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签订过商品房买卖合同后卖方逾期交房应承担什么违约责任?

2020-03-06 14:41:28 0 admin

原告诉称

原告曾阳、徐友松向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付违约金23556.4元(自2015530日起按购房款每日万分之二计算,暂计至2016523日)及自2016524日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金;2、判令被告承担本案全部诉讼费及评估费、律师费。事实与理由:原、被告于201354日签订商品房买卖合同(合同编号20130500698),原告以按揭形式向被告购买xxxxxx路东侧xxx(三期)10#21001号房屋,建筑面积100.98平方米,总房价329000元。合同约定,被告应于2015530日前将验收的合格的房屋交付原告使用。原告已经向被告支付首付款并办理银行按揭,同时严格履行合同义务。约定房屋交付时间到期后,原告多次要求被告履行交付房屋义务,但被告至今仍未将房屋交付使用,被告的行为已经构成违约。原告为了维护合法权益诉至法院,请求法院依法支付原告的诉讼请求。

 

被告辩称

被告xxx房地产开发有限公司辩称,1、《xxx市商品房买卖合同》的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的,是双方真实意思的表示,该合同合法有效。虽逾期交付,但现已达到交付条件,合同目的能够实现。被答辩人购买的xxx10#楼房已于2016520日取得了xxx县城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,但实际上答辩双方已在2015126日办理房屋交接手续。对于未能在双方合约期限内及时交付房屋,答辩方表示遗憾和歉意,但期房买卖往往存在开发商计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况。因在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素是意料之外与不可控的,逾期交房也实属无奈,并非有意不按时交付。被答辩人购买的房屋于2016520日取得了竣工验收报告,虽逾期交付但合同目的已经实现。2、答辩人不接受被答辩人计算违约金方式,答辩人作为诚信的企业法人,在此承诺将严格按照合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金2000元。双方签订的《xxx市商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定了“双方约定该违约金的金额累计不超过2000元”。因此,依据合同约定答辩人支付逾期交房违约金2000元,而非被答辩人主张的23556.4元。3、被答辩人诉求由答辩人承担诉讼费及评估费、律师费没有事实和法律依据。被答辩人所购房屋逾期交付,现已达到交付条件,双方所签订合同的目的能够实现。答辩人也会按合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金。被答辩人起诉固然是其一项法定权利,但在双方能解决的情况下被答辩人依然选择司法程序,所产生的相关费用应由被答辩人自己承担。

 

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据,本院认定如下:1、对原告曾阳、徐友松提交的收据复印件的“三性”予以认定;2、对原告曾阳、徐友松提交的交易明细清单的“三性”予以认定;3、被告xxx房地产开发有限公司提交的城乡建设厅文件的真实性和合法性予以认定,该文件是关于做好楼盘开发矛盾纠纷化解工作的意见,对其关联性不予认定;4、对被告xxx房地产开发有限公司提交的客户交房申请书复印件的“三性”予以认定;5、对被告xxx房地产开发有限公司提交的检测报告报告复印件的“三性”予以认定。

 

根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定的事实如下:

 

201354日,原、被告双方签订了一份《xxx市商品房买卖合同》。合同载明:被告xxx房地产开发有限公司将其开发的xxx10#21001号房出售给原告曾阳、徐友松。该房屋用途为住宅,属框架结构,建筑面积100.98平方米,成交单价为3258.07/平方米,总价329000元。付款方式为按揭付款,已付清购房首付款(含购房定金)¥99000元,其余房款¥230000元于签定本《商品房买卖合同》6天内必须前来办理银行按揭。被告(出卖人)应当在2015530日前,将取得当地建设主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人:1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,逾期不超过60日,出卖人从合同约定交付期限第二日起按日支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,但经双方约定该违约金的金额累积不超过2000元。合同签订后,原告曾阳、徐友松于2013524日付购房款99000元;2014529日缴交房屋契税6580元,2014825日付购房款70000元。20141014日,原告曾阳、徐友松与中国xxx银行股份有限公司xxx县支行签订《中国xxx银行股份有限公司个人购房担保借款合同》,原告曾阳、徐友松以其购买的xxx10#21001号房作抵押向中国xxx银行股份有限公司xxx县支行借款160000元,中国xxx银行股份有限公司xxx县支行将借款直接划入其指定的xxx房地产开发有限公司的账户。原告曾阳、徐友松支付的两次房款及银行按揭贷款支付方式共支付房款329000元。被告xxx房地产开发有限公司开发的xxx10#楼于2016520日竣工验收。被告xxx房地产开发有限公司未按合同约定在2015530日前向原告曾阳、徐友松交付符合合同约定条件的房屋,2015126日被告xxx房地产开发有限公司向原告曾阳、徐友松交付房屋钥匙。

 

本院认为

本院认为,201354日原、被告签订的《xxx市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是:逾期交房的违约金如何计算。一、原告曾阳、徐友松已按约定全额支付购房款329000元,但被告xxx房地产开发有限公司未按合同的约定在2015530日前向原告曾阳、徐友松交付房屋,直至2015126日交付房屋钥匙,故被告xxx房地产开发有限公司构成违约,应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告xxx房地产开发有限公司逾期交房导致原告曾阳、徐友松房屋期待居住时间的减少,其损失实质是减少居住期间(即逾期期间)房屋租金的损失,结合原告曾阳、徐友松购买房屋地段、面积等,酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。2015126日被告xxx房地产开发有限公司向原告曾阳、徐友松交付房屋钥匙,则房屋已实际交付,逾期交房时间从201561日起计算至20151231日,共7个月。综上,被告xxx房地产开发有限公司应向原告曾阳、徐友松支付逾期交房违约金600元/月×7个月=4200元。

 

关于评估费、律师费等,《商品房买卖合同》对评估费、律师费无相关约定,也未实际产生评估费,本院对原告曾阳、徐友松的该诉讼请求不予支持。

 

综上,为保护公民、法人的合法权益,经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、被告xxx房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告曾阳、徐友松逾期交房的违约金4200元;

 

二、驳回原告曾阳、徐友松的其他诉讼请求。

 

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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