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商品房买卖合同签订后逾期交房违约金应当如何计算?

2020-03-06 14:42:40 0 admin

原告诉称

原告袁广豫向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付违约金53578元(自2014630日起按购房款每日万分之二计算,暂计至2016523日)及自2016524日起至被告实际履行《商品房买卖合同》第八条约定的合同义务之日止的违约金;2、判令被告承担本案全部诉讼费及评估费、律师费。事实与理由:201286日,原、被告签订商品房买卖合同(合同编号:20120600567),原告以按揭形式向被告购买定××××路东侧xxx(二期)11122-1603号房屋,建筑面积114.14平方米,总房价人民币386569元。合同约定,被告应于2014630日前将验收的合格的房屋交付原告使用。原告己经向被告支付首付款并办理银行按揭,同时严格履行合同义务。约定房屋交付时间到期后,原告多次要求被告履行交付房屋义务,但被告至今仍未将房屋交付使用,被告的行为已经构成违约。为维护原告的合法权益,依照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等相关规定,特起诉至法院。

 

原告袁广豫提交证据如下:1、商品房买卖合同复印件一份,拟证明原被告之间签订了商品房买卖合同,合同约定了双方的权利义务;2、个人购房担保借款合同复印件一份,拟证明原告向银行申请贷款;3、完税证明复印件一份,拟证明原告已交清契税;4、收据复印件二张,拟证明原告向被告交付了购房款等款项;5、个人借款凭证复印件,拟证明原告已办理贷款;6、贷款还款清单,你证明原告按时偿还贷款。

 

被告辩称

被告xxx公司辩称,一、合同的签订是本着平等自愿、诚实信用的原则进行的,是双方真实意思的表示,该合同合法有效。虽逾期交付,但现合同目的已经实现,答辩双方在2015427日已办理房屋交接手续且被答辩人已入住。

 

答辩双方于201286日签订的《xxx市商品房买卖合同》,是答辩双方本着平等自愿、诚实信用的原则进行的,是双方真实意思的表示,合同内容没有违反法律、法规的规定,该合同合法有效。

 

被答辩人所购买的xxx12#楼房于201579日取得了xxx县城乡规划建设局出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,但实际上答辩双方已在2015427日办理房屋交接手续,且被答辩人已入住其所购买的12#2-1603号套房。对于未能在答辩双方所签订的合约期限内及时交付房屋,答辩方也对被答辩人表示遗憾和歉意。但众所周知,逾期交付房屋这个问题是比较常见的,期房买卖往往存在开发商的计划(承诺)与实际操作存在偏差的情况,在房屋实际建设过程中和相关手续的办理中有很多因素也是出乎开发商意料之外与不可控的,故而交房时间往往是根据实际完工及开发商相关手续的办理进度确定的。所以答辩方作为此案中房屋开发商逾期交房也实属无奈,并非有意不按期交付。

 

被答辩人购买的房屋已于201579日取得了竣工验收报告,虽是逾期交付,但答辩双方签订的商品房买卖合同的合同目的已经实现,且该目的的实现未收到任何影响,对被答辩人也没有任何合同本身、合同范围以内的实际的经济损失。

 

二、答辩人不接受被答辩人计算违约金方式。答辩人作为诚信的企业法人,在此承诺将严格按照合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金2000元。

 

答辩双方签订的《xxx市商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任12):逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。因此,依据合同约定答辩方应向被答辩人支付逾期交付违约金2000元,而并非被答辩人所说的53578元。

 

三、被答辩人未按期支付房屋首付款违反合同约定,应按合约支付答辩人逾期交付房款违约金2000元。

 

答辩双方签订上述《xxx市商品房买卖合同》之时,因被答辩人当时经济困难无力承担房屋首付款,经双方协商一致同意被答辩人赊欠购房首付款,并于201266日签订上述购房合同时签订《借款合同》一份。约定:“借款期限(归还计划):2012126日内归还首付款的50%(含已付款)即58284元;201366日内归还首付款的80%(含已付款)即93255元;交房时付清首付款100%(含已付款)即116569元。”但被答辩人至今仍欠房屋首付款23314元,该《借款合同》作为上述《xxx市商品房买卖合同》的衍生合同,与其具有同等法律效力。答辩双方已于2015427日办理房屋交接手续,根据权利和义务的对等原则,被答辩人依约应支付答辩人逾期交付房款违约金2000元。

 

四、被答辩人诉求由答辩人承担诉讼费及评估费、律师费没有事实与法律依据。

 

被答辩人所购房屋逾期交付,但答辩双方已办理房屋交接手续,所签订合同的目的现已经实现,也意味着被答辩人愿意继续履行答辩双方签订合同。答辩人亦会按照合同约定向被答辩人支付合法合约的逾期交付违约金。被答辩人的起诉固然是其一项法定权利,但在答辩双方能解决的情况下被答辩人依然选择走司法程序,所产生的相关费用理应由被答辩人自己承担。

 

综上所述,答辩双方签订合同是双方真实意思的表示,合法有效。逾期交付房屋已成事实,答辩人愿意依照合同合约承担逾期交付责任向被答辩人支付违约金2000元,请求法院依法作出公平、公正、合理的判决,判决被答辩人支付答辩人逾期交付房款违约金2000元,并驳回被答辩人的其他诉讼请求。

