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因政府因素导致逾期交房是否可以向开发商索取违约金?

2020-03-06 14:39:52 0 admin

原告诉称

原告孙宾诉称:请求法院判令被告支付原告逾期交房违约金14015元;本案申请仲裁费1394元、执行费、诉讼费均由被告承担。2012830日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告以每平方米4278元的价格购买被告开发建设的xxx家园小区商品房一套,房屋面积为99.28平方米,总价款424720元。由原告于合同签订当日支付首付款214720元,剩余的210000元进行银行按揭。合同约定房屋交付期限为20131030日前,若被告逾期交房超过30日的,原告要求继续履行合同的,被告应按最后交房期限的第二天起至实际交付之日止,按照原告已支付购房款的日万分之二承担违约金。合同还约定了该房屋的基本情况,面积确认及面积差异的处理方式、被告延期交房的事项、争议处理方式等条款。后由于被告延期交房长达165天,原告按照合同约定的争议处理方式,向xxx市仲裁委员会提出仲裁申请,xxx市仲裁委员会作出(2015)庆仲裁字第37号裁决书,裁决由被告向原告支付违约金14015元,但该裁决被xxx市中级人民法院以(2016)甘1043号执行裁定书裁定不予执行,理由是仲裁庭违反我国仲裁法有关仲裁庭组成程序的规定。原告认为,虽然xxx市仲裁委员会的裁决书被以违反法定程序为由裁定不予执行,但是被告延期交房,构成违约已成既定事实,xxx市仲裁委员会的事实认定并无不当。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定提起诉讼,请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。

 

被告辩称

被告xxx公司辩称:政府及外界原因导致逾期交房属于合同约定的免责事由,应予以认定。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在20131030日前将商品房交付原告使用,但该合同约定的客体属于期房买卖,签订的合同具有预期性质,为了严守合同,双方同时约定“遇出卖人不可控制的政府及外界影响,出卖人可据实予以延期。”。而被告开发的xxx家园小区由xxx安装工程有限公司承建,xxxxxx工程监理有限公司监理,在施工中的20138月主体完工之后,由于市政府保障性公益住房配套工程进度缓慢,造成与之使用同一管网的xxx家园小区建设出现窝工现象,导致迟延交付房屋266天,按照合同约定该事件属于外界原因的影响,应当据实顺延而不构成违约。故原告起诉的违约没有事实根据,与合同约定相违背。商品房买卖合同将外界原因影响作为顺延理由合法有效。被告与原告签署的《商品房买卖合同》采用了住建部规定的示范文本,在免责事由中的据实顺延中采用特号印刷字体显示,应视为履行了明确提示和说明义务,该条款没有加重原告的责任属于有效条款。该合同第八条二款2项同时约定“遇出卖人自身不可控制的政府及外界原因的特殊原因,除双方同意解除合同或变更外,出卖人可据实予以延期”,没有违反法律规定,应依法予以认定。自身不可控制的政府及外界原因导致交房期限顺延,符合交易习惯。房地产开发是一个漫长复杂、细致的过程,诸多项目需要政府部门的支持,20111月被告经与工程总承包方xxx公司座谈,按照工程进度确定2013331日前可完成商品房交付工作,遂将此时间写入商品房买卖合同,但同时考虑到政府行为、外界原因的影响,即按照房地产行业通行的习惯作法,将此种因素导致的逾期交房作为责任免除条件也写入合同。按照工程建设规范、汉语语言界定,外界原因是“指建设工程自身以外的外界因素”,具有广泛性,而被告与原告签订的商品房买卖合同,是根据国家住建部制定的示范文本,该文本含义具有行业通常习惯作法,是被行业普遍认可的。据上,建设工程由于特殊原因顺延交付房屋,是合同中明确约定的,被告无违约行为,原告的诉讼请求不能成立,请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

 

本院查明

经审理查明:2012830日,原告孙宾与被告xxx公司签订一份《商品房买卖合同》,购买被告xxx公司开发的位于xxxxxxxxx家园小区楼房一套,面积99.28平方米,单价为每平方米4278元,总价款为424720元。合同签订当日原告交纳首付款214720元,剩余210000元进行了银行按揭贷款。合同约定楼房于20131030日前交付,并约定“出卖人逾期交房超过30日,买受人要求继续履行合同的,出卖人应承担违约金,按最后交房期限的第二天起至实际交付之日止,每天向买受人支付已交付房款万分之二的违约金”。还约定“如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、遇出卖人不可控制的政府及外界影响;3、因买受人未正常交清购房款。”。20144月初,被告xxx公司曾电话通知原告孙宾收房;2014415日,被告xxx公司在《xxx报》刊登公告通知xxx家园小区的业主收房。201463日,原告孙宾在交清了楼房维修基金等其他费用后,被告xxx公司给原告孙宾交付了合同约定的楼房。原告孙宾装修房屋后入住至今。2015618日,原告孙宾因被告xxx公司迟延交付楼房,应承担违约金,原告孙宾就被告xxx公司应承担违约一事向xxx仲裁委员会申请仲裁,2015720日,xxx仲裁委作出(2015)庆仲裁字第37号裁决书,裁定被告xxx公司支付原告孙宾逾期交房违约金14015元。被告xxx公司向xxx市中级人民法院申请不予执行该裁定书,xxx市中级人民法院经审理认为该仲裁存在不予执行的法定情形,遂作出(2016)甘1060号裁定对xxx仲裁委作出(2015)庆仲裁字第37号裁决书不予执行。2016119日,原告孙宾诉至本院。

 

上述事实,有原、被告的陈述,商品房买卖合同、房款税票复印件一张、收款收据复印件八张、xxx仲裁委作出(2015)庆仲裁字第37号裁决书、xxx市中级人民法院(2016)甘10执字60号执行裁定书、xxxxxx工程监理有限公司证明一份、xxxxxx建筑安装工程有限公司证明一份、孙宾交纳维修基金、契税的收款收据复印件二份、建设工程竣工验收报告、xxx省建设工程竣工验收备案表等证据在卷,予以认定。

 

本院认为

本院认为,本案争议的焦点是被告xxx公司未按双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间给原告孙宾交付房屋是否构成违约?原、被告于2012830日签订的《商品房买卖合同》双方意思表示真实,内容合法,系有效合同,原、被告应按合同的约定履行各自的义务。合同约定被告xxx公司于20131030日前交付楼房,2014415日,原告xxx公司才在在《xxx报》刊登公告通知xxx家园小区的业主收房,原告孙宾于201463日实际领受房屋。从时间上看被告xxx公司发生了迟延交付,被告xxx公司应承担违约责任,但合同又约定“遇出卖人不可控制的政府及外界影响,出卖人可据实予以延期”,被告xxx公司提供xxx家园小区楼房建设监理公司及相邻政府保障性住房建设单位出具的证明,均证实发生了被告xxx公司不可控制的政府建设方案变更及相邻建设单位管网铺设进度缓慢的外界影响,致使被告xxx公司延期交房,原告孙宾对被告xxx公司提供的证据持有异议,但未提供充分的证据予以反驳,对原告孙宾的异议不予支持,被告xxx公司延期交房的事由符合合同约定的可延期情形,被告xxx公司不构成违约,原告孙宾要求被告xxx公司支付违约金的请求,不符合双方合同的约定,应予以驳回。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回原告孙宾的诉讼请求。


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