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期房买卖中,关于双方是否应当履行自己义务?

2020-03-12 20:38:55 0 admin

原告诉称

原告刁燕天向本院本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方签订的期房买卖协议以及售房协议;2、判令二被告赔偿原告因房屋无法过户造成的损失28.62万元(鉴定价格);3、保全费、鉴定费由二被告承担。事实和理由:被告钟银与杨治系夫妻关系。XXXX46日原告与被告杨治签订《期房买卖协议》,XX11716日二被告共同与原告签订《售房协议》作为《期房买卖协议》的补充协议,约定二被告将自己所有的重庆市江津区拆迁还房,建筑面积XX7.58平方米的房屋出售给原告,房屋售价75407元。原告按照合同约定支付了全部购房款,但是被告一直怠于履行交付房屋以及办理过户手续的义务,原告为维护自己的合法权益,向贵院提起诉讼,请求判令:1、确认原、被告签订的《售房协议》有效;2、二被告交付案涉房屋;3、二被告协助原告办理案涉房屋所有权过户手续、支付违约金226221元。XX16517日贵院作出(XX15)津法民初字第XX939号民事判决书,判决:一、原告刁燕天与被告杨治签订的《期房买卖协议》,以及与二被告签订的《售房协议》有效;二、二被告在本判决生效十五日内将位于重庆市江津区拆迁还房住房交付原告刁燕天;三、二被告在判决生效后十五日内支付原告刁燕天违约金13000元;四、驳回原告刁燕天的其他诉讼请求。二被告不服该判决提起上诉,重庆市第五中级人民法院于XX16XX28日作出(XX16)渝05民终XX9号民事判决维持原判。但二被告未履行判决书确定的义务,而是将重庆市江津区拆迁还房房屋产权登记给了他人,导致双方签订的《期房买卖协议》、《售房协议》及(XX15)津法民初字第XX939号民事判决无法履行,给原告造成了巨大损失。为维护原告的合法权益,特诉至贵院,请求依法裁判。

 

被告辩称

被告钟银、杨治辩称:钟银不认识原告,没有与其签订合同,也未收到原告支付的购房款,是白沙镇副镇长王某某操办的一切。前案的一审判决剥夺了杨治惠、钟明杨的继承权,钟银、杨治不服上诉重庆市第五中级法院,该院维持了原判。杨治惠以民事案件起诉杨治、白沙镇政府,江津法院认为是行政案件驳回起诉,杨治惠又提起行政诉讼,起诉白沙镇政府,杨治作为第三人,诉讼中经法院协调,白沙镇政府又将涉案房屋产权办给了杨治惠,杨治惠诉讼目的达到,即撤回行政起诉。原告诉称二被告将涉案房屋私自过户给他人,纯属陷害,请江津区人民法院查清事实。不同意原告的诉讼请求,原告要房屋应找政府。

 

本院查明

本院经审理认定如下事实:被告杨治、钟银系夫妻关系。XXXX年46日,被告杨治(甲方)与原告刁燕天(乙方)签订《期房买卖协议》约定:甲方是江津区职教创业基地建设征地拆迁户,拆迁安置中,在基地购买有两套经济适用房(在建),甲方自愿将其中一套卖与乙方;房屋位于重庆市江津区,面积XX5.53平方米,房屋栋号、楼层在基地交房时按选房顺序选择确定;价格72807元等内容。次年716日,原告与二被告经重庆市江津区白沙镇人民调解委员会调解达成协议后,双方签订《售房协议》约定:二被告自愿将还房,砖混结构,建筑面积XX7.58平方米的拆迁还房卖与原告;价款75407元,签订本协议时以现金一次性支付完毕;办理产权变更登记手续的所有税费均由原告承担,二被告无条件协助原告办理产权变更登记手续;XXXX46日所签订的协议继续生效,与本协议不一致的以本协议为准。当日,二被告向原告出具《收条》一份,载明:“收到刁燕天交来购房款75407元(今天收到现金2600元,XXXX46日已收房款72807元)。”同年721日,被告杨治在《重庆市江津区职教创业基地一期拆迁还房选房确认(通知)书》上签字,选定重庆市江津区职教创业基地一期拆迁还房,面积分别为126.7平方米和XX5.33平方米的两套房屋作为还房。由于二被告接收案涉房屋后未交付原告,原告于XX151124日向本院起诉,请求判令:1、确认原、被告签订的《售房协议》有效;2、二被告交付案涉房屋;3、二被告协助原告办理案涉房屋所有权过户手续、支付违约金226221元。XX16517日本院作出(XX15)津法民初字第XX939号民事判决书,判决:一、原告刁燕天与被告杨治签订的《期房买卖协议》,以及与二被告签订的《售房协议》有效;二、二被告在本判决生效十五日内将位于重庆市江津区拆迁还房住房交付原告刁燕天等,二被告不服该判决提起上诉,重庆市第五中级人民法院于XX16XX28日作出(XX16)渝05民终XX9号民事判决维持原判。因二被告未自觉履行生效判决确定的义务,原告向本院申请执行,本院于XX17629日作出(XX17)渝0116XX6号之一执行裁定书,以“本案涉及到位于重庆市江津区住房,房屋的所有权人为杨治惠,存在着交付不能。XX17629日本院将上述相关情况告知申请执行人刁燕天,申请执行人向本院申请撤回强制执行”为由,裁定:本院(XX17)渝0116XX6号执行案件交付房屋请求终结执行。