 

被告xxx公司向法庭提交以下证据:1、被告营业执照复印件;2、商品房买卖合同复印件;3、借款合同复印件;4、收款收据、银行借款凭证复印件;5、业主交房审批表;6、竣工验收备案表复印件一份。

 

被告xxx公司提出反诉请求:1、判令反诉被告归还反诉原告购房欠款23314元;2、判令反诉被告支付反诉原告逾期还款违约金2000元;3、本案诉讼费、反诉费用由反诉被告承担。事实理由:反诉原被告于201266日签订《商品房买卖合同》及《借款合同》各一份,反诉被告购买了反诉原告在xxx县广州大道开发的xxx楼盘122单元1603室套房,套房面积为99.64平米,共计房款386569元。因反诉被告当时经济困难无力支付房屋首付款,并签订《借款合同》一份。合同明确表明反诉被告欠反诉原告首付款96569元,并约定“甲方不能按期归还借款,向乙方承担每日百分之一的滞纳金,若引起诉讼,由甲方承担全部的费用包括乙方因此支付的律师费。”反诉被告签订合同后共计支付购房款93255元,于201311日银行办理按揭270000元整,现反诉被告仍欠反诉原告购房款23314元。反诉原告开发的xxx商住房于201679日已具备交房条件,反诉被告于2015427日实际入住。现合同约定借款期限已过,经反诉原告多次催取欠款反诉被告均予以拒绝。现向法院提起反诉,请求依法判决。

 

原告袁广豫反诉辩称,付款期限未到,请求驳回反诉请求。

 

本院查明

根据当事人陈述和经审查认定的证据,本院认定事实如下:原告袁广豫与被告xxx公司于201286日签订了一份《xxx市商品房买卖合同》,购买的商品房为位于定××××路“xxx12#楼2-1603号住宅房屋;总房款为386569元;付款方式为按揭付款方式即签订合同时,已付购房首付款(含购房定金)¥116569元,其余房款¥270000元于签订合同6天内必须前来办理银行按揭。该合同第八条交付期限及条件约定“出卖人应当在2014630日前,将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。1、该商品房经验收合格。2、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。如遇下列特殊原因,出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力因素影响工期,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因买受人逾期未付清房款(含按揭款)和相关费用的且不能按时提供有效证件办理按揭贷款及未履行本合同规定的其它责任。非出卖人原因导致停工或验收手续不能完成,出卖人不可避免的异常天气,地质和其它不可抗拒的自然灾害,及市政规划改变,政府行为及其它非出卖人所能控制事件;出卖人不承担违约责任。”第九条出卖人逾期交房的违约责任“除本合同第八条规定的特殊情况以外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款,并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。”合同还对买受人逾期付款的违约责任等进行了约定。原告先后缴交房款93255元,于2012727日在银行办理按揭贷款270000元。xxx县城乡规划建设局于201579日出具了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,备案意见:该工程的竣工验收备案文件已于201579日收讫,文件齐全。备案机关处理意见:1、备案编号:定建备第[2015]033号。2、工程名称:xxxxxx小区二期工程12#楼。3、该工程资料已移交档案室,《建设工程档案移交证》(编号:定城建档2015-09号)。4、同意该工程备案。5、此表一式四份,此表复印无效。原告袁广豫于2015427日对标的房屋进行装修。

 

被告xxx房地产开发有限公司于201727日向本院申请撤回反诉。

 

本院认为

本院认为,201286日原、被告签订的《xxx市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,合同合法有效,原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是:一、xxx公司是否要承担违约责任。原告已按约定全额支付购房款386569元(含从被告xxx房地产开发有限公司借款的96569元),但被告xxx房地产开发有限公司未按合同的约定在2014630日前向原告袁广豫交付房屋,故被告xxx房地产开发有限公司构成违约,应承担相应的违约责任。二、违约金的标准,《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告xxx房地产开发有限公司逾期交房导致原告袁广豫房屋期待居住时间的减少,其损失实质是减少居住期间(即逾期期间)房屋租金的损失,结合原告袁广豫购买房屋地段、面积等,酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。原告袁广豫于2015427日对标的房屋进行装修,应认定被告xxx房地产开发有限公司已实际交房,本院认定逾期交房时间从201471日起计算至2015430日,共10个月。综上,被告xxx房地产开发有限公司应向原告袁广豫支付逾期交房违约金600元/月×10个月=6000元。

 

关于评估费、律师费等,《商品房买卖合同》对评估费、律师费无相关约定,也未实际产生评估费,本院对原告袁广豫的该项诉讼请求不予支持。

 

反诉原告xxx房地产开发有限公司在判决前自愿撤回反诉,本院依法予以准许。

 

综上,为保护公民、法人的合法权益,经审判委员会讨论决定,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定,判决如下:

 

裁判结果

一、被告xxx房地产开发有限公司(反诉原告)应在本判决发生法律效力后十日内支付原告袁广豫逾期交房的违约金6000元;

 

二、驳回原告袁广豫(反诉被告)的其他诉讼请求。

 

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。


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