受任何影响,对原告没有任何合同本身、合同范围以内的实际的经济损失。二、本公司不接受原告计算违约金方式。本公司为诚信的企业法人,在此承诺将严格按照合同约定向原告支付合法合约的逾期交付违约金2000元。双方签订的《xxx市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任1(2):逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二〔该比率应不小于第(1)项中的比率〕的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。因此,依据合同约定本公司应向原告支付逾期交付违约金2000元,而并非原告所说的24896.2元。三、原告诉求由本公司承担诉讼费及评估费、律师费没有事实与法律依据。原告所购房屋逾期交付,现己达到交付条件,双方所签订合同的目的能够实现。而原告未向本公司送交解除合同通知,意味着原告愿意继续履行双方签订合同。本公司亦会按照合同约定向原告支付合法合约的逾期交付违约金。原告的起诉固然是其一项法定权利,但在双方能解决的情况下原告依然选择走司法程序,所产生的相关费用理应由原告自己承担。综上所述,原、被告双方签订合同是双方真实意思的表示,合法有效。逾期交付房屋己成事实,本公司愿意依照合同合约承担逾期交付责任向原告支付违约金2000元,请求法院依法作出公平、公正、合理的判决,驳回原告其他诉讼请求。

 

被告xxx公司向法庭提交以下证据:1、竣工验收备案表复印件1份,拟证明涉案房屋2016520日已竣工验收验收,具备交房条件。2、邮寄凭证及打印件1份、原告的回复函一份,拟证明被告在2016617日通知原告交房,原告收到了通知。3xxx省住房和城乡建设厅赣建房(20167号文件复印件1份,拟证明违约金有了约定。原告对上述证据的质证意见:因为原告本人在xxx,所以没有签收邮寄单,对该证据的真实性不予确认;回复函是因为有快递员打电话给原告,所以原告向被告回复拒收的原因;竣工验收备案表由法院核实;城建厅的文件与本案没有关联性。

 

本院查明

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定的事实如下:原告刘素震(买受人)、刘小杰(共有人)与被告xxx公司于2013429日签订了一份《xxx市商品房买卖合同》,购买的商品房为位于定××××路“xxx10#楼2-603号住宅房屋;总房款为347713元;付款方式为按揭付款方式即签订合同时,已付购房首付款(含购房定金)¥104713元,其余房款¥243000元于签订合同6天内必须前来办理银行按揭。该合同第八条交付期限及条件约定“出卖人应当在2015530日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力因素影响工期,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因买受人逾期未付清房款(含按揭款)和相关费用的且不能按时提供有效证件办理按揭贷款及未履行本合同规定的其它责任。非出卖人原因导致停工或验收手续不能完成,出卖人不可避免的异常天气,地质和其它不可抗拒的自然灾害,及市政规划改变,政府行为及其它非出卖人所能控制事件,出卖人不承担违约责任。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。”合同还对买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。签订合同后,俩原告已付房款(含按揭贷款)347713元。xxx县城乡规划建设局于2016520日出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,备案机关处理意见:1、备案编号:定建备第〖2016022号。2、工程名称:xxx10#楼。3、该工程资料已移交档案室,《建设工程档案移交证》(编号:定城建档2016-08号)。4、同意该工程备案。被告xxx公司于2016618日通过EMS向原告刘素震邮寄《交房通知》,俩原告于2016627日向被告xxx公司作出了《交房通知书复函》。俩原告于本案第一次庭审(即2016823日)结束后三天左右领取了案涉房屋的钥匙。上述事实,有原告提交的证据1234,被告提交的证据12及庭审笔录予以证实,以上证据业经庭审质证,本院予以认定。

 

本院认为

本院认为,2013429日,原、被告签订的《xxx市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,原、被告应依约履行合同约定的义务。被告xxx公司未按案涉合同约定履行交房的义务,属于逾期交房,理应按案涉合同约定和法律规定承担相应的违约责任。被告xxx公司逾期交房违约金的确定涉及两个方面:一是违约金计算标准,二是逾期交房时间。关于违约金计算标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法”,第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定,被告xxx公司逾期交房导致原告房屋期待居住时间的减少,其损失实质是减少居住期间(即逾期期间)房屋租金的损失,结合原告购买房屋地段、面积等,酌定房屋租金每月600元。关于逾期交房时间的确定问题。被告xxx公司在取得竣工验收备案表后即于2016618日向原告刘素震发出了交房通知书。鉴于案涉房屋已于2016520日竣工验收,本院认为逾期交房期间宜为2015530日截至2016630日止,共13个月。综上,被告xxx公司应向原告支付逾期交房违约金600元/月×13个月=7800元。

 

关于评估费、律师费等,《xxx市商品房买卖合同》对评估费、律师费无相关约定,也未实际产生评估费,本院对原告的该诉讼请求不予支持。

 

综上,为保护公民、法人的合法权益,经审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下:

 

裁判结果

一、被告xxx房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后10日内向原告刘素震、刘小杰支付逾期交房的违约金7800元;

 

二、驳回原告刘素震、刘小杰的其他诉讼请求。

 

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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