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期房买卖中关于双方签订的合同不能履行的原因是什么?

2020-03-12 20:40:33 0 admin

原告诉称

原告朱建向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告向原告支付违约金200000元;2.请求法院判令本案的案件受理费、公告费(如有)由被告承担。事实和理由:原告与被告系商品房买卖关系。2014926日,XXXX城房地产开发有限公司与被告签署了合同编号为2014-01的《广告款抵购商品房合同》。双方在合同中约定,XXXX城房地产开发有限公司以其开发的“XX融域”楼盘项目下,一套商品房(房号为该楼盘27幢一单元902号房源,房屋面积为87.76平方米)用作冲抵应向被告支付的广告款816678元。上述商品房定于20151231日前交付,并且XXXX城房地产开发有限公司应积极协助被告销售上述房源,并积极配合被告或被告以外的购房人办理房源买卖手续及开具购房发票等事宜。原告于20141022日就上述商品房与被告签订房屋买卖合同,约定原告于合同签订当日向被告支付房款总价的80%,即575000元。原告于合同签订当日支付了该笔费用。后原告迟迟未能办理上述房屋的购房手续,即与被告进行沟通。经双方协商,被告于2016516日向原告出具一份《情况说明》,承诺如三个月内未能为原告协调出该房源,即退还原告前期支付的全部费用。截止2016816日,被告仍未协调出该房源,原告要求被告按照约定退还前期已付房款,并支付违约金。截止2018528日,被告仅向原告退还前期已付房款575000元,未支付违约金200000元。

 

被告辩称

被告辩称:首先,出售该涉案房屋给原告时就将房屋情况披露告知给原告,在签订合同时不能立即办理相关手续,合同明确约定办理手续以开发商的通知为准,开发商一直未通知,并非被告违约。其次,《情况说明》其实是双方对购房合同的补充约定,约定协调不出房源则被告退还房款。2016年815日已经向原告退还了前期的购房款,我方没有任何违约的行为。

 

本院查明

本院经审理认定事实如下:2014年926日,案外人XXXX城房地产开发有限公司(以下简称“XX城公司”)与被告签署《广告款抵购商品房合同》,约定以其开发的“XX融域”楼盘项目的一套商品房(房号为该楼盘27幢一单元902号房源,房屋面积为87.76平方米)冲抵应向被告支付的广告款816678元,并承诺协助被告销售上述房源并配合购买人办理房屋买卖相关手续。上述合同签订前,所涉地产项目已取得商品房预售许可证。20141022日,原告与被告签署《房屋买卖合同》,约定:被告将上述商品房销售给原告,总价款为718677元;原告于合同签订当日向被告支付房款总价的80%,即575000元作为首付款,在XX城公司通知可以签订商品房购销合同之日起三个工作日内支付剩余房款;房屋交接时间以XX城公司的交房时间为准;在签署商品房购销合同前,双方都应该严格遵守合同,若发生违约,违约方向守约方支付违约金200000元。上述合同签署后,原告如期支付了该笔费用。至2016516日,XX城公司仍未通知办理购房手续,经双方协商,被告出具《情况说明》,承诺三个月内如未协调出上述房源,被告退还原告前期支付的购房款575000元。2016815日,原告仍未能与XX城公司就上述房屋签署商品房购销合同,被告向原告退还前期交纳的购房款575000元。

 

本院认为

本院认为,本案的争议焦点是原被告双方签署的《房屋买卖合同》最终未能履行是否系被告违约所致

 

首先,本案系买卖房屋引发的合同纠纷,双方签署的《房屋买卖合同》所涉房屋系案外人XX城公司开发且已取得预售许可证的在建房屋。根据合同法第135条之规定,出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。根据庭审查明事实,XX城公司以该房屋充抵应向被告支付的广告款,并承诺配合被告销售该房屋。因此被告虽然没有取得该房屋的所有权,但应认定其有权处分该房屋,故原告与被告签署的《房屋买卖合同》合法有效,双方均应根据合同之约定履行相应义务,否则构成违约。

 

其次,根据双方陈述,因过了很长一段时间仍然未办理购房手续,原告要求被告按照约定退还已交纳的购房款,被告也退还了购房款,可认定上述《房屋买卖合同》已经解除。原告主张该合同未能履行系被告的原因导致,但从原告提供的证据来看,双方并未明确约定与XX城公司签订正式的商品房购销合同的时间。根据合同内容判断,正式办理购房手续应是以XX城公司通知的时间为准。根据双方的陈述和所提供的证据,至被告退还购房款前,XX城公司一直未通知办理购房手续。故双方约定签署正式商品房购销合同的条件并未实现,导致合同未能履行并非被告不予配合。原告提供的证据也未能证明被告存在其他违反上述合同约定的行为。被告向原告出具的《情况说明》承诺在三个月内未能协调出上述房源后退回收取的购房款。之后,被告也如期退还了原告交纳的购房款。原告提供的证据并不能证明被告存在违反该《情况说明》的行为。

 

再次,原告未能实现合同目的,且支付的购房款过了近两年的时间才予退回,遭受了一定损失。但是,原告与被告建立房屋买卖关系之初,被告已充分向其披露房屋状况,原告仍同意购买房屋,并认可签署商品房购销合同和交房的时间均以案外人XX城公司定的时间为准,无论其作出的决定是否建立在对期房买卖风险的充分评估和合同所涉项目的理智判断上,在对方未违约的情况下,原告应自行承担其根据自身判断做出决定导致的相应后果。

 

综上,对于原告要求被告支付违约金200000元的诉请,因其提交的证据不足以证明其主张,应承担举证不能的责任,本院不予支持。

 

据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定,判决如下:

 

裁判结果

驳回原告朱建的诉讼请求。


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