 

另查明:涉案房屋产权于XX17年314日已转移登记至案外人杨治惠名下。审理中,根据原告的申请,本院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限责任公司对案涉房屋的市场价值进行鉴定,该公司于XX171214日作出重庆汇丰江司估[XX17]字第XX4号房地产司法鉴定报告,鉴定结果为:涉案房屋在XX17815日的鉴定总价为286XX0元,原告支付鉴定费4000元。

 

以上事实,有当事人陈述,重庆市第五中级人民法院(XX16)渝05民终XX9号民事判决书,本院(XX15)津法民初字第XX939号民事判决书、(XX15)津法民初字第XX939号案件的庭审笔录及(XX17)渝0116XX6号之一执行裁定书,收条,重庆汇丰江司估[XX17]字第XX4号房地产司法鉴定报告,鉴定费发票等证据经庭审质证,在卷佐证。

 

本院认为

本院认为:原告刁燕天与被告杨治、钟银先后签订的《期房买卖协议》、《售房协议》合法有效,各方均应严格按约履行自己的义务,否则应依法承担违约责任。本案中,原告已按照合同约定履行了支付全部购房款义务,而涉案房屋的产权已于XX17年314日登记至案外人杨治惠名下,二被告客观上已经不能履行合同约定的交付涉案房屋并将产权过户给原告的义务,致使原告订立买房合同的目的不能实现,二被告的行为已构成根本违约。原告于XX17814日当庭增加要求解除与二被告签订的《期房买卖协议》及《售房协议》的诉讼请求,系以诉讼方式通知二被告要求解除合同,该通知当即到达二被告,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条的规定,《期房买卖协议》及《售房协议》已于XX17814日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”据此,原告要求二被告按照合同解除次日即XX17815日案涉房屋的市场价值赔偿损失,以及承担本案保全费、鉴定费的请求合法有据,本院予以支持。

 

针对二被告的抗辩理由,评析如下:本院生效的(XX15)津法民初字第XX939号民事判决书,已认定原告向二被告支付75407.00元购房款的事实,并判决原告刁燕天与被告杨治签订的《期房买卖协议》,以及与被告杨治、钟银签订的《售房协议》有效,故二被告辩称未与原告签订案涉房屋买卖合同,也未收到原告支付的购房款的理由不能成立,本院不予采纳。涉案房屋已登记在案外人杨治惠名下,不管是何原因,其结果导致二被告无法继续向原告履行合同约定的交付涉案房屋并办理过户手续的义务,致使原告订立合同的目的落空,二被告依法应当承担相应的违约责任,故二被告主张案涉房屋并非其私自过户给他人,是政府行为,因而其不应承担责任的理由不能成立,本院不予采纳;二被告与案外人及政府的关系属另一法律关系,不影响二被告依法对原告承担责任。

 

综上所述,为了保护当事人的合法权益,维护公平诚信的市场交易秩序,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定,判决如下:

 

裁判结果

一、原告刁燕天与被告杨治签订的《期房买卖协议》,以及与被告杨治、钟银签订的《售房协议》于XX17年814日解除。

 

二、被告杨治、钟银在本判决生效后七日内赔偿原告刁燕天损失286XX0元。

 

三、被告杨治、钟银在本判决生效后七日内支付原告刁燕天保全费23XX元、鉴定费4000元,合计63XX元。


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